인천지방법원 2025타경511834. 인천광역시 남동구 간석동 617-43에 있는 화성빌라 비동 지층2호, 전용면적 40.59㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 4,900만원이며, 매각기일은 2026년 11월 6일입니다. 등기상 현재 소유자는 강희준이고, 경매는 한국토지주택공사의 신청으로 진행되고 있습니다.
권리분석의 기준점은 2018년 8월 16일 설정된 주식회사신선해이에이유통의 근저당권입니다. 채권최고액은 1억 5,000만원이고, 이후 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권과 근저당권부 채권압류는 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있습니다. 따라서 현 자료 기준으로는 임차보증금 5,300만원을 매수인이 별도로 인수하는 구조로 보이지 않습니다.
하지만 권리관계만으로 입찰 여부를 결정하기는 어렵습니다. 대상은 지층이고 감정평가 자료에 침수 흔적이 기재되어 있습니다. 또한 보증기관 명의 임차권과 경매신청 채권자가 동일하게 한국토지주택공사로 나타나며, 관련 메모는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 제기합니다. 이 관계가 실제로 무엇을 의미하는지와 현재 점유 상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511834 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 617-43 비동 지층2호 도로명주소: 인천광역시 남동구 석정로497번길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.59㎡ · 지층 2호 |
| 건물 현황 | 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 지층 2호 · 1990.11.09. 준공 · 총 16세대 |
| 소유자 | 강희준 (2018.07.11. 소유권이전 · 거래가액 61,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 한국토지주택공사 / 53,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.16. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신선해이에이유통 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06. |
| 등기사항전부증명서 발급일 | 2026.10.23. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 LH 임차권의 성격 확인
말소기준권리는 을구 7번 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이고, 등기상 채무자는 주식회사두드림비앤에프, 근저당권자는 주식회사신선해이에이유통입니다. 공동담보로 다른 부동산도 기재되어 있으므로, 이 물건에 관한 담보 범위와 실제 피담보채권 잔액은 원본 등기와 관련 자료로 확인해야 합니다.
이후 근저당권부 채권에 관해 신용보증기금, 농업협동조합중앙회, 서울보증보험주식회사, 경기신용보증재단 명의의 압류가 각각 등기되어 있습니다. 이들은 말소기준권리 뒤에 붙은 근저당권부 채권 압류로 기재되어 있으며, 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 실제 배당액은 채권최고액만으로 확정할 수 없고, 채권의 실제 잔액과 배당요구·교부청구 내역을 함께 확인해야 합니다.
② LH 명의 임차권 — 실제 임차인 수와 매수인 인수액은 별개
등기부에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 기재되어 있습니다. 임차보증금은 53,000,000원이고, 범위는 지층 2호 40.59㎡ 전부입니다. 전입신고일은 2020년 5월 22일, 확정일자는 2018년 6월 5일, 임차권등기 접수일은 2020년 8월 6일입니다.
제공된 권리분류상 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시되어 있으므로 실제 임차인 수를 계산할 때 별도의 실임차인으로 중복 산입하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명으로 산정합니다. 다만 이는 현장에 점유자가 없다는 뜻은 아닙니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유자, 실제 임대차계약, 보증금 지급 및 보증기관의 권리 취득 경위를 별도로 확인해야 합니다.
| 등기상 권리자 | 보증금 / 범위 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관·승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 |
53,000,000원 지층 2호 40.59㎡ 전부 |
없음 전입신고 2020.05.22. · 말소기준권리 이후 |
순위 확인 필요 확정일자 2018.06.05. 기재, 실제 배당순위 원본 확인 |
중복 산입 제외 보증기관으로 분류 |
0원 현 자료 기준 |
③ 시세 비교 — 최저가가 거래 사례보다 낮지만, 최신 시세로 단정하기는 어렵다
비교 대상은 화성빌라(617-43), 전용 40.59㎡의 실거래 3건입니다. 확인된 거래는 2022년 2월 70,000,000원, 2022년 8월 78,000,000원, 2024년 10월 75,000,000원입니다. 세 건의 평균은 74,333,333원이며, 최저가 49,000,000원은 최신 확인 거래 75,000,000원의 65.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 40.59㎡ | 3층 | 75,000,000원 |
| 2022.08 | 40.59㎡ | 2층 | 78,000,000원 |
| 2022.02 | 40.59㎡ | 3층 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | 40.59㎡ | 3건 | 74,333,333원 |
| 최저매각가 | 40.59㎡ | 지층 | 49,000,000원 |
