광주지방법원 2025타경51921. 광양시 중동 성호아파트 107동 4층 401호, 전용 49.95㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김희숙 씨로, 2024년 3월 15일 거래가 60,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 8월 18일 김은진의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권보다 훨씬 앞에서 살펴봐야 할 주택임차권등기와 임차보증금 반환 문제입니다.

임차인 김은진은 2022년 11월 2일 전입 및 점유를 개시했고, 2022년 10월 19일 확정일자를 받았습니다. 2024년 11월 21일에는 보증금 63,000,000원에 대한 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이 임차권은 2025년 강제경매개시결정보다 앞서 발생한 권리로, 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권

등기부에는 과거 한국주택은행의 공동담보 근저당권들과 포스코건설의 전세권 등 여러 권리가 등장하지만, 해당 권리들은 이미 말소됐습니다. 현 시점에서 중요한 권리는 김은진의 주택임차권등기와 그 뒤의 강제경매개시결정입니다.

김은진의 전입일은 2022.11.02, 확정일자는 2022.10.19이며, 2024.11.21 임차권등기가 이뤄졌습니다. 말소기준권리인 강제경매개시결정은 2025.08.18에 등기됐습니다. 따라서 임차인의 선순위 대항력과 우선변제권이 문제 되는 구조이고, 실제 매각물건명세서에서도 잔여 보증금 인수를 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 6,300만원의 무게

실제 임차인은 1명입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고인은 없으며, 신청채권자 김은진과 임차권자 김은진은 동일인으로 나타납니다. 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 비싸고, 실질취득은 더 비싸다

광양 성호1차의 동일 전용면적 49.95㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 47,443,333원이고, 최신 거래는 2026년 4월 39,500,000원입니다. 감정가 55,200,000원은 최근 12개월 평균의 116.3%입니다. 실제 취득부담까지 고려하면 가격 차이는 더 벌어집니다.

실거래 범위는 35,000,000원~58,820,000원이고, 최신 거래는 39,500,000원으로 평균보다 낮습니다. 제공된 거래만으로 장기 하락 추세를 확정할 수는 없지만, 최근 거래가격이 낮다는 점은 보수적으로 반영해야 합니다. 신건 최저가 55,200,000원은 최근 12개월 평균보다 7,756,667원 높습니다.

더 중요한 것은 매수인 인수액을 더한 실질취득금액입니다. 64,393,600원은 최근 12개월 평균보다 16,950,267원 높고, 최신 거래 39,500,000원보다도 24,893,600원 높습니다. 최근 실거래 최고액 58,820,000원보다도 높은 수준으로, 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,200,000원 가정)

집행비용과 배당액은 추정치입니다. 임차인에게 배당되는 53,806,400원과 신청채권자 김은진 명의의 별도 배당 0원은 같은 보증금 채권을 중복으로 회수한다는 의미가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총액은 거의 그대로

여기서 이 사건의 구조가 선명해집니다. 신건에서 55,200,000원인 최저가가 2회 유찰 후 35,328,000원까지 낮아져도, 매수인이 떠안는 보증금은 9,193,600원에서 28,707,904원으로 증가합니다.

그 결과 실질취득금액은 64,393,600원 → 64,194,880원 → 64,035,904원으로 소폭만 변합니다. 회차에 따른 차이는 추정 집행비용이 달라지는 영향입니다. 보증금 63,000,000원이 총부담의 사실상 하한을 형성하는 구조이므로, 유찰 후 최저가만을 기준으로 시세보다 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.

⑥ 특별매각조건 — 전세사기피해자 우선매수권

이 사건에서는 임차인이자 강제경매 신청채권자인 김은진의 보증금 반환 문제뿐 아니라 우선매수권 특별조건까지 함께 검토해야 합니다. 특히 우선매수권 행사 여부와 행사 가능 시점은 일반 입찰자의 입찰 실익에 직접 영향을 줍니다.

