부산지방법원 2026타경10199. 부산진구 범천동 허브팰리스 9층 903호, 거래 비교 기준 전용 51.9725㎡의 아파트입니다. 소유자는 주식회사엘림건설이며, 2018년 소유권보존등기를 거쳐 신탁등기가 이루어졌다가 같은 해 신탁재산 귀속으로 소유권이 돌아왔습니다. 이후 가압류와 가등기, 세금 관련 압류가 이어졌고, 2026년 김지수가 강제경매를 신청했습니다.
말소기준권리는 2019.04.23. 정규희의 가압류 150,000,000원입니다. 이후의 가등기·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 일반적인 후순위 권리 소멸형으로 판단해서는 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인의 점유·전입 관계와 주택임차권등기의 미배당 보증금 인수 문구가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10199 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 842-3, 9층 903호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 범일로154번길 55 |
| 건물명 | 허브팰리스 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 거래 비교 기준 전용 51.9725㎡ · 지상 19층 건물의 9층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 주식회사엘림건설 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김지수 / 190,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.23. 갑구 4번 정규희 가압류 · 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 단지 규모 / 준공 | 64세대 · 2018.06.21. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차관계가 핵심
등기부상 말소기준권리는 2019년 정규희의 가압류입니다. 그 뒤에 설정된 정승윤의 소유권이전청구권가등기, 부산진구 및 국가의 압류, 김지수의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
그러나 임차인의 대항력은 임차권등기 접수일만으로 판단할 수 없습니다. 김지수의 임차권등기에는 2018년의 임대차계약·확정일자·주민등록·점유개시일이 기재되어 있습니다. 또한 신재욱 역시 2018.08.02. 전입자로 조사되었습니다. 모두 말소기준권리보다 앞선 시점이므로, 각 임차인의 실제 점유관계와 보증금, 권리의 동일성 등을 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 인수 위험이 남는다
조사된 임차인 명의자는 신재욱과 김지수, 총 2명입니다. 두 사람의 권리관계가 동일 임대차에서 발생한 것인지, 서로 독립된 임대차인지 여부는 추가 확인이 필요합니다. 확인되지 않은 보증금을 임의로 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 임차관계 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신재욱 | 2018.08.02. 전입 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 추가 인수 가능성 |
| 김지수 |
계약 2018.07.19. 확정 2018.07.23. 등기 기재 주민등록 2018.08.02. 점유개시 2018.08.06. 임차권등기 2025.07.31. |
190,000,000원 | 인수 명시·요건 확인 | 확정일자 기재 | 미배당 잔액 인수 |
매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하므로, 예상 배당액을 보증금에서 차감한 잔액이 실질취득 비용에 반영될 수 있습니다. 임차권등기 자체의 말소 여부와 보증금 반환채무의 승계 여부는 구분해야 합니다.
김지수와의 관계가 확인되기 전에는 별도 인수액을 계산할 수 없습니다. 두 사람의 권리가 중복되는지, 독립적인지를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 하락했고 신건도 비싸다
허브팰리스의 동일 면적대 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 222,666,666원입니다. 그러나 이 평균에는 2022년의 250,000,000원 거래가 다수 포함되어 있어 현재 가격 수준을 판단할 때 주의해야 합니다.
