137,900,000원
광주지방법원 2025타경52008. 광양읍 덕례리 ‘흥한에르가’ 104동 303호, 전용 71.857㎡ 아파트입니다. 감정가는 197,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 137,900,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 196,250,000원과 비교하면 숫자만으로는 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 장호규의 선순위 점유관계와 보증금입니다.
장호규의 전입일은 2019.05.27로, 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2020.02.04보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정하거나 인수액을 숫자로 계산할 수 없습니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, 이는 보증금이 확인돼 0원으로 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 실질취득가는 최저가 137,900,000원에 미배당 보증금 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 제104동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 71.857㎡ · 19층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 흥한산업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 137,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장호규 / 141,075,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 단지 | 흥한에르가 · 420세대 · 사용승인 2019.06.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입부터 확인해야 한다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 장호규 실제 임차인 조사상 1명 | 2019.05.27 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
장호규는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 조사상 실제 점유자로 분류돼 있습니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 인수액을 최종 확정할 수 없는 상태입니다. 또한 장호규는 등기부상 경매신청채권자와 동일인으로 확인돼 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기됩니다. 동일인이라는 사정만으로 임대차를 부정할 수는 없으므로, 임대차계약서·보증금 지급자료·점유관계의 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최저가만 보면 70.3%, 실질취득가는 미확정
흥한에르가 전용 71.86㎡ 동일면적의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 196,250,000원, 최신 거래는 2026.04의 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 71.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 71.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 71.86㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 71.86㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 71.86㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 71.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.12 | 71.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.10 | 71.86㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2025.10 | 71.86㎡ | 6 | 186,000,000원 |
| 2025.07 | 71.86㎡ | 17 | 195,000,000원 |
| 2025.05 | 71.86㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 2025.05 | 71.86㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 196,250,000원 |
현재 최저가 137,900,000원은 최근 12개월 평균보다 58,350,000원 낮고, 최신 거래 190,000,000원보다 52,100,000원 낮습니다. 표면 가격만 놓고 보면 최근 시세의 70.3%입니다. 다만 이 비교에는 장호규의 미배당 보증금 인수액이 반영되지 않았습니다. 따라서 최저가 137,900,000원을 곧바로 실질취득가로 보고 싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,730,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 30,000,000,000원 | 135,169,400원 |
| 2. 경매신청채권 · 장호규 | 141,075,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 우리은행 근저당권에 배당되고, 신청채권자 장호규와 소유자에게 배당되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 장호규의 보증금 자체가 미상이므로 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 표상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 137,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 96,530,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 67,571,000원 | 0원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 우리은행의 미배당액은 커지지만, 장호규의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득가를 의미하지 않습니다. 선순위 임차보증금이 낙찰가를 초과한다면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 가까워질 수도 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 덕산마을 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·상가 등으로 이루어진 기존 주택지대입니다.
- 교통. 시가지 내 가로망이 정비돼 있고 대중교통수단이 운행 중입니다. 단지 남측은 왕복 4차로, 동측은 왕복 2~4차로, 북측은 왕복 2차로 도로에 접하며 동측 도로로 차량이 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 3층으로, 위생·급배수·도시가스 보일러·소화전· 승강기·지하주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류 접합, 소로1류·소로2류 저촉, 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 해당합니다. 공시지가는 313,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 420세대, 2019.06.14 사용승인 단지로 동일면적 실거래는 이어지고 있으나, 최근 거래가는 180,000,000원부터 238,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본. 장호규의 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입세대열람, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 실제 보증금과 인수액을 확정해야 합니다.
- 동일인 관계. 점유자 장호규와 경매신청채권자 장호규의 관계, 채권 발생 원인과 실제 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능 여부와 행사 절차를 확인해 외부 입찰자의 낙찰 가능성을 판단해야 합니다.
- 별도등기. 대지권 목적 토지의 별도등기 내용과 매각 후 인수 여부를 매각물건명세서와 토지등기부 원문으로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경. 30,000,000,000원 근저당과 74,400,000원 변경등기·공동담보 해제의 관계를 채권계산서까지 대조해야 합니다.
- 관리비. 2025.09 기준 미납관리비 44,000원이 기재돼 있으므로 현재 체납액과 공용부분 승계 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가에 확인된 인수액과 명도·체납비용을 더한 실질취득가를 기준으로 정해야 합니다.
맺으며 — “70.3% 할인”보다 먼저 확인할 것
감정가 197,000,000원짜리 아파트가 137,900,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균은 196,250,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 장호규의 전입은 말소기준권리보다 빠르고 보증금과 확정일자는 미상입니다. 전세사기피해자 우선매수권, 토지 별도등기, 근저당 변경금액 불일치도 함께 확인해야 합니다.
표면 가격은 매력적이지만 실질취득가는 미확정. 선순위 임차보증금이 없거나 적다는 사실과 우선매수권 미행사 가능성이 원본으로 확인된 뒤에야 시세 대비 메리트를 평가할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 가격 관심, 권리 보류입니다.