• 우선매수권 행사 가능성. 전세사기피해자 관련 결정 및 우선매수권 행사에 관한 법원 기록을 확인해야 합니다.
• 1회 행사 조건. 명세서의 특별매각조건에 따라 행사 횟수 제한이 있으므로 실제 행사 이력을 확인해야 합니다.
• 외부 입찰자의 지위. 최고가 입찰자가 되더라도 우선매수권 행사 시 매수 기회가 제한될 수 있습니다.
• 임차보증금 정산. 우선매수권 문제와 별개로 일반 매수인의 미배당 보증금 인수 부담을 따져야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광양중동초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지와 학교, 근린생활시설 등으로 구성된 주거지역이며 입지조건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 간선도로변에 위치하고 주변 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다. 단지 부지는 사면이 도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트 평슬래브지붕 18층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인일은 1998.05.09이며 위생·난방·도시가스·화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 705,200원/㎡입니다.
• 공부상 사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 현장 확인. 현황조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부 확인이 어려웠습니다. 현관문 앞에 세대 내부 공용배관 보수 공탁 공고문이 부착되어 있어 관련 보수 및 비용 관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 1,362세대 단지이고 동일 면적 거래가 존재하지만 실거래 가격은 35,000,000원부터 58,820,000원까지 차이가 큽니다. 평균 6.0회 유찰 이력과 선순위 임차권 문제를 함께 고려하면 입찰 및 처분가격에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 인수가격 재확인. 최저가 55,200,000원에 예상 인수액 9,193,600원을 더한 64,393,600원을 가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다. 취득세와 기타 부대비용은 별도입니다.
• 임차보증금 원본 확인. 김은진의 임대차계약서, 전입·확정일자, 임차권등기명령 및 배당요구를 대조해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인 관계. 동일인으로 나타나는 권리관계를 확인하되 보증금 및 청구채권을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 자격, 행사 이력 및 특별매각조건의 적용을 반드시 확인해야 합니다.
• 유찰가 착시 방지. 1회 유찰 시 64,194,880원, 2회 유찰 시 64,035,904원의 실질취득금액을 기준으로 비교해야 합니다.
• 최근 시세 검증. 최신 거래 39,500,000원과 최근 12개월 평균 47,443,333원을 우선 비교하고 층·향·수리상태 차이를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 조사. 폐문 상태에서 확인되지 않은 점유관계와 명도 절차의 필요성을 별도로 점검해야 합니다.
• 시설·관리비 확인. 세대 내부 공용배관 보수 공고문, 보수 공탁의 경위, 공용부분 관리비 체납 여부 등을 확인해야 합니다.
• 최종 배당 재산정. 집행비용, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있으므로 배당표 및 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
• 매각조건 재확인. 2026.11.09 매각기일의 진행 여부, 변경공고 및 특별매각조건을 법원에서 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 남는다”

이 물건의 위험은 권리관계가 복잡해서만 생기는 것이 아닙니다. 선순위 임차보증금 63,000,000원이라는 금액 자체가 실질취득가격을 고정시킨다는 점이 결정적입니다.

신건 최저가는 55,200,000원, 최근 12개월 실거래 평균은 47,443,333원입니다. 최저가만 놓고 봐도 시세보다 비싼데, 매수인 인수액까지 반영하면 실질취득금액은 64,393,600원으로 상승합니다. 2회 유찰되어 최저가가 35,328,000원까지 떨어져도 실질취득금액은 64,035,904원으로 보증금 수준 아래로 내려가지 않습니다.

여기에 전세사기피해자 우선매수권 행사에 따른 외부 낙찰 제한 가능성, 단지 평균 6.0회 유찰, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계 확인, 실제 점유 및 시설 상태 확인 문제까지 겹칩니다.

결론은 보수적입니다. 현재 조건에서 가격 메리트는 부족하고, 유찰을 기다리는 것만으로도 실질취득 부담이 충분히 줄어들지 않습니다. 우선매수권 행사 가능성까지 있으므로 외부 일반 입찰자에게는 특히 불리한 구조입니다. 가격은 불합격, 인수 위험은 높고, 입찰 접근성에도 제한이 있는 물건. 보증금 인수 구조와 특별매각조건이 실질적으로 달라지지 않는 한 적극적인 입찰보다 관망이 합리적입니다.