수원지방법원 2025타경58651. 수원시 장안구 파장동 212-45에 위치한 5층 502호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서교준이며, 2021년 12월 22일 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 달 30일 에어인천주식회사 명의의 채권최고액 250,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그런데 이보다 먼저 전입한 임차인 박래정이 245,000,000원의 임차보증금을 갖고 있어, 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와는 성격이 다릅니다.
박래정의 전입일은 2021년 3월 30일, 확정일자는 2021년 3월 2일입니다. 모두 말소기준권리인 2021년 12월 30일보다 앞섭니다. 2023년 4월 28일에는 주택임차권등기도 마쳤으며 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 보증금이 배당에서 전액 지급되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 매각물건명세서 역시 해당 위험을 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58651 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 파장동 212-45, 5층 502호 도로명: 경기도 수원시 장안구 경수대로1090번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 5층 건물 |
| 소유자 | 서교준 (2021.12.22. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 말소기준권리 | 2021.12.30. 에어인천주식회사 근저당권 · 채권최고액 250,000,000원 |
| 임차인 | 박래정 · 보증금 245,000,000원 · 대항력 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기부상 말소기준은 을구 3번 에어인천주식회사 근저당권입니다. 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 임차인 박래정은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이므로 임차권등기의 매각 소멸 여부와 보증금 잔액의 인수 여부를 구별해야 합니다. 등기가 말소되더라도 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금에 대한 매수인 인수 문제가 남을 수 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 박래정 건물의 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2021.03.30 확정 2021.03.02 임차권등기 2023.04.28 |
245,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 있음 배당요구 있음 미배당 인수 가능 승계신고 아님 |
실제 임차인은 박래정 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있지만, 별도의 임차인으로 계산하거나 박래정의 보증금과 신청채권액을 합쳐 임차보증금이 490,000,000원이라고 판단해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사의 청구권과 임차보증금 사이의 구체적인 관계 및 실제 배당 귀속은 관련 원본을 통해 확인해야 합니다.
② 실질취득 비교 — 최저가가 내려가도 보증금 부담은 남는다
이 사건의 가격 판단은 단순한 최저매각가가 아니라 낙찰가와 매수인 인수보증금을 합산한 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다. 현재는 최저가 264,000,000원으로 임차보증금보다 높지만, 유찰되면 매각대금만으로 보증금 전액을 배당하기 어려워집니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 264,000,000원 | 0원 | 264,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 211,200,000원 | 37,556,800원 | 248,756,800원 |
| 2회 유찰(64%) | 168,960,000원 | 79,205,440원 | 248,165,440원 |
실질취득 추정 = 해당 회차 최저매각가 + 예상 인수보증금. 각 회차의 최저매각가 낙찰을 가정한 수치이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다. 실제 인수액은 최종 배당 결과에 따라 달라집니다.
신건에서 1회 유찰 시 실질취득 추정액은 264,000,000원에서 248,756,800원으로 낮아지지만, 1회에서 2회 유찰로 넘어가도 248,165,440원에 머뭅니다. 이 구조에서는 추가 유찰이 곧바로 큰 폭의 경제적 할인으로 이어지지 않습니다. 가격 메리트는 실질취득금액을 기준으로 실제 비교 거래가격과 대조해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 박래정 보증금 | 245,000,000원 | 245,000,000원 |
| 2. 근저당 · 에어인천주식회사 | 250,000,000원 | 14,504,000원 |
| 3. 가압류 · 오에스비저축은행 | 19,333,461원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김상현 | 8,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 19,193,394원 | 0원 |
| 6. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 264,000,000원을 가정하면 집행비용 4,496,000원을 차감한 뒤 임차인 박래정에게 보증금 245,000,000원이 전액 배당되고, 나머지 14,504,000원이 에어인천주식회사 근저당권에 배당되는 구조입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수보증금도 예상상 0원입니다.
채권자 관련 예상 미배당액은 527,022,855원입니다. 배당표는 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사 신청채권액과 임차보증금 사이의 법률관계에 따라 실제 배당 귀속은 달라질 수 있습니다.
배당 및 권리 검토 — 추가로 확인할 부분
- 에어인천주식회사 근저당권. 2021.12.30. 설정된 채권최고액 250,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 신건 예상배당액은 14,504,000원에 그칩니다.
- 신용보증기금의 근저당권 가처분. 2022.09.30. 을구 3-1번에 사해행위 취소를 원인으로 한 근저당권설정등기 말소청구권 관련 가처분이 설정되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 가처분 내용과 관련 절차를 원본으로 대조해야 합니다.
