인천지방법원 2025타경1647. 송도더샵퍼스트월드 지동 1층 상가94호가 경매에 나왔습니다. 아파트가 아니라 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김정숙이며, 2010년 4월 27일 수산업협동조합중앙회 앞으로 채권최고액 325,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 연수구 압류가 발생했고, 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리관계만 보면 말소기준 이후의 등기상 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 현재 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 영업점유자나 임차인의 권리가 없다고 단정할 수는 없습니다. 감정평가에서는 임대관계 미상이라고 기재하고 있으며, 상가 안내도에 따르면 명태명가라는 상호가 해당 호수를 사용하는 것으로 탐문됐습니다.
가격 역시 경계해야 합니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가 197,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 확인 가능한 최신 거래는 2023년 8월의 122,200,000원이고, 전체 4건의 거래 평균도 129,925,000원에 그칩니다. 다만 비교 거래는 3층·6층의 유사 면적 물건으로, 1층 상가와 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다. 현행 상가 시세를 별도로 확인하기 전까지 신건의 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1647 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 4-1 송도더샵퍼스트월드 지동 1층상가94호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 해돋이로 107 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김정숙 (단독소유) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지동 3층 건물 중 제1층 상가94호 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 참고 | 최저가의 10% 기준 19,700,000원 (실제 보증금은 매각공고 확인) |
| 신청채권자 | 수협은행 (양도인: 수산업협동조합중앙회) |
| 청구금액 | 256,742,541원 |
| 말소기준권리 | 2010.04.27 수산업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 안내도상 명태명가 사용 탐문 |
| 상가 형태 | 호별표시 및 경계표시가 없는 오픈상가 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 점유관계 확인 필요
권리분석의 출발점은 2010.04.27 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 수산업협동조합중앙회가 근저당권자이며 채권최고액은 325,000,000원, 채무자는 김동일입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로, 정상적으로 매각되면 근저당권 자체는 소멸합니다.
그 이후 등기된 2025.01.23 연수구 압류와 2025.09.19 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 신탁등기, 2014년 가압류, 2015년·2020년·2023년 압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
상가의 경계 문제도 중요합니다. 감정요항표는 이 물건이 호별표시 및 경계표시가 없는 오픈상가 형태라고 설명합니다. 상가 안내도와 건축물 현황도면을 통해 경계벽 복원이 용이하다는 평가가 있지만, 실제 인도 범위와 독립된 점포 이용 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최신 거래 대비 161.2%, 하락 추세
송도더샵퍼스트월드에서 확인된 유사 면적 실거래는 4건입니다. 거래 면적은 36.42~40.83㎡이고, 분석 대상의 비교 기준 면적은 38.276㎡입니다. 전체 거래 평균은 129,925,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 36.42㎡ | 3 | 122,200,000원 |
| 2022.06 | 40.83㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2021.11 | 36.42㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2021.08 | 36.42㎡ | 6 | 109,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 129,925,000원 |
감정가 197,000,000원은 전체 실거래 평균 129,925,000원의 151.6%입니다. 가장 최근에 확인되는 2023년 8월 거래가 122,200,000원을 기준으로 하면 161.2%까지 높아집니다. 전체 거래 중 가장 높았던 169,000,000원보다도 높은 가격입니다.
거래 추세 지표도 -7.8%로 제시돼 있어 최근 거래가격이 과거 비교구간보다 낮아진 흐름입니다. 전체 평균에는 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로 평균만을 기준으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,558,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 325,000,000원 | 193,442,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
신건 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,558,000원을 공제한 193,442,000원이 근저당권에 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 325,000,000원과 비교한 미배당액은 131,558,000원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
이 미배당액은 채권자에게 회수되지 않은 금액이지, 낙찰자가 그대로 승계하는 금액을 뜻하지 않습니다. 산정된 매수인 인수액은 각 회차에서 0원입니다. 다만 임대차관계가 확인되지 않은 상가이므로 이 수치를 모든 점유·임대차 위험이 해소됐다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
유찰 회차별 예상 배당과 미배당액
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 197,000,000원 | 193,442,000원 | 131,558,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 157,600,000원 | 154,593,600원 | 170,406,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 126,080,000원 | 123,514,880원 | 201,485,120원 | 0원 |
유찰될수록 예상 매각가와 근저당권자 배당액은 감소하고, 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재의 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 그 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
다만 2회 유찰 가정가격 126,080,000원 역시 최신 확인 거래인 122,200,000원보다 높습니다. 가격이 감정가의 64% 수준으로 내려간다고 하더라도 그 자체로 시세보다 저렴한 것은 아닙니다. 거래 표본의 시차와 1층 판매시설이라는 특성을 고려한 독립적인 가격평가가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 해돋이공원 북서측 인근 중심상업지역에 위치합니다. 주변에 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 분포하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다. 북동측·남동측·북서측·남서측 포장도로와 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지동 3층 건물 중 1층 상가94호입니다. 외벽은 페인팅 및 석재 마감, 창호는 새시창호 마감이며 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 및 규제. 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(국제업무단지), 경제자유구역, 성장관리권역, 시가지조성사업지역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항도 있으므로 실제 취득에 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 5,784,000원/㎡입니다. 토지의 지목은 대지이며 상업기타 용도로 이용되고 있습니다.
