인천지방법원 2025타경512036. 인천 부평구 부평동 로뎀레뷰 4층 405호에 대한 강제경매입니다. 등기부상 현재 소유자는 이상덕이며, 확인되는 신한은행 근저당권은 채권최고액 36,000,000원으로 등기되었다가 2020년 1월 22일 말소되었습니다. 따라서 이 근저당권을 현재 유효한 인수 채권으로 취급해서는 안 됩니다.

반면 박범준 명의의 주택임차권등기는 2024년 12월 13일 접수되어 있고, 2025년 9월 2일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 임차인 자료에는 대항력과 우선변제권이 모두 표시되어 있으며, 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 기재되어 있습니다. 이 사건은 단순히 최저가만 비교할 것이 아니라 임차권의 효력과 배당의 실제 귀속을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권등기가 핵심

등기부에 나타나는 신한은행 근저당권은 2020년 1월 22일 해지로 말소되어 있습니다. 이 근저당권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 이후 2024년 12월 13일 박범준의 주택임차권등기가 접수되었고, 해당 임차권은 2025년 9월 2일 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금과 배당의 연결 확인

확인되는 실제 임차인은 박범준 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 신고로 분류되는 임차인은 없습니다. 임차인 자료상 전입일과 확정일자, 배당요구가 확인되며 대항력과 우선변제권이 표시되어 있습니다.

보증금 표기는 매각물건명세서상 160,000,000원을 기준으로 했습니다. 등기부 임차권등기에는 계약일별로 156,000,000원과 160,000,000원이 각각 기재되어 있으므로, 두 금액을 합산하지 않고 최종 계약과 보증금 지급내역을 원본으로 대조해야 합니다.

③ 실질취득 시나리오 — 낮은 낙찰가가 곧 낮은 취득원가는 아니다

현재 최저매각가는 167,000,000원으로 명세서상 보증금 160,000,000원보다 7,000,000원 높습니다. 다만 보증금은 시세가 아니므로 두 금액만으로 매물의 시장가격을 평가할 수는 없습니다. 실거래 자료를 통한 시세 비교 없이 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단하지 않습니다.

* 조건부 계산입니다. 신청채권자의 미배당액이 임차보증금의 미배당 잔액과 동일하고, 해당 잔액이 매수인에게 인수되는 경우를 가정해 매각가와 미배당액을 합산했습니다. 두 채권의 동일성 및 실제 배당관계는 원본 서류 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)

이 배당표는 신청채권자의 청구액을 기준으로 한 계산입니다. 임차인 박범준과 신청채권자 박범준의 이름이 일치하므로 동일 채권인지 확인하기 전에는 임차보증금을 별도 채권으로 추가 합산하지 않습니다. 반대로 신청채권 배당이 임차보증금까지 전액 변제하는 것이 아니라면, 이 표의 잔액만으로 매수인 인수액이 0원이라고 확정할 수도 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부평중학교 남측 인근입니다. 주상복합·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·상업 및 업무용 빌딩·학교시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 부평시장역이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물의 4층 405호이며, 기본적인 급·배수 및 위생설비, 승강기, 난방, 도시가스, 기계식 주차설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 등이 기재되어 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련된 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있으므로, 현재 적용 여부와 대상 거래 해당 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 분류에는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서의 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 입찰 전 건축물대장과 매각 대상의 실제 용도를 대조해야 합니다.
• 환금성. 실거래 비교값을 확인하지 않은 상태에서는 시장가격 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 오피스텔의 실제 이용 상태, 임대관계, 관리비 및 주차 여건을 확인한 뒤 가격 적정성을 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 원본 확인. 을구 3번 주택임차권등기의 효력, 전입일, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조하세요.
• 보증금 확정. 등기부에 기재된 156,000,000원과 160,000,000원의 계약별 보증금이 어떤 계약관계인지 확인하세요. 금액을 임의로 합산하지 말고 최종 보증금과 실제 지급내역을 확인해야 합니다.
• 신청채권과 임차보증금의 관계. 신청채권자와 임차권자가 모두 박범준으로 기재되어 있습니다. 신청채권의 원인과 임대차보증금 채권이 동일한지, 배당이 어느 채권을 변제하는지 확인하세요.
• 실질취득 원가. 낙찰가만 계산하지 말고 미배당 임차보증금의 매수인 인수 가능성을 반영하세요. 특히 유찰로 입찰가가 낮아지면 미배당액이 증가할 수 있습니다.
• 용도·점유 확인. 사건 분류상 근린시설과 감정평가서상 업무시설(오피스텔)의 차이를 확인하고, 현황조사와 실제 점유·임대차 상태를 대조하세요.
• 관리비·설비 확인. 관리비 체납, 기계식 주차설비의 이용 조건, 실제 사용 상태 및 임대관계를 관리 주체와 현장에서 확인하세요.
• 가격 판단. 감정가와 최저가는 모두 167,000,000원이지만, 실거래 비교 없이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리 인수 가능액과 시장가격을 각각 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 임대차계약서를 함께 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 임차권의 잔액이 중요하다”

이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 신한은행의 과거 근저당권이 아니라, 2024년 12월 13일 등기된 박범준의 주택임차권입니다. 명세서상 보증금은 160,000,000원이며, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 취지가 기재되어 있습니다.

신건 배당모형에서는 신청채권자 청구액 160,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 신청채권자와 임차인이 모두 박범준으로 기재되어 있다는 이유만으로 두 채권의 관계나 임차보증금 변제 여부를 확정할 수는 없습니다. 유찰 시에는 청구액 미배당 추정액이 증가하고, 그 금액이 임차보증금 미배당 잔액과 동일하다면 실질취득 원가는 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.

권리 인수 여부 확인이 가격 판단보다 먼저입니다. 임차권의 효력과 최종 보증금, 배당의 실제 귀속을 확인하기 전에는 인수액 0원을 전제로 입찰하지 마세요. 실거래 시세와 실제 이용 용도까지 대조한 뒤에야 이 물건의 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.