수원지방법원 2025타경58582. 경기도 수원시 팔달구 인계동 센트럴하임 11층 1107호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시되어 있으나 감정평가서의 실제 이용상태는 개별세대 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유자는 이영희이며, 2021년 9월 소유권을 취득했습니다. 이 물건에서 특히 주목해야 할 사람은 소유자가 아니라 임차인 윤소원입니다. 윤소원은 2021.09.16 주민등록을 마쳤고 2021.09.17 점유를 시작했으며, 2021.08.20 확정일자를 받았습니다. 이는 말소기준권리인 2023.06.02 한국자산관리공사 가압류보다 앞선 시점입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어갈 수 있습니다.

경매의 겉모습만 보면 최저가 162,000,000원인 신건입니다. 그러나 실제 자금 부담을 계산할 때는 낙찰대금과 별도로 인수하는 임차보증금을 합산해야 합니다. 현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당금은 158,932,000원, 보증금 부족액은 6,068,000원입니다. 매수인은 단순히 최저매각가만 준비해서는 안 되며, 낙찰대금과 보증금 인수분을 합친 실질취득금액으로 투자 여부를 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

말소기준권리는 2023.06.02 한국자산관리공사 가압류입니다. 이 가압류를 기준으로 후순위 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 여기서 가장 중요한 예외가 있습니다. 임차인 윤소원의 주민등록과 점유가 말소기준권리보다 앞선다는 점입니다.

② 임차인 분석 — 실질취득비용을 결정하는 핵심

③ 실질취득금액 — 유찰돼도 보증금 아래로 내려가지 않는다

이번 경매의 경제적 구조는 단순한 낙찰가 할인형이 아니라 선순위 임차보증금 인수형입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 돌아가는 배당재원이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안는 보증금이 증가합니다. 따라서 낙찰가 자체의 하락폭만큼 실제 취득비용이 감소하지 않습니다.

표에서 보듯 2회 유찰 시 낙찰가는 103,680,000원까지 내려가지만, 매수인이 인수할 보증금은 63,571,520원으로 늘어납니다. 결국 실질취득금액은 167,251,520원입니다. 신건의 실질취득금액 168,068,000원과 큰 차이가 없습니다.

이는 임차보증금이 낙찰가보다 높은 구조에서 나타나는 전형적인 특징입니다. 입찰자의 실제 경제적 부담은 낙찰가뿐 아니라 배당 부족으로 승계되는 임차보증금까지 포함한 금액입니다. 별도의 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용 등이 발생한다면 최종 자금 부담은 여기에서 더 증가할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

한국자산관리공사의 청구금액은 410,670,518원, 주택도시보증공사의 청구금액은 184,109,987원입니다. 두 채권자의 청구금액 합계는 594,780,505원이며, 신건 예상배당에서는 두 채권자 모두 0원 배당으로 계산됩니다. 신건 및 유찰 시나리오 모두 이 두 채권자의 미배당액은 594,780,505원으로 제시되어 있습니다.

위 배당은 집행비용을 추정하여 계산한 시뮬레이션입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 최종 배당표에 따라 임차인 배당금과 매수인 인수금은 달라질 수 있습니다. 후순위 채권자의 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 시세 비교 — 최저가 대신 실질취득금액으로 판단

이 물건의 가격 적정성을 판단할 때 비교해야 하는 금액은 최저매각가 162,000,000원만이 아닙니다. 신건 실질취득금액 168,068,000원과 유찰 시 실질취득금액인 167,614,400원 및 167,251,520원을 기준으로 주변 동일 유형의 실제 거래가격과 비교해야 합니다.

