인천지방법원 2025타경512102. 인천광역시 서구 심곡동 극동늘푸른아파트 105동 902호로, 전용면적은 84.86㎡이며 22층 건물 중 9층에 위치합니다. 소유자는 안택호 씨입니다. 현재 경매는 주식회사 다손의 강제경매 신청으로 진행되고 있습니다.

권리의 핵심은 2015년 3월 30일 설정된 한국씨티은행 근저당권입니다. 채권최고액은 130,320,000원이며, 이를 말소기준권리로 보면 이후 설정된 주식회사 다손의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 김민호 씨가 거주 관련 조사에 나타나므로, 등기상 인수 권리가 없다는 사실과 점유·임대차 확인이 필요하다는 사실은 구분해야 합니다.

가격 역시 따로 판단해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 324,333,333원, 최신 거래는 320,000,000원입니다. 감정가와 최저가가 325,000,000원으로 동일한 신건이므로, 권리가 단순하다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 10번 한국씨티은행 근저당권입니다. 갑구 6번 주식회사 다손의 가압류는 2023년 10월 12일, 갑구 7번 강제경매개시결정은 2025년 9월 5일에 등기됐습니다. 두 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 이전에 설정됐던 근저당권과 과거 압류 등은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 보증금 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에 임차인 김민호 씨가 기재돼 있습니다. 전입신고일은 2022년 6월 23일로, 말소기준권리인 한국씨티은행 근저당권 설정일인 2015년 3월 30일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리 판정에 따르면 대항력은 없습니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 관련 서류를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 감정가가 최근 거래 수준보다 높다

극동늘푸른아파트의 전용 84.86㎡ 거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최근 거래 가격은 285,000,000원부터 355,000,000원까지 분포하며, 최근 12개월 평균은 324,333,333원입니다. 최신 거래는 2026년 4월의 320,000,000원입니다.

감정가이자 최저매각가인 325,000,000원은 최근 평균보다 666,667원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 100.2%이며, 최신 거래가 320,000,000원과 비교하면 최저가가 5,000,000원 높습니다. 최신 거래 대비로는 약 101.6% 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)

제시된 배당 계산 기준입니다. 집행비용을 제외한 채권자 배당 합계는 319,650,000원이며, 채권 청구총액 493,253,932원 대비 미배당 부족액은 173,603,932원입니다. 주식회사 다손의 가압류 배당과 강제경매 청구분 배당을 합산한 배당액은 189,330,000원입니다. 실제 배당은 배당순위와 확정 채권액, 당해세 및 임차인 관련 권리 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 심곡동 소재 양지초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 유사한 아파트와 다세대주택, 공원 및 근린생활시설 등이 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어, 감정평가요항표상 교통상황은 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
• 단지. 극동늘푸른아파트는 총 998세대이며, 준공일은 1997.08.26입니다. 거래 비교는 전용 84.86㎡ 기준으로 이뤄졌습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 슬라브지붕 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰진 것으로 조사돼 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 기재돼 있으며, 도로에 접하고 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기재 사항은 실제 입찰 및 취득 시점의 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 공부·위반사항. 감정평가 자료상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시돼 있습니다.
• 환금성. 최근 실거래 12건은 285,000,000원부터 355,000,000원까지 차이가 있습니다. 층과 내부 상태 등 개별 호수의 조건을 확인하고 평균 거래가만으로 매도가를 확정하지 않아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 김민호 씨의 보증금·월세·확정일자와 실제 임대차계약 관계를 확인하세요. 전입일은 말소기준권리 이후이지만 보증금 및 임대차 세부사항은 미상입니다.
• 배당요구 여부 확인. 임차인의 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 기록을 대조하세요. 우선변제권 역시 확정일자 등 추가 확인이 필요합니다.
• 등기부 원본 대조. 2015.03.30 한국씨티은행 근저당권을 기준으로 권리순위를 재확인하고, 매각으로 소멸하는 권리와 매각 후에도 별도 검토할 사항을 구분하세요.
• 가격 상한 설정. 최근 평균 324,333,333원과 최신 거래 320,000,000원을 기준으로 비교하되, 해당 호수의 층·향·상태 및 추가 수리비를 함께 고려하세요.
• 점유·명도 확인. 현황조사상 임차인 기재가 있으므로 실제 점유자, 점유 범위, 이사 협의 및 인도 절차에 필요한 사항을 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소에 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 문의하고, 입찰 전 예상 부대비용을 점검하세요.
• 배당 계산 재검토. 집행비용과 배당액은 추정치입니다. 실제 배당순위, 당해세, 임차인 관련 권리 및 확정 채권액을 원본 기록으로 확인하세요.

맺으며 — “권리가 깨끗해도 가격은 따로 본다”

이 물건은 2015년 3월 30일 한국씨티은행 근저당권을 기준으로 권리관계를 정리할 수 있고, 후순위 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 임차인 김민호 씨의 보증금과 배당요구 여부가 미상이므로, 입찰 전에 임대차 및 점유관계를 확인하는 절차는 남아 있습니다.

가격은 낙관적으로 볼 근거가 부족합니다. 감정가와 최저가 325,000,000원은 최근 12개월 평균 324,333,333원의 100.2%이며, 최신 거래가 320,000,000원보다도 높습니다. 따라서 권리 인수 부담은 낮지만 신건 가격 메리트는 제한적이라는 것이 이 물건의 핵심 판단입니다. 권리 안전성과 가격 경쟁력을 분리해 평가하고, 실제 입찰 시점의 실거래와 원본 서류를 다시 확인하는 것이 중요합니다.