광주지방법원 2024타경1668. 전라남도 완도군 노화읍 동천리 일대의 토지·건물·기계기구를 함께 매각하는 양어장 물건입니다. 공부상 일부 토지는 임야 또는 유지이지만 현황은 양어장 부지이고, 건물은 양수실로 이용 중입니다. 제시외 경량철골조 관리사 및 창고 150㎡와 제시외 기계기구도 매각에 포함됩니다.
권리관계의 출발점은 2021.05.31. 설정된 수협은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 등기된 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황상 임차인 김미란 씨가 축양시설 및 관리사를 사용하고 있지만 전입일이 2022.01.18.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으나, 대항력 없는 점유이므로 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1668 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 노화읍 동천리 산9-1 |
| 등기증명서 소재지 | 전라남도 완도군 노화읍 동천리 225-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 양어장 부지 · 양수실 |
| 소유자 | 김난아 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 281,338,000원 / 23,129,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권액 | 202,534,658원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각범위 | 토지·건물 일괄매각 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 · 제시외 관리사 및 창고 150㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 담보채권은 크다
2017년 수협은행 근저당권 120,000,000원은 2021.05.31. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 김난아 씨가 소유권을 취득하면서 수협은행 명의의 새 근저당권 360,000,000원이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 수협은행 30,327,693원, 농업협동조합중앙회 171,856,932원 및 27,224,651원, 완도소안수산업협동조합 30,329,403원의 가압류가 차례로 등기됐습니다. 이들 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 채권을 직접 떠안지는 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김미란 | 목록 1·2·3·4·5·6 및 제시외 관리사 축양시설 및 관리사 | 2022.01.18 | 보증금 미상 월 3,333,330원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김미란 씨의 전입일은 말소기준권리인 2021.05.31.보다 늦은 2022.01.18.입니다. 따라서 임대차보증금이 있더라도 낙찰자에게 대항할 수 없고, 배당받지 못한 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 배당 순위와 금액은 원본 명세서로 보완해야 합니다.
③ 가격과 유찰 — 실거래 비교보다 현장 가치 검증이 우선
감정가는 281,338,000원이지만 10회 유찰 후 현재 최저매각가는 23,129,000원으로, 감정가의 8.22%입니다. 단순히 할인율만 보면 매우 낮지만, 이 사건에는 일반 주택 실거래처럼 직접 비교할 수 있는 거래자료가 없습니다.
따라서 “감정가보다 91.78% 낮다”는 사실만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 양어장·양수실·수조·기계기구·관리사·창고가 묶인 특수 물건이고, 수조시설 외부 경계벽 일부가 붕괴된 상태이며 정확한 지적 경계도 측량이 필요합니다. 10회 유찰 자체가 시장이 감정가와 현장 위험을 보수적으로 평가해 왔다는 강한 신호입니다.
| 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 23,129,000원 | 8.22% | 597,426,001원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 18,503,200원 | 6.58% | 601,968,537원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 14,802,560원 | 5.26% | 605,602,565원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 23,129,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 816,322원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 수협은행 | 360,000,000원 | 22,312,678원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 30,327,693원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 171,856,932원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 27,224,651원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 완도소안수산업협동조합 | 30,329,403원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 619,738,679원 중 예상 배당액은 22,312,678원이며, 예상 부족액은 597,426,001원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 실제 배당은 확정채권액과 근저당권 일부이전 범위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
을구 3번 근저당권은 당초 수협은행 명의로 360,000,000원이 설정됐고, 2024.06.28. 농업협동조합중앙회에 233,100,000원 부분이전됐습니다. 경매개시결정의 채권자도 농업협동조합중앙회이며 신청채권액은 202,534,658원입니다. 현재 시나리오에서는 신청채권자에 대한 별도 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성
- 입지. 완도군 노화읍 동천리 ‘알갱이마을’ 북서측 인근의 해안 농어촌지대로, 주변에 양어장·자연부락·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 현황. 공부상 일부 지목은 임야 또는 유지이나 현황은 양어장 부지입니다. 기재 토지 정보는 면적 183㎡, 완경사·부정형·세로한면 도로 조건입니다.
- 용도지역. 보전관리지역과 생산관리지역에 걸쳐 있으며, 일단의 축양장 부지로 이용돼 생산관리지역 기준으로 평가됐습니다.
- 규제. 가축사육제한구역으로 모든 축종이 제한되고, 일부 토지는 준보전산지에 해당합니다. 토지 정보상 공시지가는 18,100원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬레이트지붕 단층 양수실로, 내·외벽은 몰탈 마감, 바닥은 콘크리트 마감입니다.
- 수조 상태. 수조시설 외부 경계벽 일부가 붕괴된 상태가 감정에 반영됐습니다.
- 지적 경계. 인접지와의 경계가 불분명해 정확한 경계 확인에는 측량이 필요합니다.
- 기계기구. 목록 1의 양수기는 교체된 것으로 조사돼 제시외 기계기구로 평가됐으며 매각에 포함됩니다. 목록 2의 Air Blower는 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 양어장·양수실·기계기구 일괄매각이고 10회 유찰된 물건으로, 이용 목적과 운영 역량이 맞는 수요자가 제한됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전체 매각목록 대조. 동천리 산9-1과 건물 등기상 동천리 225-3을 포함해 목록별 지번·건물·수조·기계기구의 실제 위치와 매각 포함 여부를 확인하세요.
- 측량. 인접지 경계가 불분명하므로 수조·진입로·관리사·창고가 실제 경계 안에 있는지 측량으로 확인해야 합니다.
- 붕괴 부분 점검. 수조 외부 경계벽의 붕괴 범위, 추가 균열, 누수와 복구 가능성을 현장에서 확인하고 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 기계 작동 확인. 교체된 양수기와 매각 포함 제시외 기계기구의 규격·소유관계·작동 상태를 확인하고, 소재불명 Air Blower는 취득가치에서 제외해 판단하세요.
- 임차인 인도. 김미란 씨는 대항력이 없지만 축양시설과 관리사를 사용 중이므로 시설 인도와 잔존 동산 정리 일정을 확인하세요.
- 허가·운영 가능성. 생산관리지역·보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 조건과 현재 양어장 운영에 필요한 인허가의 승계 또는 신규 취득 가능성을 확인하세요.
- 설비 재가동비. 전력·급수·배수·양수·송풍·수조 상태를 확인하고 휴업 또는 방치 기간에 따른 재가동비를 별도로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 저가매수”
법률상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.31. 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 감정가 281,338,000원이 10회 유찰돼 23,129,000원까지 내려온 배경에는 양어장이라는 제한된 용도, 수조 경계벽 일부 붕괴, 불분명한 지적 경계, 소재불명 기계기구와 일괄매각의 복잡성이 함께 놓여 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 감정가 대비 8.22%라는 수치만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 권리는 소멸형이지만, 현장·측량·설비·운영성 검증을 통과해야만 입찰 가능한 특수물건입니다.