특히 감정 이용상태가 도시형생활주택(원룸형)이므로 일반적인 가족형 아파트의 거래가격을 그대로 비교 기준으로 사용해서는 안 됩니다. 같은 용도와 유사한 규모, 층, 건물 상태를 갖춘 거래사례가 적절한 비교 대상입니다. 최근 거래가격이 실질취득금액보다 낮다면 낙찰가가 할인되어 보이더라도 경제적 이점은 제한적일 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북측 인근입니다. 주변에는 중·소형 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지상 12층 건물입니다. 외벽은 외장석재 붙임 마감 등이며, 창호는 새시창호 구조입니다.
• 내부 이용상태. 개별세대 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 감정평가 현장조사 당시 폐문 부재중이어서 건축물 현황도면 및 일반적인 도시형생활주택의 상태를 기준으로 조사되었습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 설비. 위생 및 급·배수 설비, 난방설비, 소화 및 화재탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 가장형이며, 동측과 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)· 지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다. 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에도 포함됩니다.
• 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 2025.08.26 지정 허가구역과 2025.10.20 지정 허가구역이 기재되어 있습니다. 후자의 아파트 대상 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다. 본건의 실제 이용상태와 취득자 요건에 따른 적용 여부는 입찰 전에 관할기관에 확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 공부와의 차이는 별도로 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 수원시청 인근의 상업·업무시설 혼재 지역이라는 입지적 특징이 있지만, 원룸형 도시형생활주택의 실제 매수 수요와 가격 수준은 일반 아파트와 구분하여 판단해야 합니다. 특히 선순위 임차보증금 인수 구조가 가격 경쟁력에 미치는 영향을 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득금액을 먼저 계산. 신건 기준 낙찰가 162,000,000원에 인수 예상액 6,068,000원을 합산한 168,068,000원이 실질적인 취득가격 판단의 출발점입니다. 취득 관련 부대비용은 별도입니다.
• 선순위 임차인 보증금 확인. 윤소원의 보증금 165,000,000원, 주민등록일 2021.09.16, 점유개시일 2021.09.17, 확정일자 2021.08.20을 원본 서류와 대조해야 합니다. 대항력 유지 여부와 임대차관계의 변동 여부도 확인해야 합니다.
• 배당 부족액 검증. 현재 예상배당액은 158,932,000원이며, 부족액은 6,068,000원입니다. 실제 배당 과정에서 세금이나 다른 우선 배당항목이 반영되면 인수액이 달라질 수 있으므로 배당관계를 재확인해야 합니다.
• 유찰 가격 착시 경계. 1회 유찰 시 낙찰가 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원만 보면 크게 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 각각의 실질취득금액은 167,614,400원과 167,251,520원입니다. 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
• 임차인 명도 및 보증금 반환. 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금이 남는 경우, 보증금 반환과 주택 인도 문제가 연결될 수 있습니다. 배당 후 잔액, 실제 점유 상황, 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계. 경매신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 184,109,987원입니다. 다만 이 기관을 별도의 임차인으로 계산하거나 윤소원의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 신청채권의 구체적인 관계는 원본 서류로 확인할 사항입니다.
• 시세 검증. 일반 아파트보다 실제 이용상태인 도시형생활주택(원룸형)에 맞는 비교 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래가격을 실질취득금액과 비교한 뒤 입찰 가능 여부를 판단해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재중이어서 실제 내부 마감, 누수, 설비 상태 등은 직접 확인되지 않았습니다. 현장 확인을 통한 수리비 및 추가 비용 검토가 필요합니다.
• 미납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비의 존재와 매수인이 부담할 가능성이 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 싸 보여도 실질취득은 싸지 않다”

이 물건은 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수 여부가 투자의 성패를 좌우합니다. 임차인 윤소원은 말소기준권리보다 먼저 주민등록과 점유를 갖춘 것으로 확인되고, 보증금은 165,000,000원입니다. 신건에서는 6,068,000원, 2회 유찰을 가정하면 63,571,520원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

그러나 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득금액은 신건 168,068,000원, 1회 유찰 167,614,400원, 2회 유찰 167,251,520원입니다. 유찰이 진행되어도 전체 부담은 보증금 165,000,000원 부근에 머뭅니다. 최저가의 하락을 투자 수익의 증가로 해석할 수 없는 구조입니다.

특히 모든 회차에서 실질취득금액이 감정가 162,000,000원을 웃돌고, 최근 실거래가격과의 비교도 아직 이루어지지 않았습니다. 따라서 신건에서 적극적으로 입찰할 근거는 부족하며, 유찰 이후에도 단순 할인율이 아니라 실질취득금액과 실제 시장가격의 차이를 확인해야 합니다. 임차인의 대항력과 보증금 반환 문제를 해소할 수 있는지도 중요한 판단 조건입니다.