전주지방법원 2025타경994. 전북특별자치도 임실군 신평면 대리 309-1, 신평농공단지 안에 있는 공장 및 토지입니다. 토지는 공장용지 6,781.5㎡이고, 감정평가 당시 공장·사무실 및 숙직실·창고·폐수처리장으로 이용됐으나 현재는 운휴 중입니다. 말소기준권리는 2021.02.01 설정된 전주농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,044,000,000원입니다. 이후의 가처분과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 자료상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 주거용 집합건물처럼 ‘권리만 깨끗하면 끝’인 물건이 아닙니다. 공장 자체의 영업·재가동 가능성, 설비 상태, 구조 현황, 토지 규제, 특수 목적 부동산의 환금성이 실제 입찰가를 좌우합니다. 특히 일괄매각에 포함되는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 가운데 일련번호 2·4·5·14는 소재불명으로 기재돼 있어, 감정가 대비 할인율만으로 매력도를 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경994 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 신평면 대리 309-1 · 전북특별자치도 임실군 신평면 대리3길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장·사무실 및 숙직실·창고·폐수처리장 · 현재 운휴 |
| 토지 | 공장용지 6,781.5㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 배황식 |
| 감정가 / 최저가 | 1,538,533,620원 / 753,882,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주농업협동조합 / 894,711,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 임차보증금이나 등기상 권리를 낙찰자가 승계하는 구조는 확인되지 않습니다. 말소기준인 전주농업협동조합 근저당권 이후 설정된 가처분과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 753,882,000원으로 감정가 1,538,533,620원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 가격입니다. 그러나 공장·토지와 설비가 함께 거래되는 물건은 감정가 대비 할인율만으로 시장가치를 판정하기 어렵습니다. 동일 조건의 최근 거래가격을 직접 대조하기 전에는 ‘감정가 절반이니 싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 753,882,000원 | 743,943,180원 | 300,056,820원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 527,717,399원 | 520,040,225원 | 523,959,775원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 369,402,179원 | 363,430,548원 | 680,569,452원 |
③ 예상배당표 (매각가 753,882,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,938,820원 |
| 1. 근저당 · 전주농업협동조합 | 1,044,000,000원 | 743,943,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전주농업협동조합 채권최고액 1,044,000,000원 중 743,943,180원이 배당되고 300,056,820원이 미배당으로 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신평농공단지 내에 위치하며, 주변은 중·소규모 공장이 혼재하는 공장지대입니다. 공장지대로서의 입지조건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 남측 인근에 49번 지방도 신덕평로와 군도 대리로가 지나고, 대리로에는 임실군 농어촌버스가 운행됩니다. 본건 토지 남측으로 진출입 도로가 접해 있습니다.
- 용도·가동상태. 공장, 사무실 및 숙직실, 창고, 폐수처리장으로 이용됐으나 현재 운휴 중입니다.
- 설비. HACCP설비, 일부 냉동설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 위생·급배수설비 등이 구비된 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 농공단지이며 가축사육제한구역·상대보호구역·(영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역과 관련된 제한이 확인됩니다.
- 토지. 공장용지 6,781.5㎡, 공시지가 54,400원/㎡, 평지·세로장방·소로각지입니다.
- 환금성. 공장·토지와 설비가 결합된 특수 목적 물건이고 현재 운휴 중이므로, 주거용 부동산보다 실수요자 범위가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계·기구 현존 확인. 매각 포함 설비 가운데 일련번호 2·4·5·14가 소재불명입니다. 현장에 남아 있는 기계와 작동 상태를 감정평가서 목록과 대조해야 합니다.
- 컨테이너 제외 확인. 지상 이동 가능한 컨테이너 박스 1동은 매각 대상이 아닙니다. 인도 과정에서 소유 관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 건물 현황 대조. 일부 건물은 공부상 구조와 현황 구조가 다릅니다. 실제 구조·면적·사용승인 관련 사항을 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 운휴 공장 재가동성. HACCP·냉동·폐수처리 등 설비가 있었던 김치공장 용도인 만큼 전력·냉동·급배수·폐수처리 설비의 실제 상태와 재가동 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 공장용 실수요 가격과 토지·건물·설비의 개별 가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계·기구 목록을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2021.02.01 전주농업협동조합 근저당권, 임차인은 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 권리에서 끝나지 않습니다. 현재 공장이 운휴 중이고, 일괄매각되는 기계·기구 일부가 소재불명이며, 일부 건물은 공부상 구조와 실제 구조가 다릅니다. 이미 2회 유찰되어 감정가 49%까지 내려왔지만 실거래 검증 없이 이 할인율 자체를 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 권리는 통과, 현물·설비·환금성은 정밀 확인. 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 보이느냐’보다 ‘실제로 무엇을 넘겨받고 다시 쓸 수 있느냐’입니다.