- 이용상태. 판매시설로 이용 중이며, 상가 안내도상 명태명가가 해당 호수를 사용하는 것으로 탐문됐습니다. 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 경계. 호별표시 및 경계표시가 없는 오픈상가 형태입니다. 감정평가에서는 안내도와 건축물 현황도면을 통해 경계벽 복원이 용이하다고 판단했으나 실제 전유부분의 위치·범위와 인도 가능 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 송도더샵퍼스트월드는 1,596세대 규모이고 사용승인 관련 준공일은 2009.01.22입니다. 다만 세대 규모가 개별 상가의 매수 수요를 보장하지는 않습니다. 상가의 환금성은 실제 영업 동선, 공실, 임대수익, 전유부분 구획 상태 등에 따라 달라집니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 확인된 최신 거래가 2023.08이고 비교 대상도 3층·6층 물건입니다. 2026년 매각 시점에 가까운 실제 1층 판매시설 거래와 임대사례를 확인해 가격을 다시 평가해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가가 전체 거래 평균의 151.6%, 최신 비교거래의 161.2%입니다. 현재 가격을 저렴하다고 판단할 근거가 없으므로 응찰가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 4.7회를 참고하되 대상 물건의 실제 유찰을 보장하는 지표로 해석하지 않아야 합니다. 1회 유찰 가정가격 157,600,000원과 2회 유찰 가정가격 126,080,000원에서도 임대수익과 현재 시세를 재확인해야 합니다.
- 명태명가 점유관계. 상가 안내도상 사용 상호가 탐문됐습니다. 소유자 직접 영업인지 임차인 영업인지, 임대차계약과 사업자등록·인도일·확정일자·보증금·점유권원을 확인해야 합니다. 현재 대항력 여부는 미상입니다.
- 호별 경계 및 인도. 건축물 현황도면과 실제 상가 구획을 대조하고, 독립된 영업공간으로 인도받을 수 있는지, 경계벽 복원 시 비용과 관리규약상 제한이 있는지 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 장기 체납 관리비와 공용부분 부담금, 당해세 등 배당 및 실질 취득비용에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 경제자유구역 및 토지거래허가구역 관련 지정사항을 확인하고, 취득자와 실제 이용 목적에 적용되는 제한이 있는지 점검해야 합니다.
- 임대수익 및 공실 위험. 현재 임대료·보증금이 확인되지 않았으므로 예상 임대수익률을 임의로 산정하지 않아야 합니다. 실제 월 임대료, 공실 가능성, 관리비 부담, 영업 동선 등을 조사해야 합니다.
- 경매 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 상가건물 임대차현황, 건축물대장, 건축물 현황도면을 최신 상태로 확인해야 합니다.
- 입찰보증금 확인. 최저매각가의 10%를 기준으로 계산하면 19,700,000원입니다. 실제 보증금액과 매각조건, 매각기일 변경 여부는 법원 매각공고에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리와 좋은 투자 가격은 별개다”
인천지방법원 2025타경1647은 2010년 수산업협동조합중앙회 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 경매입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고, 근저당권의 미배당액이 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조도 아닙니다.
하지만 권리의 소멸 구조가 명확하다는 사실만으로 안전한 취득이 보장되는 것은 아닙니다. 임대관계가 미상이고, 상가 안내도상 영업 상호가 확인되며, 전유부분의 경계표시도 없는 오픈상가입니다. 실제 점유자와 사용권원, 임차보증금 및 대항력 여부를 별도로 확인해야 합니다.
가격은 더욱 신중해야 합니다. 신건 최저가 197,000,000원은 최신 확인 거래 122,200,000원의 161.2%입니다. 제시된 거래 추세는 -7.8%이고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.7회입니다. 비교 거래의 시점과 용도 차이가 크므로 현행 1층 상가 시세를 확정할 수는 없지만, 현재 확인된 가격 자료만으로는 신건의 가격 메리트를 뒷받침하기 어렵습니다.
결론은 신건 입찰 보류입니다. 말소기준권리와 후순위 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격 부담과 오픈상가 특유의 점유·경계 불확실성이 남아 있습니다. 우선 임대차 및 실제 사용관계를 확인하고, 동일 용도의 최신 1층 상가 거래와 임대수익을 확보한 뒤 유찰 회차별 적정 응찰가격을 다시 산정하는 것이 합리적입니다.
