24,500,000원
전주지방법원 2025타경31690. 전주시 덕진구 인후동1가의 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가는 50,000,000원에서 시작했지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 24,500,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가의 49%까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 을구 9번 주택임차권과 2026.04.20.자 확약서입니다.
을구 9번 주택임차권의 보증금은 55,000,000원, 전입일은 2016.09.07, 확정일자는 2016.08.24입니다. 말소기준으로 제시된 전주시 압류일 2025.01.06보다 훨씬 빠르기 때문에 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 현재 매각가를 기준으로 배당 가능한 금액은 집행비용 841,000원을 제외한 23,659,000원이고, 원자료상 보증금 부족분 31,341,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
* 확약을 반영하지 않은 배당 원자료상 매수인 인수액은 31,341,000원입니다. 확약은 해당 임차권에 한해 적용합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31690 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 876-9 3층 302호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 가재미6길 10-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 51.455㎡ |
| 소유자 | 노종빈 (2016.03.17. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 24,500,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 62,678,903원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소
현재 권리관계에서 가장 중요한 순서는 2016.09.07. 전입을 갖춘 주택임차권 → 2025.01.06. 전주시 압류 → 2025.09.15. 강제경매개시결정 입니다. 을구 9번 임차권은 말소기준보다 앞서 등기상으로는 매수인에게 대항할 수 있으나, 매각물건명세서의 2026.04.20. 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
전주시 압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·대성금융·조촌새마을금고·가리봉새마을금고의 근저당과 과거 가압류·임차권은 등기부상 이미 말소된 권리들입니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명 · 보증기관 신고 1건
| 명의 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 55,000,000원 | 2016.09.07 / 2016.08.24 | 대항력 있음 우선변제 | 보증기관 신고 |
이 신고는 보증기관 성격의 대위·승계 신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명이며, 보증금 55,000,000원을 다른 임차보증금과 추가 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 4회 유찰이어도 ‘싸다’고 말하기 어렵다
금재타운B동은 11세대 규모이고, 시세 자료에 잡힌 거래는 2024.12. 3층 전용 32.11㎡ 18,500,000원 1건입니다. 시세 지표상 최근 평균과 최신 거래 모두 18,500,000원이며, 현재 최저가 24,500,000원은 이 기준의 132.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 32.11㎡ | 3 | 18,500,000원 |
다만 대상 전용면적은 51.455㎡로 이 거래의 32.11㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 18,500,000원을 대상 호수의 정밀 시세로 그대로 대입하기는 어렵습니다. 그럼에도 제공된 가격지표상 현재 최저가가 최근 비교가격보다 낮지 않으므로, 4회 유찰됐다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 841,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 55,000,000원 | 23,659,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 62,678,903원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산상 한국토지주택공사 보증금에는 23,659,000원이 배당되고 31,341,000원이 남습니다. 다만 2026.04.20. 확약을 적용하면 그 잔액의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 원자료상 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24,500,000원 | 31,341,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 19,600,000원 | 36,152,800원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 15,680,000원 | 40,002,240원 | 0원 |
확약을 배제한 원래 권리구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 단순히 낮아지지 않습니다. 이 사건이 현재 회차에서 가격만 보고 접근하면 안 되는 이유입니다. 다만 제출된 확약을 적용하는 한 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인후초등학교 남측 인근. 다가구주택·다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량 통행은 원활한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕, 기본적인 위생·급배수설비와 바닥난방설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 토지면적 302.4㎡, 공시지가 479,900원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함되며 소로2류에 접합니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 금재타운B동은 11세대이고 확인된 실거래가 1건으로, 가격 판단에 사용할 비교표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.20.자 대항력 포기·임차권등기말소 동의 확약의 당사자·적용 범위와 효력을 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소가 확약 내용대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 실질취득 24,500,000원과 비교 시세 지표 18,500,000원의 관계를 우선 봐야 합니다.
- 비교거래 면적 차이. 대상은 51.455㎡, 확인 거래는 32.11㎡라 단순 금액비교만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 다회 유찰. 현재 4회 유찰이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 반복 유찰의 가격·환금성 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 껐지만, 가격까지 싸진 것은 아니다”
이 사건은 권리분석의 전후가 극명합니다. 확약이 없다면 보증금 55,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 현재 회차에서도 31,341,000원을 인수하는 구조이고, 낙찰가가 더 떨어져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 크게 낮아지지 않습니다. 반면 2026.04.20. 대항력 포기·임차권등기말소 동의 확약을 적용하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 24,500,000원으로 바뀝니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 시세 지표의 최근 평균·최신 거래는 18,500,000원이고 현재 실질취득은 그 132.4%입니다. 더구나 비교거래 전용면적은 32.11㎡로 대상 51.455㎡와 일치하지 않아 비교 신뢰도도 제한적입니다. 여기에 이미 4회 유찰된 다세대라는 점까지 감안하면, 결론은 “권리 위험은 확약으로 해소, 가격·환금성은 보수적으로 검토”입니다.
