인천지방법원 2025타경512137. 인천광역시 서구 가좌동 인하메디컬센타 2층 207호에 대한 강제경매입니다. 감정가는 577,000,000원, 최저매각가도 같은 금액인 신건입니다. 소유자는 양희훈이며, 경매신청 채권자는 장영일, 청구금액은 40,548,747원입니다.
등기부에는 국민은행의 근저당권이 채권최고액 276,000,000원과 48,000,000원으로 설정돼 있습니다. 말소기준권리는 2023.05.31 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후 추가 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 근저당권이 아닙니다. 건축물대장상 용도는 의원이지만 실제로는 공유오피스로 이용되고 있고, 여러 사람이 207호 전체 또는 일부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 선순위 신고인의 실제 대항력과 임대차보증금이 확인되지 않으면 낙찰자가 부담할 실질취득비용을 정확하게 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 106-5 인하메디컬센타 2층 207호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 건지로 264 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 공부상 용도 | 의원 |
| 현황 이용상태 | 공유오피스 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2018.06.19 |
| 소유자 | 양희훈 (2019.01.11 소유권이전 등기 · 거래가액 318,000,000원) |
| 감정가 | 577,000,000원 |
| 최저매각가 | 577,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 장영일 |
| 청구금액 | 40,548,747원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.31 국민은행 근저당권 · 채권최고액 276,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 선순위 점유가 문제
등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 과거 하나은행 근저당권은 2023.06.01 말소됐으며, 현재 말소기준권리는 2023.05.31 설정된 국민은행 근저당권입니다. 2023.11.09 추가로 설정된 국민은행 근저당권과 2025.09.09 강제경매개시결정은 후순위 권리로서 매각으로 소멸합니다.
과거 코오롱글로벌주식회사 명의로 설정됐던 임차보증금 30,000,000원의 임차권은 2021.07.28 이미 말소됐습니다. 이 과거 임차권을 현재 인수할 임차권으로 취급해서는 안 됩니다.
② 임차·점유 현황 — 선순위 신고 5건
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 임차·점유 신고는 10건입니다. 다만 소유자 양희훈 명의의 신고도 포함돼 있으므로 10건 모두가 독립된 실제 임대차라고 확정할 수는 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않았습니다.
신고일을 기준으로 국민은행 근저당권 설정일인 2023.05.31보다 앞선 점유 신고는 5건입니다. 이 중 보증금이 명시된 것은 양희훈 명의의 50,000원이고, 나머지 4건은 보증금이 확인되지 않습니다.
| 임차·점유 신고인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김아란 | 2층 207호 | 2022.01.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당없음 |
| 주식회사 캄모르, 김병학 | 207호 중 일부(20701호) | 2022.03.14 | 미상 | 360,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 해당없음 |
| 주식회사 따뜻한놈들, 박형석 | 207호 중 일부(2072호) | 2022.12.29 | 미상 | 250,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 해당없음 |
| 양희훈 등기상 소유자와 동일인 |
207호 중 일부 | 2023.02.07 | 50,000원 | 300,000원 | 권리관계 확인 | 미확인 | 해당없음 |
| 오인숙 | 207호 중 일부(20712호) | 2023.02.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당없음 |
| 김태형 | 2층 207호 중 일부 | 2024.02.05 | 50,000원 | 280,000원 | 후순위 신고 | 미확인 | 해당없음 |
| 신미혜 | 207호 중 일부(2073호) | 2024.09.24 | 50,000원 | 300,000원 | 후순위 신고 | 미확인 | 해당없음 |
| 주식회사 365위드, 인은경 | 207호 중 일부 | 2024.12.18 | 50,000원 | 150,000원 | 후순위 신고 | 미확인 | 해당없음 |
| 토탈컴퍼니 주식회사, 양희훈 | 2층 207호 | 2025.07.14 | 미상 | 미상 | 후순위 신고 | 미확인 | 해당없음 |
| 주식회사 | 미확인 · 주거 기재 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당없음 |
선순위·후순위 구분은 기재된 신고일과 말소기준권리 설정일을 비교한 잠정 구분입니다. 상가의 대항력은 사업자등록, 실제 인도·점유 및 임대차의 실체 등을 추가로 확인해야 합니다. 신고일이 앞선다는 사실만으로 대항력이 확정되지는 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 신고는 우선변제권을 인정하거나 부정할 수 없습니다.
③ 실질취득비용 — 50,000원으로 끝난다고 볼 수 없다
배당 추정에는 양희훈 명의의 보증금 50,000원만 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 이에 따른 신건의 가정상 실질취득금액은 다음과 같습니다.
