인천지방법원 2025타경511992. 인천 서구 청라동 ‘청라롯데캐슬’ 에이동 1층 140호로, 감정평가상 현재 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 이 사건의 핵심은 복잡한 권리관계보다는 상가의 임대·점유 상태와 실제 시장가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.

말소기준권리는 2021년 6월 29일 설정된 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 672,000,000원입니다. 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 인천광역시 서구 압류 및 현재 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 것으로 예상됩니다. 따라서 등기상 인수 부담은 낮은 편입니다. 다만 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 등기상 인수액이 0원이라는 사실과 실제 점유·명도 위험이 없다는 판단은 구분해야 합니다.

가격 역시 별도로 살펴야 합니다. 단지의 최근 12건 거래 평균은 813,750,000원이고 최신 거래는 938,000,000원이지만, 거래면적은 85.43~141.18㎡이며 본건의 시장 비교 기준면적 48.0㎡와 일치하지 않습니다. 본건은 1층 판매시설이므로 이 거래액들을 직접적인 상가 시세로 적용할 수 없습니다. 신건 최저가 680,000,000원이 실제로 저렴한지는 동일 용도·면적의 비교사례를 확보하기 전까지 판단을 보류해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸 예상

현재 소유자는 전진솔이며, 2021년 6월 10일 상속을 원인으로 소유권이 이전되었습니다. 같은 해 6월 29일 기존 중소기업은행 근저당권이 말소되고 새로운 근저당권이 설정되었습니다. 새 근저당권의 채권최고액은 672,000,000원으로, 이번 분석의 말소기준권리입니다.

이후 2024년 10월 국민건강보험공단과 인천광역시 서구의 압류가 등기되었고, 2025년 9월 현재 경매개시결정이 등기되었습니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸할 것으로 예상됩니다. 2023년 11월 시작된 종전 임의경매는 2025년 4월 취하에 따라 말소된 이력이 있습니다.

임차인 관련 확인. 확인된 임차인은 없으나, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약서, 사업자등록, 확정일자 및 실제 보증금 지급 여부를 확인해야 합니다. 현재 자료만으로는 미확인 점유자의 대항력 여부나 실제 인도 가능 시점을 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 단지 평균만으로 저가 판단 금지

청라롯데캐슬의 최근 12건 거래 평균은 813,750,000원, 최신 거래는 938,000,000원(2026.03)입니다. 최저가 680,000,000원은 단지 평균 대비 단순 비율로 약 83.6%입니다. 그러나 비교 거래의 면적은 85.43~141.18㎡이고, 본건은 1층 판매시설이며 비교 기준면적은 48.0㎡입니다. 면적과 용도가 일치하지 않으므로 이 비율을 할인율이나 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

최근 12건의 거래금액 범위는 285,000,000~938,000,000원입니다. 거래면적이 본건의 비교 기준면적 48.0㎡와 일치하지 않고, 본건은 1층 판매시설이므로 위 금액은 직접적인 상가 시세를 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 680,000,000원 가정)

매각가 680,000,000원에서 추정 집행비용 9,200,000원을 제외하면 670,800,000원이 남습니다. 이를 근저당권 채권최고액 672,000,000원과 비교하면 1,200,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없으며, 실제 배당액은 집행비용, 조세채권 및 법정 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

이 미배당액은 근저당권자의 배당 부족분이지, 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸할 것으로 예상되므로, 현재 권리관계에 따른 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다. 다만 임대차관계가 확인되지 않은 상태에서는 미확인 점유자와 임차보증금 문제를 별도로 점검해야 합니다.

유찰별 채권 미배당 시나리오

회차별 수치는 제공된 매각 시나리오 가정에 따른 예상치입니다. 실제 매각가와 배당액은 달라질 수 있으며, 유찰 후 최저가가 내려가더라도 그것만으로 본건 상가의 적정가치나 수익성이 입증되지는 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라2동 행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 밀집해 있으며, 감정평가에서는 주위환경을 양호한 것으로 평가했습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측과 서측은 노폭 약 20m, 동측은 약 50m, 남측은 약 30m 내외의 도로와 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 경제자유구역·성장관리권역·가축사육제한구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래허가구역 표기는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되어 있습니다. 실제 취득 및 이용 계획에 적용되는 규제는 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 사용승인일은 2013.02.27이며, 감정평가상 위반건축물 사항은 없습니다. 기본적인 급배수·위생설비와 승강기설비가 구비된 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 청라롯데캐슬은 828세대 규모로 집계되어 있으나, 단지 거래자료는 본건과 면적·용도가 일치하지 않습니다. 관련 경매 통계에는 평균 유찰 1.4회와 매각률 0.0%가 집계되어 있어, 단순한 단지 규모만으로 상가의 매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.
• 임대수익. 임대관계가 미상인 만큼 임대료와 공실 위험을 확정할 수 없습니다. 현재 임대수익이 확인되지 않는 상태에서는 수익환원 방식으로 적정가를 산정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 등기부 원본 확인. 2021.06.29 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리인지, 후순위 압류와 현재 경매개시결정등기가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서로 재확인하세요.
• 점유·임대차 조사. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 확정일자, 보증금 및 인도 가능 여부를 확인하세요. 확인되지 않은 임대차관계가 정리되기 전에는 명도 위험을 0원으로 단정하지 마세요.
• 상가 실거래 비교. 단지 평균 813,750,000원과 최신 거래 938,000,000원은 본건과 직접 비교할 수 없습니다. 동일 용도·유사 면적·유사 층의 거래사례를 확보하고, 실제 매매가격과 임대료를 함께 비교하세요.
• 수익성 검토. 예상 임대료, 공실 가능성, 관리비, 세금, 수선비와 취득 부대비용을 반영해 수익률을 계산하세요. 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가만으로 투자수익을 확정할 수 없습니다.
• 배당과 인수 구분. 현재 가정에서는 은행의 예상 미배당액이 1,200,000원이지만, 이는 매수인 인수액과 다릅니다. 배당 부족분과 별개로 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금이나 기타 권리가 있는지 원본 서류로 확인하세요.
• 유찰 후 전략. 1회 유찰 시 544,000,000원, 2회 유찰 시 435,200,000원으로 계산되지만, 낮아진 최저가가 곧 적정가를 의미하지는 않습니다. 직접 비교 가능한 상가 시세와 수익성을 확인한 후 응찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 임대차 자료를 대조하고, 입찰 전 최신 변경사항을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전·저가 매수”

이 사건은 등기상 권리 구조가 비교적 단순합니다. 2021년 6월 29일 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 현재 경매개시결정등기가 매각으로 소멸할 것으로 예상되고, 예상 배당에서 발생하는 1,200,000원의 미배당액도 매수인 인수액으로 보지 않습니다.

하지만 권리관계가 단순하다는 사실만으로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 680,000,000원은 단지 최근 거래 평균의 단순 비율로는 83.6%이지만, 거래면적과 용도가 일치하지 않아 이 수치로 가격 우위를 판단할 수 없습니다. 임대관계 역시 미상으로, 실제 임대수익과 점유 상태를 확인해야 합니다.

권리상 인수 위험은 낮아 보이지만, 가격 메리트와 수익성은 아직 검증되지 않았습니다. 동일 용도·유사 면적의 거래사례와 임대차 현황을 확인하고, 명도·관리비·세금 및 취득 부대비용을 반영한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.