가격 판단에 우선할 수치는 최근 12개월 평균 203,000,000원(5건), 최신 거래 178,000,000원(2025.09.), 그리고 최근 거래가격 추세 -14.2%입니다. 최신 거래 시점 이후의 가격 변동은 별도 확인이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 51.97㎡ | 5 | 178,000,000원 |
| 2025.06 | 51.97㎡ | 16 | 220,000,000원 |
| 2025.02 | 51.97㎡ | 10 | 182,000,000원 |
| 2025.02 | 51.97㎡ | 17 | 250,000,000원 |
| 2025.01 | 51.97㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2024.08 | 51.97㎡ | 8 | 157,000,000원 |
| 2022.08 | 51.97㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 51.97㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 51.97㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2022.06 | 51.97㎡ | 17 | 250,000,000원 |
| 2022.06 | 51.97㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2022.06 | 51.97㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | 51.97㎡ | 12건 | 222,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.97㎡ | 5건 | 203,000,000원 |
신건 최저가 213,000,000원은 전체 평균 222,666,666원보다 낮지만, 최근 12개월 평균 203,000,000원보다 10,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 104.9%로, 신건 최저가 자체에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
더욱 중요한 것은 인수금액입니다. 김지수의 미배당 보증금 130,782,000원을 인수한다고 가정하면 실질취득액은 343,782,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 169.4%, 최신 실거래 178,000,000원의 약 193.1%입니다. 신재욱의 별도 인수 여부가 확정되지 않았으므로 이 금액을 최종 취득비용의 상한으로 보아서도 안 됩니다.
과거 고가 거래에 의해 높아진 전체 평균을 근거로 저평가·할인 매물이라고 판단해서는 안 됩니다. 실제 인수 부담까지 고려하면 가격 위험은 훨씬 커집니다.
특히 이 사건은 최저가가 하락하더라도 미배당 임차보증금 인수 부담이 남을 수 있으므로, 유찰 자체가 곧 안전한 매수가격 형성을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,782,000원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 정규희 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 김지수 | 190,000,000원 | 59,218,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 김지수 미배당 잔액 | 190,000,000원 | 130,782,000원 |
매각가 213,000,000원에 대한 제공된 추정 배당표를 적용했습니다. 미배당 잔액은 배당금 합계에 포함되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 선순위 임차관계에 따른 실제 우선변제 순위는 재확인이 필요합니다. 따라서 예상배당액과 실제 인수액은 변동될 수 있습니다.
이 잔액은 매각물건명세서의 명시적인 인수 문구와 연결됩니다. 따라서 낙찰가 213,000,000원에 미배당 인수액을 더한 343,782,000원을 실질취득 시나리오로 검토해야 합니다. 신재욱의 보증금이 별도로 존재하고 인수요건을 충족한다면 추가 위험이 발생할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보면 안 된다
제공된 회차별 예상배당을 적용하면, 유찰 후에는 매각대금이 감소하는 동시에 김지수의 미배당 보증금이 증가합니다. 아래 실질취득액은 각 회차 최저가에 김지수의 예상 미배당 잔액을 더한 금액입니다.
| 회차 | 최저가 | 김지수 배당 | 김지수 미배당 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 213,000,000원 | 59,218,000원 | 130,782,000원 | 343,782,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 170,400,000원 | 17,214,400원 | 172,785,600원 | 343,185,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 136,320,000원 | 0원 | 190,000,000원 | 326,320,000원 |
각 회차의 매각가와 예상배당액을 기준으로 계산했습니다. 2회 유찰 시 전체 채권 미배당액 206,388,480원에는 김지수 이외 채권자의 미배당분도 포함되므로, 이를 전부 매수인 인수액으로 계산하지 않았습니다. 신재욱의 별도 보증금, 취득세, 명도비용 및 기타 비용은 포함하지 않았습니다.
2회 유찰 시에는 김지수에게 배당되는 금액이 0원으로 추정되어 보증금 190,000,000원 전액이 인수 대상이 될 수 있습니다. 이때 실질취득액은 326,320,000원으로, 최근 실거래 평균 203,000,000원을 여전히 크게 웃돕니다.
특히 낙찰가보다 임차보증금이 큰 회차에서는 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 실제 배당액과 인수 잔액을 합산한 금액으로 비교해야 합니다.
주택임차권의 우선변제 요건과 실제 배당순위에 따라 김지수의 배당액 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 시나리오를 확정 배당 결과로 받아들이면 안 됩니다. 2018년 임차권의 우선순위와 정규희 가압류의 관계를 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 범천동 소재 성서초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층 건물입니다. 위생·급배수·화재경보·승강기·공동현관문·기계식주차장·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 부정형으로 공동주택 건부지로 이용됩니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·중점경관관리구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공시지가는 3,642,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 여부도 문제없는 것으로 표시됩니다. 다만 현장조사 당시 폐문 부재로 내부 확인이 어려워 유사 물건과 외부 관찰 등을 토대로 평가했습니다.
