수원지방법원 2025타경57635. 경기도 수원시 팔달구 인계동에 있는 삼부르네상스오피스텔 5층 502호입니다. 감정가는 85,000,000원이며 유찰 없이 동일한 금액이 최저매각가로 책정되어 있습니다. 현재 소유자는 이용섭이고, 등기에는 2020년 5월 삼성화재의 근저당권 설정과 2025년 7월 한국자산관리공사로의 권리이전이 확인됩니다.
핵심은 단순히 감정가가 낮은지 여부가 아닙니다. 임차인 남정화의 전입일은 2020년 5월 25일이고 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 등기상 근저당 접수일은 2020년 5월 8일이므로, 날짜만 비교하면 전입일이 근저당보다 늦습니다. 그런데 사건자료에는 대항력이 있다는 판단도 기재되어 있어 확인이 필요합니다. 배당 시뮬레이션에는 채권자 배당 0원으로 나타나지만, 별도로 확인되는 청구액과 근저당 채권최고액을 고려하면 그 결과를 그대로 신뢰하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57635 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1135-8 삼부르네상스오피스텔 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 권선로 731 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(오피스텔) · 지하 4층 / 지상 15층 건물 중 제5층 제502호 |
| 소유자 | 이용섭 (2017.05.30. 소유권이전 등기, 거래가액 98,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 70,229,309원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당과 권리이전 확인
등기상 과거 우리은행 근저당, 진보라 전세권, 정찬혁 전세권은 각각 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2017년 설정된 동양생명보험 근저당도 2020년 5월 11일 말소 등기가 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 인수액을 확정할 수 없다
확인되는 실제 임차인은 남정화 1명입니다. 전입일은 2020년 5월 25일이고, 배당요구일은 2025년 9월 8일입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 임차보증금에 대한 배당 가능액이나 매수인 인수액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남정화 | 2020.05.25 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 판단 불가 | 보증기관 승계 표기 없음 |
보증금이 미상인 상태에서 대항력을 확정하거나 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다. 임차인의 배당요구 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수도 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사서의 임차관계, 임대차계약서 및 확정일자 관련 자료를 확인한 뒤에야 인수 여부와 금액을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정 · 검증 필요)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 입력된 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 추정 | - | 1,930,000원 |
| 채권자 배당(시뮬레이션 표기) | 실제 청구액 70,229,309원 | 0원 |
| 소유자 교부(시뮬레이션 표기) | - | 83,070,000원 |
④ 가격 판단 — 시세 메리트는 확인되지 않았다
현재 회차의 감정가와 최저매각가는 모두 85,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 비교 가능한 실거래 가격 근거가 확인되지 않아 감정가가 실제 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가만을 근거로 저렴한 물건이나 가격 메리트가 있는 물건으로 평가하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 수원시청역 남측 인근입니다. 주변에는 업무시설, 아파트, 학교, 근린생활시설 및 관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 수원시청역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 4층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수, 승강기, 소방 및 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측과 서측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구 및 시청지구 지구단위계획구역 등이 기재되어 있습니다. 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 관련 제한도 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 2020.05.08 삼성화재 근저당 설정, 2025.07.01 한국자산관리공사로의 이전 및 현재 말소 여부를 확인하세요.
- 임차인 권리 확인. 남정화의 임대차계약, 실제 점유, 보증금, 전입신고 및 확정일자를 확인하고 대항력 판단이 서로 다른 이유를 해소하세요.
- 배당표 재검증. 청구액 70,229,309원과 근저당 채권최고액 80,640,000원이 확인되는 만큼, 채권자 배당 0원으로 표시된 시뮬레이션을 그대로 사용하지 마세요.
- 인수액 계산. 임차보증금과 배당 가능액을 확인한 뒤 매수인 인수 여부를 계산하세요. 현재는 0원으로 확정할 수 없습니다.
- 가격 비교. 감정가와 최저가가 85,000,000원으로 동일하지만, 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않아 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 현장 확인. 실제 점유관계와 오피스텔 이용상태를 확인하고, 관리비 및 인도 관련 사항도 점검하세요.
- 매각기일 확인. 매각기일 2026.11.06과 입찰보증금 등 입찰조건을 법원 공고 및 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — 권리와 배당을 확인하기 전에는 보류
이 물건은 신건 최저가가 85,000,000원이라는 사실만으로 매수 판단을 내리기 어렵습니다. 임차인 남정화의 보증금과 확정일자가 미상이고, 전입일과 근저당 접수일에 따른 대항력 판단이 사건자료의 표기와 일치하지 않습니다. 여기에 채권자 청구액과 존속 여부를 확인해야 하는 근저당이 존재하는데도 입력된 배당 시뮬레이션은 채권자 배당을 0원으로 표시합니다.
현재 판단은 입찰 보류입니다. 등기 원본과 임차관계, 실제 배당순위 및 인수액을 검증한 뒤 가격을 비교해야 합니다. 권리관계가 정리되기 전에는 매수인 인수 위험이 없다고 볼 수 없으며, 시세 근거가 확인되지 않은 상태에서 가격 메리트도 단정할 수 없습니다.