숫자만 보면 최저가는 전체 실거래 평균의 약 65.9%이고, 최신 확인 거래의 65.3%입니다. 다만 비교 거래 중 가장 최근 자료도 2024년 10월 거래로, 매각기일인 2026년 11월과 시간 차이가 있습니다. 별도 집계에는 최근 12개월 평균 75,000,000원(1건)으로 표시되어 있지만, 세부 거래 목록의 최신 날짜는 2024년 10월입니다. 기간 기준이 서로 일치하지 않으므로 최근 12개월 평균을 현재 시세로 그대로 받아들여서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 순위 | 배당 항목 | 채권액 기준 | 예상배당 | 미배당 참고액 |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,282,000원 | - |
| 2 | 을구 7번 근저당권 · 주식회사신선해이에이유통 | 150,000,000원 채권최고액 |
47,718,000원 | 102,282,000원 |
| 3 | 갑구 6번 경매개시결정 · 한국토지주택공사 | 53,000,000원 | 0원 | 53,000,000원 |
| 잔여 | 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 예상 배당 합계 | 203,000,000원 | 49,000,000원 | 155,282,000원 | |
집행비용 추정액 1,282,000원을 먼저 반영하면 근저당권 배당 가능액은 47,718,000원입니다. 위 표의 미배당 참고액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 계산이며 실제 피담보채권 잔액과 같다고 단정할 수 없습니다. 한국토지주택공사의 53,000,000원 청구는 이 가정에서 배당 0원으로 계산됩니다. 당해세 및 별도 최우선변제 등 실제 우선 배당 요소는 확인되지 않았으므로 원본 배당자료에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가 자료 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 석정중학교 남서측 인근입니다. 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있습니다. 경인철도 간석역도 도보권에 위치하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 지층 2호이며, 외벽은 적벽돌쌓기 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샤시로 기재되어 있습니다. 위생·급배수 및 도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 침수 흔적. 감정평가 자료에는 침수 흔적이 있다고 기재되어 있습니다. 침수 원인·발생 시점·재발 가능성은 자료만으로 확인되지 않으므로 현장 점검과 수선 범위 확인이 중요합니다.
- 토지·규제. 토지면적은 437.2㎡, 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재되어 있으므로 해당 규제의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 자료에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 건물 입구에 6동으로 표기되어 있다는 내용이 있으므로, 비동 지층2호라는 등기상 표시와 현장 건물 표기를 현황조사보고서와 대조해야 합니다.
- 환금성. 동일 전용면적의 확인 거래는 3건이며 최신 확인 거래는 2024년 10월입니다. 지층이라는 층별 특성과 침수 흔적, 최신 거래의 공백을 고려하면 지상층 거래가격만으로 매각 가능 가격이나 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기·매각물건명세서 원본 대조. 2018년 8월 16일 근저당권을 말소기준으로 삼은 판단, LH 임차권의 매각소멸 여부, 매수인 인수사항을 원본 서류로 확인하세요.
- LH 임차권의 실체. 보증금 53,000,000원의 발생 경위, 임대차계약서, 전입신고와 점유 사실, 보증기관의 권리 취득 경위를 확인하세요. LH가 경매신청 채권자이자 임차권등기 명의자라는 점과 관련 의심 메모를 함께 검토해야 합니다.
- 실제 점유 및 인도. 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사보고서를 통해 현재 점유자, 실제 사용 상태, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 침수·누수 확인. 지층 내부와 벽·바닥·창호 주변, 배수시설, 곰팡이 흔적을 점검하고 수선이 필요한 범위를 파악하세요. 침수 흔적이 있다는 사실만으로 손상 범위나 비용을 단정해서는 안 됩니다.
- 시세 기준일 재확인. 비교 실거래 3건 중 최신 확인 거래는 2024년 10월입니다. 최근 12개월 평균 집계와 세부 거래목록의 기간이 일치하지 않으므로, 입찰 전 현재 거래 사례와 지층 물건의 가격을 별도로 확인하세요.
- 세금·배당 우선순위. 국세·지방세 압류 관련 메모와 실제 등기상 근저당권부 채권 압류를 구분하고, 당해세 여부 및 교부청구 내역을 확인하세요. 예상배당표는 가정 계산이며 실제 배당을 보장하지 않습니다.
- 건물 표시 대조. 등기상 비동 지층2호와 건물 입구 6동 표기의 관계를 현장 및 현황조사보고서로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 입찰은 아니다
인천지방법원 2025타경511834는 말소기준권리 이후의 임차권등기와 압류가 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있어, 현 자료 기준 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 확인된 최신 거래 75,000,000원과 비교하면 최저가 49,000,000원은 65.3% 수준이지만, 최신 확인 거래가 2024년 10월이므로 이를 현재 시세로 확정할 수는 없습니다.
이 물건의 핵심은 단순히 낮은 최저가나 0원 인수에 있지 않습니다. 지층의 침수 흔적, 실제 점유 및 임대차관계, LH 명의 임차권과 경매신청 채권의 관계, 세금 관련 우선순위, 시세 자료의 기준일을 함께 검증해야 합니다. 권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 물건 상태와 권리관계가 확인되기 전까지 입찰 판단은 보류하는 편이 타당합니다.
