수원지방법원 2026타경50815. 경기도 용인시 기흥구 언남동 까사05 4층 401호, 전용면적 33.22㎡의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 소유자는 주식회사풍경디앤씨이며, 주택도시보증공사가 147,950,000원을 청구하는 강제경매입니다.
등기상 확인되는 주요 쟁점은 2024년 11월 14일 기흥세무서장 명의 압류를 말소기준권리로 산정한 점, 그리고 그 이후인 2025년 3월 18일 신선혜의 주택임차권등기가 기입된 점입니다. 임차보증금은 작지 않지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 기재되어 있습니다. 이 약속이 실제로 이행되는지를 원본 서류로 확인하는 것이 권리 검토의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50815 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 언남동 385-19 까사05 4층 401호 도로명주소: 경기도 용인시 기흥구 구성로64번길 11-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 33.22㎡ · 6층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사풍경디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 147,950,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.14. 갑구 8번 압류 · 기흥세무서장 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 세무서 압류와 임차권 확약이 핵심
등기 흐름상 2024년 11월 14일 기흥세무서장 명의 압류가 말소기준권리로 산정되어 있습니다. 그 뒤 설정된 신선혜의 주택임차권등기와 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다. 다만 임차인의 점유·주민등록 시점과 대항력은 등기된 임차권의 소멸 여부만으로 단정할 수 없으므로, 별도로 확약서의 내용과 이행 조건을 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 147,950,000원, 확약 적용 대상 1명
확인되는 실제 임차인은 신선혜 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 확약서 제출자로 나타납니다. 보증금 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 임차인 자료는 없습니다.
| 임차인 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확약 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신선혜 주거 · 임차권등기 |
147,950,000원 | 가능·미상 | 주장(확약서) | 중복신고 표시 없음 | 배당요구 있음 2026.04.20. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 |
등기부 원문에는 주민등록일 2023.02.24., 점유개시일 2023.03.13., 확정일자 2023.03.03.이 기재되어 있습니다. 한편 임차인 권리 요약에는 전입신고일 미상으로 대항력 판정 불가라는 위험 메모가 있습니다. 두 기록의 차이를 임의로 해소하지 말고 전입세대열람 등 원본 자료로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
비교 대상은 CASA05의 전용 33.22㎡ 거래 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2026년 5월 1건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 210,000,000원입니다. 과거 거래는 2024년 5월 224,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 | 비교 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.05 | 33.22㎡ | 5층 | 210,000,000원 | 최신 거래 · 최근 12개월 거래 |
| 2024.05 | 33.22㎡ | 5층 | 224,000,000원 | 과거 거래 |
현재 최저가 222,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 210,000,000원의 105.7%입니다. 금액으로는 최근 거래보다 12,000,000원 높습니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세도 -6.2%로 하락 방향입니다. 따라서 감정가가 과거 거래 수준에 가깝다는 이유만으로 신건 가격에 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,908,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 147,950,000원 | 147,950,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,142,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 반영되지 않아 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 아래 배당은 주어진 배당 시나리오를 바탕으로 한 추정이며 확정 배당표가 아닙니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | HUG 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수액* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 222,000,000원 | 147,950,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 177,600,000원 | 147,950,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 142,080,000원 | 139,290,880원 | 8,659,120원 | 0원 |
* 매수인 인수액은 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 약속이 유효하게 이행된다는 전제입니다. 2회 유찰 시나리오에는 채권자 미배당액 8,659,120원이 발생하지만, 제출된 확약 내용에 따라 임차권등기를 말소하겠다는 약속이 실제로 이행되는지 반드시 확인해야 합니다. 배당 미달액과 매수인 인수액은 같은 개념이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 구성동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주위에 도시형생활주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 거리와 운행빈도 등을 고려해 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 건물로 기재되어 있으며, 난방·위생·급배수·승강기 설비가 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 준공 정보 확인. 감정평가 문구에는 사용승인일 1992.03.18.이 기재되어 있으나, 단지 정보에는 준공일 2018.09.11.로 나타납니다. 두 날짜가 서로 다르므로 건축물대장 등 원본으로 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 지구단위계획구역이며, 토지면적은 115.0㎡, 공시지가는 2,285,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역도 기재되어 있으므로 매각 시점의 적용 범위와 허가 요건을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. CASA05는 총 4세대로 기재되어 있고, 비교 거래는 2건뿐입니다. 최근 12개월 거래는 1건이므로 거래 빈도와 매도 가능 가격을 낙관적으로 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.04.20.자 확약서 원본을 확인하고, 대항력 포기 및 전액 미변제 시 임차권등기 말소 약속의 내용과 적용 대상이 신선혜 임차권에 정확히 해당하는지 확인하세요.
- 임차인 대항력. 등기부 원문에는 주민등록일 2023.02.24., 점유개시일 2023.03.13., 확정일자 2023.03.03.이 기재되어 있으나 권리 요약에는 대항력 판정 불가 메모가 있습니다. 전입세대열람 등으로 사실관계를 확인하세요.
- 실거래 기준. 최근 12개월 평균 및 최신 거래 210,000,000원을 기준으로 삼으세요. 최저가 222,000,000원은 최근 거래보다 높고, 추세는 -6.2%입니다.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제 관련 사항은 예상배당표에 반영되지 않았습니다. 배당요구 및 배당순위와 실제 배당액을 원본 서류로 재확인하세요.
- 건축물대장. 사용승인일이 감정평가 문구와 단지 정보에서 다르게 나타납니다. 건축물대장, 등기부 및 현황을 대조하세요.
- 규제·관리비. 토지거래계약 허가구역의 적용 여부와 체납 관리비 등 매수 후 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·경매·감정평가·실거래 자료를 토대로 작성한 의견입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 확약서 및 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건의 핵심은 임차보증금 147,950,000원 자체보다 그 권리를 어떻게 정리할 수 있는지에 있습니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했으므로, 약속이 유효하게 이행된다는 전제에서 매수인 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 다만 전입·점유 관련 기록과 권리 요약 사이에 확인할 부분이 있어 확약서 원본 및 임차권 말소 이행 여부를 반드시 점검해야 합니다.
가격은 별도 문제입니다. 신건 최저가 222,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 210,000,000원보다 5.7% 높고, 최근 거래 추세는 -6.2%입니다. 비교 거래가 2건뿐이고 최근 12개월 거래도 1건이라 시세 판단에 한계가 있습니다. 권리 인수 부담은 확약으로 해소될 가능성이 있지만, 신건 가격의 메리트는 확인되지 않습니다. 권리 확인과 가격 검토를 분리해 판단해야 합니다.
