인천지방법원 2025타경511851. 인천 남동구 서창동 572-11 소재, 주식회사광백건설주건축물 제1동 202호입니다. 사건의 용도 표기는 다세대이며, 감정평가서의 이용상태는 도시형생활주택입니다. 거래 비교 대상 면적은 38.59㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 2층에 위치합니다. 외벽에는 등기상 건물명과 달리 광백드림빌이라는 표기가 되어 있습니다.

권리분석의 기준점은 2023년 8월 25일 설정된 농협은행주식회사의 채권최고액 66,000,000원 근저당입니다. 이후 경기신용보증재단, 삼성카드, KB국민카드, 케이뱅크의 가압류가 차례로 등기됐지만, 제공된 권리 내역상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기부상 권리의 소멸과 실제 점유자의 퇴거·인도 문제는 별개입니다. 임대관계가 확인되지 않은 상태에서는 현장조사와 임차인 관련 서류 확인을 생략하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 가압류는 매각으로 소멸

핵심은 2023.08.25 농협은행 근저당이 말소기준권리라는 점입니다. 그 뒤에 설정된 경기신용보증재단, 삼성카드, KB국민카드, 케이뱅크의 가압류 4건은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 2025.08.26 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

신청채권자의 청구액은 60,000,000원이지만, 말소기준 근저당의 채권최고액은 66,000,000원입니다. 아래 예상배당 계산은 제공된 배당표와 같이 채권최고액 66,000,000원을 기준으로 합니다. 실제 배당은 경매 시점의 피담보채권 잔액 및 법정 우선권에 따라 달라질 수 있으므로, 채권최고액을 실제 확정 채무액과 동일하게 보아서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만, 할인 폭과 거래시점을 따져야 한다

동일 건물인 광백드림빌(572-11)의 거래 자료는 총 4건이며, 표시된 개별 거래금액은 100,000,000원부터 119,000,000원까지입니다. 전체 평균은 108,625,000원입니다. 별도로 제시된 최근 12개월 평균 지표는 113,250,000원(2건), 추세 지표는 +8.9%입니다. 가격 비교에서는 전체 평균만으로 판단하기보다 최근 평균 지표와 최신 거래, 추세를 함께 봐야 합니다.

최저매각가 109,000,000원은 최근 12개월 평균 지표 113,250,000원의 약 96.2%이며, 표시된 최신 거래 119,000,000원과 비교하면 약 91.6%입니다. 다만 최신 개별 거래의 날짜는 2025.02로, 2026년 11월 매각기일을 기준으로 보면 상당한 시차가 있습니다. 최근 12개월 평균 지표도 개별 거래내역의 표시 시점과 일치하는지 원자료 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)

배당 추정 합계는 집행비용 2,326,000원과 채권자 배당 106,674,000원을 합산한 109,000,000원입니다. 채권자 청구액 합계 145,829,601원 중 39,155,601원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 우선권과 실제 채권잔액에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 가격·배당 시나리오

현재 신건 최저가를 기준으로 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%를 적용한 시나리오입니다. 이는 제공된 가격 시나리오이며, 실제 매각기일과 최저매각가가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

유찰 시나리오의 미배당액은 채권자 배당 부족액입니다. 가격이 내려가면 미배당 채권은 늘어나지만, 현재 분석에서 매수인 인수액이 자동으로 증가하는 구조는 아닙니다. 실제 인수 위험은 임차인 및 점유관계 조사 결과에 따라 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 서창동 소재, 서창중학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택과 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지는 평지·가로장방형으로 기재되어 있고, 서측과 남측으로 각각 노폭 약 10m, 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제 확인. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역 등의 규제 표시가 있습니다. 외국인 등에 대한 토지거래계약허가구역 지정기간은 2026.08.25까지로 기재되어 있어, 매각기일 현재 적용되는 규제는 관할 기관과 원자료로 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 건물 외부 표기가 광백드림빌로 되어 있으므로 실제 현장과 서류상 표시를 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 해당 건물은 16세대 규모입니다. 표시된 개별 실거래는 4건이며, 최신 거래가 2025.02로 기재되어 있습니다. 소규모 건물의 거래 표본이 제한적이므로, 아파트 수준의 거래 빈도나 환금성을 전제하지 말고 실제 매수 수요와 임대 수요를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 등기부 원본 대조. 2023.08.25 농협은행 근저당이 말소기준인지, 이후 가압류 4건과 임의경매개시결정의 소멸 관계가 최신 등기부에서도 동일한지 확인하세요.
• 임대관계·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 임차인 관련 자료를 대조해 실제 점유자와 보증금, 확정일자, 대항력 및 배당요구 여부를 확인하세요. 확인 전에는 인수액 0원을 무조건 확정하지 마세요.
• 시세 기준 재검증. 최근 12개월 평균 지표 113,250,000원과 최신 표시 거래 119,000,000원은 참고값입니다. 표시된 최신 개별 거래는 2025.02이므로, 매각기일에 가까운 실제 거래와 비교 매물, 해당 호수의 층·상태 차이를 추가 확인하세요.
• 낙찰가 상한 설정. 전체 거래 평균은 108,625,000원으로 최저가보다 375,000원 낮습니다. 최근 평균 지표만 보고 싸다고 판단하지 말고, 취득세·등기비용·명도비용·수리비·금융비용을 반영한 총취득비용으로 입찰가를 결정하세요.
• 채권액 확인. 신청채권자의 청구액 60,000,000원과 근저당 채권최고액 66,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 피담보채권 잔액과 배당 관련 자료를 확인하세요.
• 관리비·설비 확인. 관리비 체납 여부, 공용부분 부담, 누수·결로·난방·급배수 상태를 관리주체 및 현장 확인으로 점검하세요.
• 규제·건물표시 확인. 용도지역과 토지이용 제한, 외부 건물명 표기 및 실제 현황을 확인하세요. 외국인 등에 대한 토지거래허가구역 표시는 매각기일 현재의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 해석. 후순위 채권의 미배당액은 곧 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 반대로 등기부상 소멸과 실제 점유·임차권 문제도 구분해야 합니다.
• 입찰 직전 재확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·감정평가서의 최신 원본을 서로 대조하고, 변경된 매각조건이나 추가 권리 사항이 없는지 확인하세요.

맺으며 — “등기상 안전”과 “실제 취득 안전”은 다르다

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.25 농협은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류 4건이 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권 미배당액 39,155,601원은 매수인이 자동으로 떠안는 금액이 아닙니다.

그러나 임대관계가 미상인 만큼 점유자와 임차인의 권리관계는 별도로 확인해야 합니다. 가격도 최저가가 최근 평균 지표보다 낮다는 사실만으로 충분하지 않습니다. 전체 실거래 평균보다 최저가가 약간 높고, 개별 거래 중 최신 자료는 2025.02로 표시되어 있어 현재 시세를 확정하기 어렵습니다. 소규모 건물의 거래 표본과 환금성까지 고려해야 합니다.

권리상 인수 위험은 낮아 보이지만, 점유 확인과 최신 시세 검증이 선행되어야 합니다. 인수액 0원이라는 추정만으로 입찰을 결정하지 말고, 실제 취득비용과 임차인 조사 결과를 반영한 뒤 응찰 여부와 상한가를 정하는 것이 합리적입니다.