전주지방법원 2025타경1111. 전주 완산구 효자동3가 유탑유블레스리버뷰 102동 20층 2001호입니다. 사건상 물건 분류는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 소유자 최기현은 거래가액 283,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2022년 1월 28일 전주동부신용협동조합 명의의 채권최고액 240,000,000원 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 가압류와 압류, 임의경매개시결정, 임차권등기가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 임차권자 유정화의 전입일도 2024년 4월 15일로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 해당 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 권리는 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1111 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 102동 20층 2001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류 아파트 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 45층 중 20층 |
| 소유자 | 최기현 (단독소유 · 거래가액 283,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 240,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주동부신용협동조합 / 206,516,658원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022년 1월 28일 설정된 전주동부신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 전북신용보증재단·중소기업중앙회· 신한카드·전북은행의 가압류, 임의경매개시결정, 유정화의 주택임차권, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 승계 없음
| 임차인 / 점유 | 계약·전입·확정일자 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 유정화 전유부분 건물의 전부 주거·임차권등기 | 계약 2024.03.10 점유 2024.03.30 전입 2024.04.15 확정 2024.04.22 배당요구 2026.02.23 | 30,000,000원 월 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
유정화의 전입일과 점유개시일은 모두 말소기준일인 2022년 1월 28일보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구는 갖췄지만 선순위 근저당권 다음 순위에서 배당받는 구조이며, 배당 부족분이 발생하더라도 그 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
② 가격 판단 — 30% 할인은 확인되지만 시세 판단은 별개
감정가 344,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 240,800,000원, 감정가의 70%입니다. 인수금이 없으므로 매수인의 실질취득금액도 매각대금 기준 240,800,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같지 않습니다. 이 물건은 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격과 직접 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 최저가가 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 소유권 취득 당시 거래가액 283,000,000원 역시 현재 시세를 대신할 수 있는 최신 거래지표는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 240,800,000원 | 236,628,800원 | 1,865,107,391원 | 청구액 충족 |
| 2회 유찰 시(49%) | 168,560,000원 | 165,400,160원 | 1,936,336,031원 | 청구액 미충족 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 117,991,999원 | 115,540,111원 | 1,986,196,080원 | 청구액 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 240,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,171,200원 |
| 1. 근저당 · 전주동부신용협동조합 | 240,000,000원 | 236,628,800원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 46,399,982원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업중앙회 | 5,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,836,209원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사전북은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6-1번 가압류 경정 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표는 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 206,516,658원으로 현재 회차 가용 배당액보다 작아 시나리오상 충족으로 표시됩니다. 실제 확정채권액과 조세채권 등에 따라 후순위 임차권자 및 가압류권자의 배당 결과는 달라질 수 있으나, 임차인의 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농어촌공사 전북지역본부 동측 인근이며, 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북측 왕복 2차로 포장도로를 통해 주로 진출입합니다. 관내 교통편과 도로 사정을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·서부신시가지 지구단위계획구역에 해당하며, 공시지가는 ㎡당 2,765,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 임차가 이뤄진 오피스텔이므로 동일 건물과 주변 오피스텔의 거래량·임대료·공실 여부를 중심으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 재확인. 사건 분류는 아파트이나 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장·등기부·현황을 대조해 실제 용도와 금융조건을 확인하세요.
- 임차인 명도. 유정화는 대항력이 없지만 전유부분 전체에 관한 임차권등기와 점유 이력이 있습니다. 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권자의 청구액과 근저당 채권최고액이 다릅니다. 채권계산서와 배당요구 종기 서류를 통해 임차보증금 배당 가능성을 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 30% 할인만 보지 말고 같은 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래와 현재 매물을 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비 체납. 집합건물의 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 임차권과 가압류·압류가 모두 소멸하고, 실제 임차인 유정화에게 대항력이 없어 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다. 최저가와 실질취득금액은 모두 240,800,000원입니다.
그러나 현재 금액이 시세보다 싼지는 별개의 문제입니다. 감정가의 70%라는 수치만 있을 뿐 최신 실거래와 직접 비교되지 않았고, 사건 분류는 아파트인 반면 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 판단은 보류입니다. 오피스텔 기준의 최신 시세와 실제 점유·배당관계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
