전주지방법원 2025타경1107. 임실군 삼계면 오지리 482-1 일대의 양어장 용도 물건입니다. 감정평가 이용상태는 기호(2),(3) 모두 양어장이며, 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물과 양어장 관련 급수·배수설비가 확인됩니다. 토지는 계획관리지역이고 지목도 양어장으로 기재돼 있습니다. 감정가는 745,814,030원, 현재 최저매각가는 365,449,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다.
권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2023.01.17. 설정된 임실축산업협동조합 근저당권 495,000,000원이고, 이후 가압류·압류·임의경매개시결정 및 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1107 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 삼계면 오지리 482-1, 482-3 제1동 · 전북특별자치도 임실군 삼계면 노산로 275-26 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 양어장 |
| 토지 | 1,641.0㎡ · 지목 양어장 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 · 판넬잇기 · 샷시창호 |
| 소유자 | 장정석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 745,814,030원 / 365,449,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 253,866,051원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023.01.13. 임실축산업협동조합 근저당권 126,000,000원이 먼저 설정됐지만 2023.03.21. 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2023.01.17. 설정된 을구 2번 근저당권 495,000,000원입니다. 이 권리에 관해서는 2025.11.21. 농업협동조합중앙회에 308,149,000원 확정채권 일부대위변제에 따른 일부이전이 등기돼 있습니다. 이후 설정된 을구 4번 근저당권 126,000,000원, 각 가압류와 임실군 압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 365,449,000원으로 감정가 745,814,030원의 49%입니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 가격 판단의 핵심은 양어장이라는 특수용도, 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 기재된 점, 그리고 도로포장은 돼 있으나 사유토지를 경유해 진출입한다는 감정평가 및 매각비고입니다. 일반 주거·상업용 부동산보다 수요층이 제한될 수 있어, 유찰 횟수와 감정가 할인만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 365,449,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,916,286원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 임실축산업협동조합 | 495,000,000원 | 359,532,714원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 임실축산업협동조합 | 126,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 486,237,272원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 김제수산업협동조합 | 57,537,830원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 423,243,234원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,588,018,336원 가운데 현재 회차 예상 배당액은 359,532,714원이며, 미배당은 1,228,485,622원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.6% 추정치로 계산된 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 365,449,000원 | 359,532,714원 | 1,228,485,622원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 255,814,299원 | 251,432,899원 | 1,336,585,437원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 179,070,009원 | 175,763,029원 | 1,412,255,307원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 253,866,051원에 대해 시나리오상 충족으로 계산되지만, 3회 유찰 시 배당액 251,432,899원으로 내려가면서 신청채권자 청구액을 충족하지 못하는 것으로 계산됩니다. 다만 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 일괄매각·기계기구 — 무엇을 받는지 확인해야 한다
- 일괄매각. 제시외 건물과 제시외 관정이 매각에 포함됩니다.
- 기계기구. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 및 제시외 기계기구도 매각에 포함됩니다.
- 전기설비. 건물 내부의 양어장 관련 전기설비는 건물 가액에 포함 평가됐습니다.
- 급·배수. 양어장 관련 급수 및 배수설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. ‘비아울마을’ 북서측 인근이며 주변은 농경지, 농가주택, 태양광발전소, 임야, 묘지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역에 포함됩니다.
- 토지형상. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 6,990원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사유지 통행 확인. 포장도로가 있더라도 사유토지를 경유하므로 실제 통행관계와 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 목록 대조. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구와 제시외 기계기구의 실제 현존·상태를 확인하세요.
- 제시외 건물·관정. 일괄매각 포함 대상과 위치, 상태를 감정평가서와 현장에서 맞춰보는 절차가 필요합니다.
- 양어장 활용성. 급·배수설비와 전기설비가 양어장 운영에 사용되는 구조이므로 현재 가동 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 가축사육제한구역과 건축 등 허가제한지역을 포함하므로 향후 용도변경·증축 등 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 기계기구목록 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 특수”
이 사건은 등기상으로는 비교적 정리하기 쉽습니다. 2023.01.17. 임실축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단까지 단순한 물건은 아닙니다. 양어장이라는 특수용도, 사유토지 경유 진입, 제시외 건물·관정·기계기구 포함이라는 물건 자체의 변수가 큽니다.
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 권리는 정리됐지만, 가격과 환금성은 현장 확인 뒤 판단해야 하는 C등급 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
