수원지방법원 2025타경58502. 경기도 화성시 남양읍 남양리 2191, 화성남양시티프라디움4차 405동의 아파트 경매입니다. 등기상 소유자는 윤세환이며, 소유권이전등기는 2023년 5월 26일 접수됐습니다. 등기에는 매매 원인일 2021년 1월 8일과 거래가액 342,590,000원이 기재되어 있습니다. 다만 이 거래가액은 과거 등기상 가격이므로 현재 시세를 대신하는 자료로 사용해서는 안 됩니다.
등기상 말소기준권리는 2023년 5월 26일 접수된 우리은행의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 172,700,000원이며, 같은 날 접수된 우리은행의 두 번째 근저당권과 이후 설정된 마스턴캐피탈의 근저당권도 매각에 따른 소멸 대상으로 계산되어 있습니다. 한편 마스턴캐피탈 근저당권에는 채권양도와 근질권 설정 이력이 연결되어 있어, 실제 배당 귀속 및 말소 처리까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58502 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2191 화성남양시티프라디움4차 405동 17층 1705호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트). 감정평가 기재에는 405동 17층 1707호로 표시되어 있어 호수 대조가 필요합니다. |
| 소유자 | 윤세환 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 420,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 케이드래곤대부 주식회사 / 52,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 접수일 2023.05.26 · 채권최고액 172,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 단지 정보 | 화성남양시티프라디움4차 · 556세대 · 사용승인일 2023.02.10 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상. 거주자 부재로 내부조사가 불가한 것으로 기재되어 있어 점유자 및 실제 임차관계 확인이 필요합니다. |
① 권리 흐름 — 담보권은 매각으로 소멸하는 구조, 근질권은 별도 확인
말소기준권리는 우리은행의 을구 1번 근저당권입니다. 이 권리 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 계산되며, 기준권리 이후의 우리은행 2번 근저당권과 마스턴캐피탈 근저당권 역시 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 마스턴캐피탈의 근저당권은 2024년 12월 12일 케이드래곤대부 주식회사로 이전된 이력이 있으므로, 채권자 변경과 배당 귀속을 함께 확인해야 합니다.
을구 3번 이계화 근저당권은 2024년 4월 25일 말소되었고, 을구 4-1 다올저축은행 질권 등기와 을구 4-3 웰컴저축은행 근질권 등기도 각각 말소 이력이 있습니다. 다만 을구 4-4에는 2026년 1월 16일 우리금융캐피탈주식회사의 근저당권부채권 질권 설정이 기재되어 있으며, 이 항목에는 별도의 말소 또는 경매소멸 표기가 확인되지 않습니다.
등록된 임차인 정보는 확인되지 않지만, 이를 실제 임차인이 없다는 확정적 의미로 해석해서는 안 됩니다. 감정평가 내용에는 임대관계 미상 및 거주자 부재로 내부조사가 불가했다는 취지가 기재되어 있습니다. 따라서 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약 및 보증금 관계를 확인하기 전까지 명도 위험이 완전히 해소되었다고 볼 수 없습니다.
② 가격 검토 — 실거래 비교가 성립하기 전에는 저렴하다고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 420,000,000원으로 감정가와 같습니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래를 기준으로 최저가의 시장 경쟁력을 검증할 수 있는 비교 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격이 시세보다 낮다거나, 반대로 시세보다 높다고 단정할 수 없습니다.
| 가격 검토 항목 | 금액 / 기준 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 420,000,000원 | 현재 최저매각가와 동일 |
| 현재 최저가 | 420,000,000원 | 신건 · 감정가의 100% |
| 등기상 과거 거래가액 | 342,590,000원 | 매매 원인일 2021.01.08. 현재 시세 비교용 실거래로 간주하지 않음 |
| 동일 면적 최근 실거래 | 비교 판단 보류 | 대상 물건과 일치하는 면적 기준의 거래 비교가 확인되지 않음 |
1회 유찰 시 최저가가 336,000,000원, 2회 유찰 시 268,800,000원으로 계산됩니다. 이는 감정가의 80%와 64%를 적용한 회차별 가격 시나리오일 뿐, 그 가격에 시장 메리트가 있다는 의미는 아닙니다. 실제 입찰 상한은 동일 단지·유사 면적의 최근 거래, 해당 호수의 상태와 정확한 면적을 확인한 뒤 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 420,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,600,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 (을구 1번) | 172,700,000원 | 172,700,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 (을구 2번) | 132,660,000원 | 132,660,000원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사마스턴캐피탈 (을구 4번, 이후 권리이전) | 67,600,000원 | 67,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,440,000원 |
| 합계 | - | 420,000,000원 |
위 배당은 현재 최저가를 기준으로 집행비용과 담보권 채권최고액을 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 신청채권 청구액 52,000,000원은 사건상 청구액이며, 이를 위 담보권 배당액에 별도의 독립 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 을구 4-4 질권의 현재 상태와 실제 배당 귀속도 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당은 함께 커진다
| 회차 시나리오 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 420,000,000원 | 0원 | 40,440,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 336,000,000원 | 42,464,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 268,800,000원 | 108,723,200원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기재 기준)
- 입지. 남양지하차도 남측 출입구 동측 인근으로 기재되어 있습니다. 주변은 신흥 개발지대로 아파트단지, 학교, 공원, 근린상가 및 야산 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내 간선도로 인근으로 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다. 서측에는 왕복 8차선 포장도로, 남측에는 왕복 3~4차선 포장도로가 접합니다.