- 기존 임의경매 취소 이력. 에어인천주식회사가 신청한 2022년 임의경매개시결정은 2023.08.02. 말소되었습니다. 현재 진행되는 사건은 주택도시보증공사가 신청한 2025타경58651 강제경매입니다.
- 후순위 가압류·압류. 오에스비저축은행·김상현·신용보증기금의 가압류와 국가·지방자치단체·국민건강보험공단 등의 압류가 존재합니다. 후순위 등기 소멸 여부와 별개로 세금의 실제 배당순위는 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 청구관계. 신청채권액은 245,000,000원입니다. 임차인 박래정의 보증금과 금액이 같지만, 이것만으로 보증금 대위변제나 채권 승계가 확정되었다고 볼 수 없습니다. 실제 권리귀속과 중복계상 여부를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 장안구 파장동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택과 공동주택이 형성되어 있으며 학교·근린공원·생활편익시설이 소재해 전반적인 주거여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로 외벽은 석재 및 치장벽돌 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수설비, 엘리베이터, 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 부지 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 사다리형의 다세대주택 부지입니다.
- 토지이용 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 교육환경 상대보호구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정사항도 포함되어 있어 실제 매수인의 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 내부상태와 시설 유지관리 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 상태·층·구조·주차여건 등에 따라 거래가격의 차이가 발생할 수 있습니다. 이 사건은 대항력 임차보증금 인수구조까지 있으므로 단순한 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최우선 확인 — 임차보증금 인수. 박래정의 보증금 245,000,000원에 대한 실제 배당순위와 배당 후 미변제 잔액을 확인하세요. 유찰 후 입찰할 경우 최저가와 인수보증금을 반드시 합산해야 합니다.
- 당해세·체납 세금. 국세·지방세 관련 압류 내역과 조세채권의 우선순위를 확인하세요. 예상배당액이 달라지면 매수인 인수금액도 달라질 수 있습니다.
- 임차인의 권리관계. 전입 2021.03.30., 확정일자 2021.03.02., 임차권등기 2023.04.28.의 원본을 대조하세요. 신탁원부와 임대차계약 당시 권리관계도 확인 대상입니다.
- 주택도시보증공사 청구관계. 강제경매 신청채권액 245,000,000원과 임차보증금의 관계를 확인하고 실제 배당권리자가 누구인지 검토하세요. 임차인은 박래정 1명으로 계산하되 채권의 중복계상은 피해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 1회 유찰 시 248,756,800원, 2회 유찰 시 248,165,440원의 실질취득 추정액을 인근 다세대주택 실거래가격과 비교하세요. 최저가만 기준으로 할인율을 판단해서는 안 됩니다.
- 명도·점유관계. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자와 점유 상태를 확인하고, 인도 가능 시점 및 보증금 정산관계를 검토하세요.
- 관리비·건물 상태. 미납 관리비, 공용부분 부담, 누수·시설 상태, 엘리베이터 유지관리 사항을 확인하세요.
- 최신 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 신탁원부, 배당요구 관련 기록을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “유찰가가 아니라 실질취득가를 보라”
이 물건은 권리가 단순해서 안심할 수 있는 경매가 아닙니다. 2021년 3월부터 대항력을 갖춘 임차인 박래정의 보증금 245,000,000원이 매수인의 경제적 부담을 결정하는 핵심입니다.
신건 예상배당에서는 임차보증금 전액이 지급되어 인수액 0원으로 계산되지만, 세금 우선배당 가능성이 존재하므로 이를 확정된 결과로 볼 수 없습니다. 1회 유찰 시 실질취득 추정액은 248,756,800원, 2회 유찰 시에도 248,165,440원입니다. 최저매각가가 168,960,000원까지 내려가더라도 실질취득비용이 같은 수준으로 내려가는 것은 아닙니다.
따라서 이 사건은 일반적인 유찰 할인형 경매와 다른 접근이 필요합니다. 실제 시세가 확인되지 않은 상태에서 가격상 이익을 단정할 수 없고, 임차보증금의 최종 배당액 및 인수액, 당해세 우선순위, 주택도시보증공사 청구관계를 먼저 확인해야 합니다. 결론은 ‘권리위험 확인 전 입찰 보류, 가격 판단은 실질취득 기준’입니다. 저렴해 보이는 최저가보다 실제로 떠안게 되는 전체 금액을 먼저 보아야 합니다.