- 환금성. 64세대 규모이며 실거래가격의 편차가 큽니다. 최근 거래 추세 -14.2%, 단지 경매 평균 유찰 5.3회를 고려하면 매각 가능 가격과 보유기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
단순 기재 오류인지, 다른 호실의 설명이 혼재한 것인지 감정평가서 원본과 집합건축물대장, 등기부의 물건 표시를 대조해야 합니다. 입찰 대상의 동일성 확인이 필요한 사항입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김지수 임차보증금 인수. 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 문구를 확인하고, 실제 우선변제권 및 예상 배당액을 재검증해야 합니다.
- 신재욱의 대항력. 2018.08.02. 전입의 실체와 현재 점유 여부, 보증금·확정일자·임대차계약의 존재를 확인해야 합니다.
- 임차인 관계. 신재욱과 김지수가 동일 임대차관계의 관계인인지, 독립적인 임차인인지 확인해야 합니다. 보증금을 중복 산정하거나 별도 인수 위험을 임의로 없애서는 안 됩니다.
- 경매신청채권자의 지위. 김지수의 임차권등기와 강제경매 신청채권이 연결되는지, 보증금 반환채권의 실재와 집행권원의 내용을 확인해야 합니다.
- 선행 권리와 배당순위. 정규희의 150,000,000원 가압류와 2018년 임차권의 우선변제 관계를 확인해야 합니다.
- 가등기 성격. 2021.07.02. 정승윤의 소유권이전청구권가등기가 순수한 소유권이전청구권 가등기인지, 담보가등기인지 원인관계와 관련 문서를 대조해야 합니다.
- 조세 채권. 부산진구와 국가의 압류가 존재하므로 당해세·체납세액 및 배당순위를 확인해야 합니다. 세금 관련 변수가 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가뿐 아니라 미배당 보증금 인수액을 합산하여 최근 실거래 평균 및 최신 거래와 비교해야 합니다.
- 호수 및 내부 상태. 903호와 감정요항표상 901호 표시를 대조하고, 내부 미확인에 따른 수리비·설비 상태의 불확실성을 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도 절차, 미납 공용관리비 및 기계식주차장 이용 조건을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인하고 필요하면 경매 전문 변호사의 자문을 받아야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수까지 합친 가격을 보라”
부산 허브팰리스 903호는 단순한 시세 할인형 경매물건이 아닙니다. 2019년 가압류를 말소기준으로 삼더라도, 그보다 앞선 임차관계가 존재하고 매각물건명세서에 미배당 보증금 인수 문구가 명시되어 있습니다.
제공된 예상배당을 그대로 적용하면 김지수의 보증금 중 130,782,000원이 미배당으로 남고, 신건 실질취득액은 343,782,000원입니다. 별도로 신재욱의 선순위 전입과 보증금 미상 문제도 해결되지 않았습니다. 이러한 위험을 확정적으로 해소하지 않은 채 입찰하는 것은 부담이 큽니다.
가격 역시 우호적이지 않습니다. 최저가 213,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 203,000,000원의 104.9%이며, 거래 추세는 -14.2%입니다. 실질취득액 기준으로는 최근 평균의 약 169.4%에 이릅니다. 단지 평균 유찰 횟수도 5.3회로 나타납니다.
결론은 입찰 보류입니다. 이 사건의 선결 과제는 유찰을 기다리는 것이 아니라 김지수의 실제 배당순위와 잔액 인수 범위, 신재욱의 대항력·보증금 및 두 임차인의 관계를 명확하게 확인하는 것입니다. 그 결과를 토대로 실질취득액을 다시 계산해야만 가격 판단이 가능합니다. 권리 위험 미해소·하락 시세·낮은 환금성이 겹친 고위험 경매물건으로 평가합니다.
