인천지방법원 2025타경1652. 인천광역시 중구 운남동 1602-12 태원프라자 1층 102호, 근린시설 물건입니다. 소유권은 박상도 명의이며, 등기상 소유권이전 거래가액은 685,750,000원입니다. 말소기준권리는 2022년 1월 26일 설정된 남동농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 552,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 조합의 근저당권과 국세·건강보험 관련 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

예상 매각가 665,000,000원에서는 집행비용 추정액 9,050,000원과 근저당 채권최고액 합계 624,000,000원을 반영한 뒤 소유자 잔여액 31,950,000원이 산정됩니다. 다만 이는 제시된 배당 가정에 따른 계산이며, 실제 배당은 확정 채권액과 집행비용, 조세 등 우선권리의 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 또 등기상 용도와 건축물대장상 용도가 일치하지 않으므로, 권리 소멸만 확인하고 입찰을 결정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수액은 0원으로 산정

말소기준권리인 2022년 1월 26일 남동농업협동조합 근저당권 이후 설정된 2022년 1월 28일 근저당권, 2024년 10월 4일 국세 압류, 2025년 9월 22일 임의경매개시결정, 2026년 7월 8일 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2022년 11월 1일 중구 압류는 2023년 3월 10일 해제·말소된 내역입니다. 2021년 설정된 고양동부새마을금고 및 국민은행 근저당권도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 가격 판단 — 신건 감정가와 실거래 시세는 구분

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 665,000,000원입니다. 등기상 과거 거래가액은 685,750,000원이지만, 과거 거래가액만으로 현재 시장가치를 판단할 수는 없습니다. 근린시설은 실제 임대수익, 공실 가능성, 점포의 위치와 접근성, 점유 상태 및 주변 상가 거래를 함께 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 665,000,000원 가정)

제시된 배당 가정에서는 집행비용 9,050,000원, 근저당 채권최고액 합계 624,000,000원, 소유자 잔여액 31,950,000원으로 계산됩니다. 신청채권 청구금액 537,945,285원과 등기상 두 근저당의 채권최고액 합계는 서로 다른 기준이므로 실제 배당액은 확정 채권액과 우선권리 확인에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 등 별도 우선권리와 실제 집행비용은 최종 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당액 변화

유찰 시나리오에서는 매각가 하락에 따라 근저당 채권 미배당액이 증가하는 것으로 제시되어 있습니다. 그러나 채권 미배당액이 증가한다고 해서 그 금액이 자동으로 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 말소기준권리, 매각으로 소멸하는 권리 및 별도 인수 권리의 존재를 기준으로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 감정평가서에는 인천운서초등학교 남서측 인근, 주변은 근린생활시설과 아파트 등으로 이루어진 지역이라고 기재되어 있습니다. 기재된 소재지와 현장 위치를 입찰 전에 대조하는 것이 좋습니다.
• 교통. 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 북동측·남동측·남서측으로 노폭 약 30미터·18미터·15미터의 포장도로에 각각 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며, 지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역 등에 해당하고 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다. 실제 적용 범위와 허가 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지이며, 토지면적은 975.9㎡, 공시지가는 3,082,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 위생설비·급배수설비·승강기시설이 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다. 실제 점포 내부 상태와 설비 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설은 점포의 실제 용도, 임차수요, 임대료, 공실 위험과 매수자층에 따라 환금성이 달라집니다. 주변 유사 점포의 거래사례와 임대조건을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 대조. 등기사항전부증명서의 의원, 건축물대장의 소매점, 현황의 편의점 이용 내용을 서로 대조하고 실제 용도와 관련 행정상 요건을 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 현황조사에 자가사용 탐문 내용이 있으므로 현재 누가 점유하고 있는지, 임대차계약이 존재하는지, 인도 협의가 가능한지 확인하세요.
• 주변 시세 확인. 감정가와 과거 거래가액만으로 현재 시세를 판단하지 말고, 유사 근린시설의 최근 거래가격·임대료·공실 상황을 확인하세요.
• 권리 원본 대조. 2022.01.26. 말소기준 근저당권과 2022.01.28. 후순위 근저당권, 이후 압류 및 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 재확인하세요.
• 배당 및 조세. 채권최고액 합계와 신청채권 청구금액을 구분하고, 당해세 등 우선권리와 집행비용이 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 토지·규제 확인. 토지거래계약 허가구역 및 관련 이용 제한이 매수 목적과 실제 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 취득비용 산정. 낙찰가 외에 취득 관련 세금, 관리비, 점유 정리 비용과 기타 비용을 별도로 계산하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 및 현장을 함께 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “투자 안전”은 다르다

태원프라자 1층 102호는 제시된 권리관계상 매수인 인수액이 0원으로 산정되는 물건입니다. 하지만 권리상 인수 위험이 낮다는 사실만으로 가격 메리트나 투자 안전성이 보장되지는 않습니다. 현재 최저가 665,000,000원은 감정가와 같고, 실거래 비교 없이 저렴 여부를 확정할 수 없습니다.

특히 의원·소매점·편의점으로 서로 다르게 나타나는 용도 표기와 실제 점유관계는 입찰 전에 확인해야 할 핵심 사항입니다. 권리 소멸 여부를 확인한 다음, 실제 용도·점유·임대수익·주변 시세를 검증하고 입찰 상한을 정하는 것이 이 물건의 우선순위입니다.