| 현재 최저매각가 | 577,000,000원 |
|---|---|
| 반영된 인수 추정액 | 50,000원 |
| 가정상 실질취득금액 | 577,050,000원 |
| 추가 확인 대상 | 선순위 신고 4건의 보증금 · 대항력 · 미배당액 |
| 최종 실질취득금액 | 확정 불가 |
577,050,000원은 양희훈 명의 50,000원의 인수가 인정된다는 가정에 따른 계산값입니다. 가장임차인 여부에 따라 달라질 수 있으며, 다른 선순위 신고인의 인수 가능액과 취득 부대비용은 포함되지 않습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 변제되지 않는 구조에서는, 낙찰가가 내려가더라도 인수할 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 그 결과 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 상황도 가능합니다. 이 물건 역시 낙찰가 인하만으로 실질취득비용이 낮아진다고 보장할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 577,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,170,000원 |
| 인수 · 양희훈 명의 임차보증금 | 50,000원 | 0원 |
| 1. 국민은행 근저당권(을구 4번) | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 국민은행 근저당권(을구 6번) | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 경매신청 채권자 · 장영일 | 40,548,747원 | 40,548,747원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 204,281,253원 |
신건 매각가 577,000,000원을 가정한 추정 배당입니다. 채권자 배당액은 총 364,548,747원, 채권 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 및 다른 임차인의 권리관계가 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 양희훈 명의 50,000원은 배당금이 아닌 별도 인수 추정액으로, 배당분배 도넛에서 제외했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 위험은 남는다
| 구분 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 반영 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 577,000,000원 | 0원 | 204,281,253원 | 50,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 461,600,000원 | 0원 | 90,035,253원 | 50,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 369,280,000원 | 1,238,667원 | 0원 | 50,000원 |
채권자 배당 관점에서는 현재 신건과 1회 유찰 시나리오 모두 추정 채권액이 전액 변제되는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰 시에는 1,238,667원의 채권 미배당액이 발생하고 신청채권자 장영일의 예상 배당액도 39,310,080원으로 줄어듭니다.
다만 이 표의 인수액 50,000원은 확인된 신고금액만 반영한 계산입니다. 선순위 신고인들의 실제 보증금이 확인되지 않았으므로 각 회차의 최종 인수액을 동일하게 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 석남사거리 남서측 인근입니다. 주변에 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 및 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측과 동측 도로를 이용하고 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 등이며 위생설비와 급배수시설이 구비돼 있습니다.
- 용도와 실제 사용. 집합건축물대장상 의원으로 등재돼 있으나 현황은 공유오피스입니다. 공부상 용도와 실제 운영방식에 차이가 있어 사용 적법성 및 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지. 준공업지역이며 지목은 대, 토지면적은 1,652.9㎡입니다. 토지는 대체로 정방형이고 평지입니다. 공시지가는 2,461,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 과밀억제권역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 대로2류와 일반도로에 접하고 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 입찰 시점의 적용 여부와 취득 목적에 따른 요건은 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 공유오피스 내부 구획과 실제 점유 부분은 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 공유오피스로 운영되는 근린시설은 주거용 아파트와 거래구조가 다릅니다. 다수 점유자의 권리관계와 향후 임대운영 가능성이 매수 수요에 영향을 줄 수 있으므로 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금. 김아란, 주식회사 캄모르·김병학, 주식회사 따뜻한놈들·박형석, 오인숙의 임대차계약과 실제 보증금을 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 인수액을 0원으로 판단하면 안 됩니다.
- 대항력의 성립. 임차인의 실제 인도·점유, 사업자등록 관련 사항, 임대차계약의 실체 및 대항요건을 확인해야 합니다. 신고일만으로 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
- 우선변제와 배당. 확정일자와 배당요구 여부, 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다. 대항력이 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 양희훈 명의 임차신고. 소유자·채무자와 같은 이름으로 신고된 보증금 50,000원의 임차관계를 검토해야 합니다. 가장임차인 또는 관계인 여부를 확인하되, 다른 선순위 임차인 위험과 별개로 판단해야 합니다.
- 공유오피스 운영관계. 각 신고인의 점유 부분, 실제 사용자, 임대차·전대차·서비스 이용계약의 구분을 확인해야 합니다. 동일 공간에 관한 신고의 중복 여부도 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 건축물대장상 의원과 현황 공유오피스의 차이를 검토하고 향후 동일한 방식으로 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 유사 근린시설의 실거래가격, 임대수익과 공실 위험을 조사해야 합니다. 감정가만으로 시장가격을 판단하지 않아야 합니다.
- 명도 부담. 여러 점유자가 각기 다른 공간을 사용하는 것으로 나타나므로 실제 인도 대상과 명도에 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·체납액. 관리주체를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 원본을 확인하고 입찰 전 권리분석을 다시 검토해야 합니다.
맺으며 — “근저당은 지워져도, 임차보증금은 남을 수 있다”
이 물건의 가장 중요한 질문은 577,000,000원에 낙찰받을 수 있는가가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 더 부담해야 하는가입니다.
국민은행 근저당권과 후순위 등기상 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 공유오피스 형태로 이용되는 207호에는 다수의 임차·점유 신고가 있습니다. 특히 말소기준권리보다 신고일이 빠른 5건 중 4건의 보증금이 미상이라는 점이 가장 큰 위험입니다.
현재 배당 추정상 매수인 인수액은 50,000원으로 계산돼 있으나, 이는 양희훈 명의의 신고액만 반영한 수치입니다. 소유자와 동일인이라는 특수한 관계 때문에 그 자체도 확인이 필요하며, 다른 선순위 신고인의 실제 인수 가능성은 별도로 남아 있습니다.
더욱이 실거래 시세와 최종 인수액이 확정되지 않은 상태이므로 신건 최저가 577,000,000원이 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 보증금이 매수인에게 이전된다면 기대했던 가격 이점이 사라질 수 있습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 신고인의 대항력과 보증금, 실제 점유관계, 공유오피스 운영계약을 확인한 뒤 최종 실질취득비용을 계산해야 합니다. 그다음에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 미확정 임차권리를 얼마나 정확하게 해소하느냐에 있습니다.
