부산지방법원 2026타경10245. 부산진구 개금동 국민주택 1층 A-236호에 관한 강제경매입니다. 등기부상 신한은행 근저당의 채권최고액은 6,000,000원이고, 신청채권자 박영모의 청구금액은 23,881,334원입니다. 과거 개금2동새마을금고 근저당 2건은 이미 말소되어 현재 권리분석에서 구분할 필요가 있습니다.
문제는 등기부만으로 끝나지 않는다는 점입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차인 유태용은 말소기준권리보다 앞선 전입일이 확인되지만 보증금은 미상입니다. 따라서 선순위 임차인의 인수 가능성을 먼저 확인해야 하며, 배당 계산표에 소유자 잔여금이 표시되어 있다는 이유로 임차인 인수 위험까지 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10245 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 758 국민주택 1층 에이-236호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 진사로48번길 42 |
| 물건종류 / 구조 | 다세대 · 철근콘크리트조 시멘트기와지붕 지상 2층 건물 내 1층 A-236호 · 주택으로 이용 중인 것으로 조사 |
| 사용승인일 | 1976.01.22 |
| 소유자 | 김향자 · 2012.03.23 소유권이전 · 등기상 거래가액 62,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박영모 / 23,881,334원 |
| 말소기준권리 | 을구 4번 근저당권 · 주식회사 신한은행 · 2012.12.21 · 채권최고액 6,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 변수
말소기준권리는 2012.12.21 설정된 신한은행 근저당권입니다. 2001년과 2008년 개금2동새마을금고 근저당권은 2012.03.05 해지·말소된 이력이 확인됩니다. 이후 2026.02.09 개시된 강제경매 관련 등기는 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유태용 | 2012.04.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 파악됩니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 신고로 확인되는 별도 임차인은 없습니다. 다만 임차인의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 현장조사 당시 폐문부재로 내부 상태도 확인되지 않았습니다.
② 가격 검토 — 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족
현재 최저매각가는 감정가와 같은 67,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래나 최신 거래가격을 비교할 근거가 확인되지 않아, 감정가가 현재 시세보다 낮은지 높은지 판단하기 어렵습니다.
등기상 2012.03.23 소유권이전 당시 거래가액은 62,500,000원입니다. 다만 이는 과거 거래가액으로, 현재의 시장가격이나 개별 호수의 거래 가능 가격을 대신할 수 없습니다. 이 금액과 현재 감정가만 비교해 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
둘째, 제시외건물. 매각물건명세서에는 제시외건물 포함 및 향후 위반건축물 등재 가능성에 대한 주의사항이 기재되어 있습니다. 현장과 관련 서류를 확인하기 전에는 감정가만으로 입찰 여부를 결정하지 않는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,606,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 신한은행 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 박영모 | 23,881,334원 | 23,881,334원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,512,666원 |
채권자 청구액과 집행비용 추정치를 적용한 계산입니다. 임차인 보증금, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금 35,512,666원은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 임차인의 권리나 매수인 인수액이 확정되었다는 의미가 아닙니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동 소재 주례여자고등학교 북서측 인접 지역입니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 것으로 조사되었습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 연식. 사용승인일은 1976.01.22입니다. 철근콘크리트조 시멘트기와지붕의 지상 2층 건물 내 1층 물건이며, 위생·급배수·도시가스 설비가 있는 것으로 기재되어 있습니다. 내부는 폐문부재로 확인하지 못했으므로 실제 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역 및 일단의주택단지조성사업지역 관련 표기가 있으며, 학교 절대·상대보호구역 관련 사항도 기재되어 있습니다. 정확한 적용 범위와 제한사항은 관련 공부를 통해 확인해야 합니다.
- 제시외건물. 제시외건물은 매각 대상에 포함되어 있으나 향후 위반건축물로 등재될 가능성이 있다는 주의사항이 있습니다. 포함 범위, 실제 구조 및 건축물대장과의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 규모는 16세대로 확인됩니다. 동일 면적의 최신 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 현재 시세와 매각 후 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다. 건물 연식과 개별 물건 상태도 함께 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차관계 확인. 유태용의 전입일 2012.04.06, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 점유관계를 확인하세요. 보증금 미상 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 처리하지 마세요.
- 말소기준권리 대조. 신한은행 근저당 설정일 2012.12.21과 임차인 전입일을 원본 등기부·현황조사서·매각물건명세서에서 대조하세요. 선순위 임차인의 대항력과 미배당 보증금 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 매각 대상에 포함되는 제시외건물의 위치·면적·사용 상태를 현장에서 확인하고, 위반건축물 등재 가능성과 관련 공부를 점검하세요.
- 가격 상한 설정. 동일 면적의 최신 실거래 비교 근거가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 67,000,000원을 시세보다 저렴한 가격으로 간주하지 마세요. 임차보증금 인수 가능액을 반영한 실질취득액부터 계산해야 합니다.
- 내부 상태 및 명도. 현황조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 실제 점유자, 내부 상태, 인도 가능 여부를 확인하고 명도 계획을 세우세요.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물 관련 공부를 대조하세요. 권리관계와 매각 조건이 확인되지 않은 상태에서 입찰가를 확정하지 마세요.
맺으며 — “등기상 말소”와 “인수 위험 없음”은 다릅니다
이 물건의 말소기준권리는 2012.12.21 신한은행 근저당권이며, 과거 새마을금고 근저당권 2건은 이미 말소되어 있습니다. 그러나 임차인 유태용의 전입일이 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로, 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
또한 제시외건물의 위반건축물 등재 가능성이 있어 건물 현황 확인도 필요합니다. 동일 면적의 최신 실거래 비교 근거 역시 확인되지 않으므로 감정가가 시세보다 저렴하다는 판단도 보류해야 합니다. 임차인 권리 확인, 제시외건물 점검, 실질취득액 산정이 선행되어야 하는 물건입니다.
