수원지방법원 2025타경58530. 경기도 화성시 석우동 동탄삼성쉐르빌 4층 401호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 정봉훈이고, 2021년 8월 소유권이전 당시 거래가액은 170,000,000원입니다. 현재 경매에서는 185,000,000원의 임차보증금이 핵심 변수입니다. 임차권등기는 2025년 4월 15일 접수됐고, 분석상 말소기준권리로 산정된 화성시 압류는 2025년 7월 24일입니다. 즉 임차권등기가 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 1번 임차권등기가 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다.

현재 최저가 172,000,000원만 보면 보증금보다 낮아 보이지만, 미배당 인수액을 합산해야 실제 부담을 파악할 수 있습니다. 제공된 배당 산정에서는 임차인에게 168,792,000원이 배당되고, 부족분 16,208,000원이 남습니다. 신건 기준으로 최저가와 인수액을 합하면 실질취득 추정액은 188,208,000원입니다. 다만 이는 제시된 배당·비용 추정에 따른 계산이며, 실제 배당과 인수액은 매각대금 및 법원의 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리보다 앞선 임차권이 핵심

분석상 말소기준권리는 갑구 4번 화성시 압류로, 접수일은 2025.07.24입니다. 그보다 앞선 을구 1번 주택임차권은 2025.04.15 접수됐고, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 후순위 압류가 매각으로 소멸하더라도 임차권 인수 문제는 별도로 판단해야 합니다.

임차인의 계약일은 2021.07.03, 점유개시일은 2021.08.14, 주민등록일과 확정일자는 2021.08.17입니다. 임차권등기 접수일은 2025.04.15이며, 배당요구도 확인됩니다. 제공된 권리분석상 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이므로 보증금 전액이 배당되지 않으면 매수인의 인수 위험이 남습니다.

② 실질취득 분석 — 유찰돼도 총부담은 크게 줄지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가만으로 취득 부담을 평가할 수 없습니다. 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고, 미배당 인수액이 늘어나는 구조이기 때문입니다. 아래는 제공된 회차별 배당·인수 시나리오를 그대로 반영해 낙찰가와 매수인 인수 예상액을 합산한 결과입니다.

이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로 시세 대비 저렴한지, 비싼지에 대한 결론은 유보해야 합니다. 시세 판단은 인수액을 포함한 실질취득 추정액을 기준으로 별도의 거래사례와 대조해야 합니다. 임차권 인수 여부와 실제 배당액도 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)

배당 산정상 집행비용 3,208,000원과 임차인 배당액 168,792,000원을 합하면 매각대금 172,000,000원입니다. 임차보증금 185,000,000원 중 부족분 16,208,000원은 매수인 인수 예상액으로 제시돼 있습니다. 경매개시결정 채권액과 임차보증금은 이름과 금액이 동일하게 나타나므로, 별도 채권인지 중복 표기인지 원본 서류로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 추가 확인이 필요합니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 한림대학교 동탄성심병원 북서측 인근에 위치하며, 주위에 오피스텔·근린생활시설·병원 등이 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 4층 401호이며, 외벽은 석재붙임 마감 등으로 기재돼 있습니다. 위생·급배수설비, 지역난방, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지·경보설비가 있습니다.
• 토지이용. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 2필 일단의 토지는 업무시설(오피스텔) 및 판매시설의 건부지로 이용 중이며, 북서측·남서측 및 남동측으로 포장도로와 접합니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있고, 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시돼 있습니다. 실제 현황과 공적 장부는 입찰 전 대조해야 합니다.
• 환금성. 실거래 비교 자료만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 오피스텔의 개별 거래사례와 임대수요를 별도로 확인하고, 보증금 인수액을 포함한 실질취득 추정액을 기준으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 원본 확인. 을구 1번 주택임차권의 접수일 2025.04.15, 임차보증금 185,000,000원, 전입·확정일자 및 대항력 판단 근거를 등기부·매각물건명세서와 대조하세요.
• 배당 및 인수액 재산정. 신건 기준 예상 인수액은 16,208,000원입니다. 실제 매각가, 집행비용, 배당순위 및 배당 결과에 따라 금액이 달라질 수 있으므로 최종 인수액을 다시 계산하세요.
• 도구남의 채권관계 확인. 임차권자와 강제경매개시결정 채권자가 동일한 이름으로 나타납니다. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 점유 자료 및 경매 청구채권의 관계를 확인하고 가장임차인 의심 사정이 해소되는지 검토하세요.
• 유찰 시나리오 점검. 최저가가 낮아지더라도 인수액이 증가할 수 있습니다. 입찰가는 최저매각가가 아닌 최저매각가와 인수액을 합한 실질취득 추정액을 기준으로 판단하세요.
• 점유·인도 및 관리비 확인. 임차권등기와 실제 점유 현황을 확인하고, 인도 절차와 미납 관리비 등 추가 비용 발생 가능성을 점검하세요.
• 시세와 원본 서류 대조. 유사 오피스텔의 실거래·임대사례를 확인하고 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 관련 서류를 직접 대조하세요.

맺으며 — “최저가보다 인수액이 중요하다”

이 물건은 대항력 있는 임차인 도구남의 보증금 185,000,000원이 핵심입니다. 신건 최저가 172,000,000원에서 예상배당액은 168,792,000원이고, 미배당 인수 예상액은 16,208,000원입니다. 이를 합산한 실질취득 추정액은 188,208,000원입니다.

유찰되면 최저가가 내려가지만, 미배당 인수액도 증가하는 것으로 산정돼 있습니다. 따라서 낙찰가만 보고 취득비용이 크게 낮아졌다고 해석해서는 안 됩니다. 특히 도구남이 임차권자이자 경매개시결정 채권자로 함께 기재된 점은 원본 서류를 통해 반드시 확인해야 합니다. 권리 인수 범위 확인이 먼저이고, 실질취득액을 기준으로 한 가격 판단은 그다음입니다. 시세 자료와 임차관계가 충분히 확인되기 전에는 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.