부산지방법원 2026타경10253. 부산 영도구 청학동 ‘미주비치아파트’ 101동 16층 1609호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 25층 건물입니다. 현재 소유자는 심향섭 씨이고, 강도철 씨가 청구금액 101,735,616원으로 강제경매를 신청한 사건입니다.

권리분석의 중심은 2001년 10월 29일 설정된 대한생명보험주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 117,000,000원이며, 이를 말소기준권리로 보면 이후 설정된 김수현의 근저당권과 현재 경매개시결정, 한화생명보험의 가압류 및 영도구의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 소멸과 실제 임차인의 대항력 여부는 별개입니다. 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 점유관계 확인을 마쳐야 권리 위험을 최종 판단할 수 있습니다.

이 물건의 또 다른 핵심은 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 151,000,000원인 신건이지만, 최근 거래가격은 140,000,000원입니다. 과거의 높은 거래가격이 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 우선해 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

등기부상 말소기준권리는 대한생명보험주식회사의 2001년 10월 29일자 근저당권입니다. 채권최고액은 117,000,000원입니다. 2000년 6월 22일 설정된 한국주택은행의 근저당권 78,000,000원은 이후 해지·말소된 권리이므로 현재 말소기준권리와 구분해야 합니다.

말소기준권리 이후 설정된 2005년 김수현의 근저당권 19,900,000원, 2026년 강제경매개시결정, 한화생명보험의 가압류 4,584,257원 및 영도구의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2018년에도 강제경매개시결정이 있었으나 취하되어 말소된 이력이 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건 가격 메리트가 없다

동일 비교 기준면적 84.94㎡의 미주비치 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 155,541,666원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 추세를 우선해야 합니다.

가격 판단의 기준은 최근 거래입니다. 최근 12개월 평균은 140,000,000원, 최신 거래도 2026년 7월 140,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 151,000,000원으로 최근 시세 대비 7.9% 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -11.8%로 하락 방향입니다.

전체 12건 평균인 155,541,666원과 비교하면 최저가가 낮아 보일 수 있지만, 이것만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 최근 거래가격과 하락 추세를 우선하면, 신건 최저가는 현재 관찰되는 시세 수준보다 높은 가격입니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액 기준입니다. 신청채권자 강도철은 청구금액 101,735,616원 중 11,186,000원을 배당받는 것으로 계산되어 미배당액이 발생합니다. 한화생명보험주식회사의 가압류도 배당액 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 청동초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 주택, 주상용 건물 등이 형성된 주거지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근 및 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 감정평가상 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 미주비치는 418세대 규모의 아파트 단지이며, 감정평가상 건물은 25층 규모입니다. 비교 대상 거래는 84.94㎡ 기준입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 부정형 토지를 급경사지대 내 계단식으로 평탄하게 조성한 아파트 부지입니다. 동측으로 중로와 접하고 주차장시설이 있습니다. 공시지가는 523,900원/㎡입니다.
• 교육환경 관련 제한. 청동초등학교 및 자비유치원과 관련된 상대보호구역·절대보호구역이 기재되어 있고, 가축사육제한구역에도 해당합니다. 토지이용계획의 세부 범위와 적용 사항을 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 전체 12건 거래의 평균은 155,541,666원이지만 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 140,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -11.8%입니다. 최근 거래 표본이 2건으로 제한되어 있으므로 과거 평균만으로 향후 매도가격이나 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 재확인. 현재 최저가 151,000,000원은 최근 평균·최신 거래 140,000,000원보다 7.9% 높습니다. 전체 거래 평균보다 낮다는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 입찰 직전의 최신 거래와 실제 매물 상태를 확인하세요.
• 임대차·점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 및 매각물건명세서를 확인하여 대항력·우선변제권과 인도 위험을 검토하세요.
• 말소기준권리 확인. 대한생명보험주식회사의 2001.10.29 근저당권을 기준으로 선후관계를 확인하고, 김수현의 근저당권 및 후순위 압류·가압류의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
• 배당 추정의 한계. 배당표는 근저당권 채권최고액과 집행비용 추정치 등을 사용한 계산입니다. 실제 채권잔액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 집행비용에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 회차별 가격 전략. 제시된 시나리오상 1회 유찰 시 120,800,000원, 2회 유찰 시 96,640,000원입니다. 실제 유찰 여부와 최저가를 확인하고, 해당 시점의 거래가격과 비교해 응찰 상한을 다시 산정하세요.
• 토지이용계획 확인. 제2종일반주거지역, 학교 관련 보호구역 및 가축사육제한구역 등의 적용 범위를 확인하세요. 토지 형상과 급경사 지형에 관한 감정평가 내용도 현장 점검 시 함께 검토하세요.
• 관리비·현장 상태. 체납 관리비와 공용부분 부담, 내부 상태 및 수선 필요성을 확인하세요. 감정평가상 이용상태만으로 현재 내부 상태나 추가 비용을 확정할 수는 없습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 위험이 낮다 ≠ 시세보다 싸다”

부산 영도구 미주비치 1609호는 등기상 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유와 임차인의 권리를 확인해야 합니다.

가격 판단은 더욱 신중해야 합니다. 현재 최저가 151,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래인 140,000,000원보다 7.9% 높으며, 최근 거래 추세도 -11.8%입니다. 전체 거래 평균 155,541,666원만을 근거로 신건의 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 1회·2회 유찰 시나리오는 가격 검토의 참고 자료일 뿐, 실제 시장가치를 보장하지 않습니다.

권리상 인수 위험은 낮은 편이지만, 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 현재 신건 가격을 무리하게 추종하기보다 임대차관계와 실제 점유를 확인하고, 최신 거래가격을 기준으로 응찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.