수원지방법원 2025타경58434. 경기도 화성시 팔탄면 가재리 진우아파트 101동 403호로, 등기상 현재 소유자는 조승환입니다. 2024년 소유권이전 당시 거래가액은 130,000,000원이고, 같은 날인 2024년 11월 4일 삼성생명보험주식회사 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 고영석의 강제경매개시결정이 2025년 10월 28일 등기됐습니다.

등기부에는 과거 여러 근저당권과 압류 이력이 있으나, 상당수는 이미 말소됐거나 해제된 것으로 표시됩니다. 현재 남아 있는 삼성생명 근저당권의 채권최고액은 100,100,000원입니다. 다만 2022년 화성시 압류는 2022년 12월 9일 해제·말소된 이력이 있으므로, 이를 말소기준권리로 취급하는 해석은 원본 서류와 대조해야 합니다.

임차인은 실제 1명으로 확인되며, 전입일은 2024년 11월 20일, 확정일자는 2025년 2월 24일입니다. 등재된 임차인의 대항력은 없는 것으로 표시되지만 보증금이 미상입니다. 따라서 배당표의 인수액 0원은 제공된 배당 시나리오의 계산값으로 이해하고, 매각물건명세서와 임차관계를 확인한 뒤 최종 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 근저당과 과거 압류 이력을 구분해야 한다

2022년 화성시 압류는 해제·말소 이력이 확인되므로, 압류 접수일만 보고 현재까지 존속하는 권리라고 해석해서는 안 됩니다. 2024년 삼성생명 근저당은 등기상 현존하는 담보권이며, 경매 매각으로 소멸하는지와 정확한 말소기준권리 표기는 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.

이전 소유자 시기의 국민은행·우리은행·삼성화재 근저당권 등은 등기자료상 말소된 권리로 표시돼 있습니다. 이들 과거 권리의 채권최고액을 현재 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 핵심은 삼성생명 근저당권, 고영석의 강제경매개시결정, 그리고 보증금이 확인되지 않은 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상

임차인으로 등재된 이산토는 주거 목적으로 전입했고, 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 집계합니다.

배당 시나리오에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 금액만으로 임차인 관련 위험이 완전히 해소됐다고 단정하지 말고, 임차보증금·배당요구 내역과 말소기준권리의 정확한 순위를 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 인한 보증금 중복 합산은 해당하지 않습니다.

③ 가격·환금성 — 시세 비교 전에는 가격 메리트를 판단할 수 없다

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 130,000,000원인 신건입니다. 진우아파트는 656세대이며, 준공일은 2002년 7월 2일로 확인됩니다. 다만 면적이 일치하는 실거래 표본으로 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않아, 감정가가 최근 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단하기 어렵습니다.

가격 검토에서는 동일 면적 실거래, 최근 거래 시점, 해당 호수의 상태를 함께 확인해야 합니다. 실거래 비교가 성립하지 않는 현재 단계에서는 유찰 후 최저가가 내려가더라도 그것만으로 가격상 메리트가 확보된다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

현 회차 가정에서 채권자 배당 합계는 127,380,000원이며, 집행비용 추정액을 포함하면 매각대금 130,000,000원에 해당합니다. 채권 총액 253,903,568원 중 미배당액은 126,523,568원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 이 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당액이 커지는 구조

* 매수인 인수액은 제공된 각 회차의 배당 시나리오상 0원입니다. 임차보증금 미상과 말소기준권리 확인 문제가 해소됐다는 의미는 아닙니다. 실제 매각가와 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 주위환경. 진우아파트 주변은 중소규모 공장과 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 43번 국도와 연계되며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 평슬래브지붕 건물로, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 소화설비 등이 기재돼 있습니다.
• 단지. 진우아파트는 656세대로 확인되며, 준공일은 2002년 7월 2일입니다. 단지 규모만으로 해당 호수의 거래가격이나 환금성을 단정할 수는 없습니다.
• 토지이용계획. 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 및 성장관리계획구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 지정기간은 2026년 8월 25일까지로 기재돼 있으므로, 매각기일인 2026년 11월 6일 현재 적용되는 규제는 관할청에 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가 내용에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다. 실제 점유 상태와 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2022년 11월 25일 화성시 압류와 2022년 12월 9일 해제·말소 기록을 확인하고, 2024년 11월 4일 삼성생명 근저당의 순위 및 매각 후 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 임차보증금 확인. 이산토의 보증금이 미상으로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입·확정일자 및 배당요구 관련 서류를 확인해 실제 보증금과 배당관계를 확정하세요.
• 점유·명도 확인. 임대관계와 실제 점유 상태가 확정되지 않았으므로 현장 확인과 인도 관련 협의 가능성을 검토하세요.
• 배당 시나리오 검토. 현 회차에서 채권 미배당액은 126,523,568원으로 계산됩니다. 이는 채권자 측 미회수액이지 매수인의 인수액과 동일한 금액은 아닙니다.
• 시세 재확인. 면적이 일치하는 최근 실거래를 대조하기 전에는 최저가를 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 층·내부 상태와 실제 거래 시점도 함께 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 토지거래허가구역 기재기간이 매각기일보다 앞서 종료되므로, 현재 규제 적용 여부와 낙찰자에게 적용되는 절차를 관할청에 확인하세요.
• 추가 비용 확인. 관리비 체납, 공용부분 관리비, 명도 관련 비용 및 실제 집행비용을 확인해 총취득비용을 따로 계산하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 자료를 함께 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.

맺으며 — 인수 0원 계산보다 먼저 확인할 두 가지

이 물건은 감정가와 최저가가 130,000,000원인 신건입니다. 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 실제 임차인 1명의 보증금이 미상이고 우선변제 여부도 확인이 필요합니다. 따라서 해당 숫자를 확정된 법률상 결론으로 받아들이면 안 됩니다.

또한 2022년 화성시 압류에는 해제·말소 이력이 있어, 이를 말소기준권리로 보는 해석과 현재 존속하는 삼성생명 근저당의 순위를 원본으로 재확인해야 합니다. 실거래 비교도 성립하지 않아 현 회차 가격이 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거가 부족합니다.

결론은 권리관계 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 기준권리와 임차보증금이 명확해지고, 실제 점유 및 시세를 확인한 뒤에야 입찰 여부와 상한가를 검토할 수 있습니다.