- 단지·건물. 화성남양시티프라디움4차는 556세대로 기재되어 있으며, 사용승인일은 2023.02.10입니다. 승강기, 화재탐지·소화설비, 자주식 주차시설 705대, 도시가스 및 지역난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역으로 기재되어 있습니다. 소로3류·중로2류 접함, 가축사육제한구역, 토석채취제한지역 및 성장관리권역 등의 사항도 확인 대상입니다.
- 토지거래허가구역 기재. 감정평가에는 허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있습니다. 매각기일은 2026.11.06이므로 해당 기간 이후입니다. 실제 입찰 및 취득 시점에 적용되는 최신 지정 여부와 허가 요건은 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물은 없는 것으로 표시되고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가서의 호수 기재가 사건 소재지와 다르므로, 이러한 일반적인 평가 내용만으로 해당 호수의 동일성까지 확인된 것은 아닙니다.
- 환금성. 단지 규모와 비교적 최근 사용승인은 참고 요소입니다. 그러나 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않아 현재 최저가와 시세의 차이, 적정 매도가 및 환금성을 수치로 판단하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 일치부터 확인. 사건 소재지와 소유자 주소의 1705호, 감정평가 기재의 1707호를 원본 서류로 대조하세요. 매각 대상의 동일성이 확인되지 않으면 가격이나 권리분석에 앞서 이 문제부터 해결해야 합니다.
- 임차인·점유자 조사. 임대관계 미상이며 거주자 부재로 내부조사가 불가했던 것으로 기재되어 있습니다. 전입세대와 점유 현황, 임대차계약 및 보증금 관계를 확인하고 실제 명도 부담을 따져야 합니다.
- 을구 4-4 근질권 확인. 우리금융캐피탈주식회사의 근저당권부채권 질권 설정이 기재되어 있습니다. 현재 유효 여부, 담보채권의 이전 관계 및 배당 귀속을 확인하고, 매각에 따른 말소 처리도 검토하세요.
- 배당 관계 재확인. 우리은행의 근저당권 2건과 마스턴캐피탈 근저당권의 채권최고액 합계는 372,960,000원입니다. 마스턴캐피탈 권리의 이전 이력과 신청채권 청구액 52,000,000원의 관계를 원본 등기 및 배당 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 시세 근거 확보. 등기상 과거 거래가액 342,590,000원만으로 현재 가격의 적정성을 판단하지 마세요. 정확한 호수와 면적을 확인한 뒤 같은 단지·유사 면적의 최근 실거래를 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 336,000,000원과 268,800,000원은 회차별 계산값입니다. 이를 곧바로 시장가나 추천 입찰가로 해석하지 말고, 실제 거래와 물건 상태를 근거로 입찰 상한을 정하세요.
- 총취득비용 계산. 실질취득 추정 420,000,000원은 낙찰가와 계산상 인수액을 합한 금액입니다. 취득세 등 세금, 등기비용, 명도 및 수리비, 실제 점유 상태에 따른 비용은 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 관련 배당 서류를 함께 확인하세요. 자동 계산된 인수액 0원만으로 최종적인 권리 안전성을 확정해서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원 추정”과 “안전한 입찰”은 다르다
이 사건은 현재 최저가 420,000,000원을 기준으로 담보채권 372,960,000원이 전액 배당되고, 집행비용을 제외한 잔여금 40,440,000원이 계산되는 구조입니다. 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있어 등기상 담보권 인수 부담은 제한적인 것으로 분석됩니다.
하지만 이 결과만으로 안전한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 첫째, 사건 소재지의 1705호와 감정평가서의 1707호가 일치하지 않습니다. 둘째, 임대관계 미상 및 내부조사 불가로 점유와 임차관계를 확정할 수 없습니다. 셋째, 을구 4-4 근질권의 현재 상태와 배당 귀속을 확인해야 합니다. 넷째, 동일 면적의 최근 실거래 비교가 성립하지 않아 최저가 4억 2,000만원의 가격 메리트도 입증되지 않았습니다.
결론은 입찰 보류 후 원본 확인입니다. 권리상 인수액이 0원으로 계산된다는 점은 긍정적이지만, 호수 불일치와 점유·근질권 확인 문제가 해결되기 전에는 권리 안전성을 확정하거나 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 정확한 매각 대상, 실제 점유관계, 근질권 처리 및 최근 실거래를 모두 확인한 다음에 입찰 여부와 상한을 결정하는 것이 합리적입니다.
