전주지방법원 2025타경31791. 전주시 완산구 중화산동1가 ‘스위트빌1차’ 제3층 제302호, 전용 49.12㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최경희이고, 2016.04.26 소유권을 이전받았습니다. 현 경매의 말소기준은 2020.02.13 설정된 중부새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 남아 있는 이봉수 근저당권, 서민금융진흥원 가압류, 사향진의 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다. 특정 임차인 신고 내역도 확인되지 않습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자가 누구인지와 전입·점유관계는 입찰 전 현황조사 및 현장 확인으로 다시 맞춰보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31791 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동1가 226 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.12㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 소유자 | 최경희 (2016.04.26 소유권이전 · 거래가액 47,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 26,460,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사향진 / 64,252,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 현존 권리는 소멸
핵심은 을구 8번 중부새마을금고 근저당권입니다. 2020.02.13 설정 당시 채권최고액은 33,600,000원이었고, 2022.12.09 변경등기에서 채권최고액이 24,400,000원으로 변경됐습니다. 이후 2023.08.16 이봉수 근저당권 9,000,000원, 2025.02.18 서민금융진흥원 가압류 12,369,751원, 2025.10.16 사향진의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다. 모두 말소기준보다 후순위입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만, 최근 시장은 하락 중
스위트빌1차는 총 8세대, 2004.01.08 사용승인된 소규모 다세대입니다. 전용 49.12㎡ 동일 면적 실거래는 6건이며, 최근 12개월 거래는 2026.03의 43,000,000원 두 건입니다. 최근 12개월 평균 역시 43,000,000원이고, 최신 거래도 43,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.12㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 49.12㎡ | 3 | 43,000,000원 |
| 2024.06 | 49.12㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2024.05 | 49.12㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 2023.06 | 49.12㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2021.08 | 49.12㎡ | 2 | 39,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.12㎡ | 2건 | 43,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득 가정액은 26,460,000원으로, 최근 12개월 평균 43,000,000원의 61.5%입니다. 전체 6건 평균 46,416,666원과 비교하면 57.0% 수준이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 876,280원 |
| 2. 근저당 · 중부새마을금고 | 33,600,000원 | 25,583,720원 |
| 3. 근저당 · 이봉수 | 9,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,369,751원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 사향진 | 64,252,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 119,221,805원 중 예상 배당액은 25,583,720원, 미배당은 93,638,085원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 을구 8-2에는 2022.12.09 채권최고액이 24,400,000원으로 변경된 등기가 있으나, 위 예상배당표는 33,600,000원 채권최고액 기준으로 산정되어 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 26,460,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 18,522,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 12,965,400원 | 0원 |
현재 회차에서도 실질취득은 최근 시세의 61.5%입니다. 추가 유찰 시 가격은 더 내려가지만, 이 물건은 최근 시세가 -10.6% 하락한 시장에 놓여 있고 소규모 다세대라는 점 때문에 낙찰가가 낮아지는 것과 환금성이 좋아지는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 제3층 제302호입니다.
- 입지. 전주예수병원 서측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 선너머2길·선너머3길이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 4M 도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 347,500원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 실거래 표본은 6건입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 43,000,000원이고 최근 추세는 -10.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 특정 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.02.13 중부새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 중부새마을금고 근저당권은 2022.12.09 채권최고액 24,400,000원으로 변경된 내역이 있으므로 실제 채권계산서와 배당관계를 확인하세요.
- 무잉여 관련 진행상태. 현재 예상배당상 신청채권자 사향진의 배당액은 0원입니다. 매각기일 전 사건 진행 상태를 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 46,416,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 43,000,000원을 우선 기준으로 보고, 최근 추세 -10.6%를 반영하세요.
- 환금성 보수적으로. 8세대 다세대·2회 유찰이라는 특성을 감안해 향후 매도기간과 수요층을 아파트보다 보수적으로 보세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 사건기록과 최신 실거래를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부처는 환금성과 절차 확인”
권리만 보면 이 물건은 비교적 단순합니다. 2020.02.13 중부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 현존하는 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득 26,460,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 43,000,000원의 61.5%로 가격 여유도 확인됩니다.
다만 이 물건을 높은 등급으로 보기 어려운 이유도 분명합니다. 최근 시장은 -10.6% 하락했고, 총 8세대의 소규모 다세대이며 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 예상배당상 신청채권자 배당이 0원이라는 절차 점검 요소까지 있습니다. 따라서 결론은 권리는 양호하고 가격도 낮아졌지만, 환금성과 사건 진행상태를 확인한 뒤 접근할 B급 물건입니다.
