인천지방법원 2025타경1578. 인천 계양구 효성동 대산아파트 6층 603호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 문정민이며, 2018년 5월 15일 매매로 취득한 거래가액은 196,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 213,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기부의 핵심은 말소기준권리 이후에 설정된 권리의 소멸 여부와 배당 계산의 일치 여부입니다. 수협은행 근저당권 이후 설정된 임승우의 근저당권·전세권과 여러 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 하지만 수협은행 근저당의 변경등기와 배당 추정액 사이에 차이가 있어, 배당표 숫자를 확정된 실제 배당액으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1578 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 196-6 대산아파트 6층 603호 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 19층 건물 중 6층 603호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 문정민 · 2018.05.15. 매매 취득 · 거래가액 196,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 수협은행 / 97,401,174원 |
| 말소기준권리 | 을구 7번 근저당권 · 수협은행 · 최초 채권최고액 159,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 등기부 확인 기준 | 2026.10.23. 발급 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 변경등기를 구분해야 한다
말소기준권리는 2018년 7월 20일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 임승우의 근저당권과 전세권, 국민행복기금·오케이저축은행·하나캐피탈의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 계양구의 압류도 등기상 말소기준권리 이후에 접수된 것으로 나타납니다.
② 가격 검토 — 실거래 확인 없이 저렴하다고 판단할 수 없다
현재 확인 가능한 사건 자료에는 동일 단지 또는 유사 면적의 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 213,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지, 가격 메리트가 있는지는 판단을 보류해야 합니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 상태 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 213,000,000원 | 감정평가 기준 가격 |
| 최저매각가 | 213,000,000원 | 신건 · 0회 유찰 |
| 실질취득 기준액 | 213,000,000원 | 현재 배당·권리 추정상 인수액 0원, 부대비용 별도 |
| 실거래 비교 | 판단 보류 | 비교 가능한 실거래 가격 확인 후 검토 |
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정 · 기재된 배당 추정 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,782,000원 |
| 1. 근저당권 · 수협은행(을구 7번) | 159,600,000원 | 159,600,000원 |
| 2. 근저당권 · 임승우(을구 18번) | 90,000,000원 | 49,618,000원 |
| 3. 전세권 · 임승우(을구 20번) | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 13,811,777원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 20,943,169원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 9,117,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기재된 배당 추정 기준으로 집행비용 3,782,000원, 채권자 배당 209,218,000원이며, 채권자 미배당 추정액은 94,254,806원입니다. 계양구 압류 관련 세액과 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다. 수협은행 근저당의 변경 채권최고액과 배당 추정액이 일치하지 않으므로 아래 차트와 금액은 확정 배당표가 아닌 검증 전 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 인천효성남초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트·다세대주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조, 19층 건물 중 6층이며 위생·급배수·소화·승강기 설비와 도시가스 보일러 개별난방 설비가 갖춰진 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 토지로 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 서측과 북측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역·규제. 효성동 196-6 및 196-7은 제3종일반주거지역으로 기재돼 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있으므로, 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 비교 가능한 최근 실거래 가격과 거래량을 확인하지 못한 상태이므로 환금성이나 시세 대비 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다. 유사 면적·층·건물 상태를 고려한 실거래 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 대조. 수협은행 근저당권의 최초 채권최고액 159,600,000원과 2024.01.17. 변경된 107,000,000원을 등기부 원본으로 확인하고, 배당표에 반영된 금액을 검증하세요.
- 채권계산서 확인. 신청채권 청구금액 97,401,174원과 채권최고액은 같은 개념이 아닙니다. 실제 채무액·이자·집행비용을 확인해 배당 예상치를 다시 계산해야 합니다.
- 전세권·점유 확인. 임승우의 전세권 10,000,000원은 말소기준권리 이후 설정된 것으로 분류되지만, 실제 거주자와 임대차관계 및 명도 필요성을 별도로 확인하세요.
- 압류·당해세 확인. 계양구 압류 관련 세액과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하고, 미배당 추정액이 실제 배당 결과와 달라질 가능성을 고려하세요.
- 시세 검증. 동일 단지와 유사 면적의 최근 거래를 확인하기 전에는 213,000,000원의 최저매각가를 저렴하다고 평가하지 마세요.
- 현장 확인. 실제 점유 상태, 건물 관리 상태, 관리비 체납 여부 및 인도에 필요한 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 채권계산서를 대조한 뒤 입찰 여부와 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 가격”은 다르다
이 물건은 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있어 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 그러나 등기부상 수협은행 근저당 변경액 107,000,000원과 배당 추정표의 159,600,000원이 일치하지 않고, 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 여기에 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 가격 메리트 역시 판단할 수 없습니다.
권리 소멸 구조는 확인하되, 배당 계산과 점유관계를 먼저 검증해야 합니다. 감정가 213,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건이므로, 실제 시장가격과 권리·배당 관련 원본 서류를 대조하기 전에는 입찰을 서두르지 않는 편이 합리적입니다.
