인천지방법원 2025타경512216. 인천 미추홀구 주안동 남부맨션 1동 402호, 전용 56.91㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 강성욱이며, 2017년 4월 24일 거래가액 130,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 신탁등기가 이루어졌다가 2020년 11월 5일 신탁재산 귀속으로 소유권이 돌아왔습니다. 2022년 11월 3일 서민금융진흥원의 가압류가 설정됐고, 2025년 9월 16일 김영애의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

일반적인 경매라면 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지를 먼저 살펴봅니다. 하지만 이 사건은 그보다 앞선 임차인의 전입신고와 확정일자가 중요합니다. 임차인 김영애의 전입신고일은 2020년 10월 13일이고, 최초 확정일자도 같은 날입니다. 이는 2022년 11월 3일 가압류보다 빠릅니다. 따라서 후순위 권리가 매각으로 소멸하더라도 임차인의 보증금 반환 문제가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 핵심

말소기준권리는 2022년 11월 3일 서민금융진흥원의 가압류입니다. 해당 가압류는 매각으로 소멸하고, 2025년 9월 16일 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 등기부상 별도의 존속 근저당권은 확인되지 않으며, 과거 설정됐던 근저당권과 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

그러나 임차인 김영애는 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 마쳤고, 확정일자를 취득했습니다. 주택임차권등기는 2024년 11월 11일 이루어졌지만, 그 이전의 임대차와 대항력 취득 시점이 중요합니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.05억의 실제 위험

실제 임차인 1명. 임차권등기에 보증금 100,000,000원과 105,000,000원이 순차적으로 기재되어 있으나, 이를 합산한 205,000,000원이 아니라 증액 후 보증금 105,000,000원을 기준으로 분석합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다

남부맨션(8-1,2동) 동일 면적 56.91㎡의 실거래 내역입니다. 확인된 거래는 5건이며, 전체 평균은 114,400,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 금액은 115,000,000원(1건)이고, 최신 거래 역시 2024년 9월의 115,000,000원입니다. 다만 최신 거래 시점이 오래되었으므로 최근 시세의 기준기간과 현재 시장가격은 재확인이 필요합니다.

신건 최저매각가 124,000,000원은 최근 평균 115,000,000원보다 9,000,000원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 107.8%이고, 전체 거래 평균 대비 비율은 108.4%입니다. 두 기준 모두 감정가가 평균을 웃돌고 있어 신건 가격이 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

거래 추세 지표는 +0.7%로 표시되어 있지만, 최근 비교 거래가 1건에 불과하고 마지막 확인 거래가 2024년 9월이라는 점에서 뚜렷한 상승 추세로 단정하기 어렵습니다. 특히 과거 4층 거래가 133,000,000원과 144,000,000원이었다는 사실만으로 현재 4층 402호의 시장가격을 그 수준으로 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)

아래 표는 제시된 배당 추정액을 그대로 정리한 것입니다. 중요한 한계는 임차보증금 105,000,000원에 대한 배당이 반영되지 않았다는 점입니다. 따라서 소유자에게 잔여금이 교부된다는 계산이나 매수인 인수액이 0원이라는 계산을 확정된 결과로 볼 수 없습니다.

위 금액은 임차보증금과 선순위 배당관계를 재계산하기 전의 추정 결과입니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·최우선변제·실제 채권액·배당순위 등에 따라 배당과 매수인 인수금액은 달라질 수 있습니다. 특히 기존 추정의 소유자 잔여금 101,689,524원은 임차인 배당을 반영하지 않은 금액입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질취득가 하락은 아니다

예컨대 1회 유찰 후 99,200,000원에 낙찰되었다고 하더라도, 105,000,000원의 임차보증금이 전액 해소되는 것은 아닙니다. 미배당 잔액이 남는다면 매수인이 그 금액을 추가로 부담해야 합니다. 2회 유찰 시에는 낙찰대금 자체가 더 작아지므로, 보증금의 미배당 규모가 커질 가능성이 있습니다.

반대로 신건 가격 124,000,000원은 보증금 105,000,000원보다 높으므로, 유효한 임차채권에 배당재원이 충분히 돌아가면 보증금 전액 변제가 가능할 수 있습니다. 다만 이는 실제 배당순위, 조세채권, 다른 우선채권 및 임차권의 법적 효력을 확인해야 판단할 수 있습니다. 신건이라는 이유만으로 인수 0원을 확정할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천남부초등학교 남서측 인근에 위치하며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층 402호입니다. 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측에 폭 약 8m의 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 대체로 세로장방형의 평지입니다. 공시지가는 1,466,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 있으므로 입찰 당시 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 위반 여부. 감정 관련 자료에서 위반건축물로 표시되지 않았고, 공부와 현황의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 총 18세대의 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트보다 거래 비교 사례가 제한적입니다. 확인된 실거래도 5건이며 거래 시점과 층별 가격 차이가 커 매도 시 적정가격을 판단하는 데 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 임차보증금 배당 확인. 김영애의 보증금 105,000,000원에 대한 우선변제권, 실제 배당 가능액, 미배당 인수액을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 을구 순위 9번 임차권등기의 인수 조건이 명시되어 있으므로 원본을 반드시 대조해야 합니다.
• 임차인과 경매신청 채권자의 관계. 동일인 김영애의 임차보증금과 경매신청 청구금액 7,691,807원의 관계를 확인하고 채권 중복 계산 여부를 점검해야 합니다.
• 신탁원부 대조. 최초 임대차계약 당시 신탁등기가 존재했던 이력을 확인하고, 임대차계약 권한과 대항력 인정에 문제가 없는지 검토해야 합니다.
• 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 시 99,200,000원, 2회 유찰 시 79,360,000원으로 낮아지더라도 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 부담을 계산해야 합니다.
• 실거래 시점 확인. 최신 확인 거래는 2024년 9월입니다. 현재 시점의 동일 면적·유사 층 실거래와 매물 호가를 추가로 확인해야 합니다.
• 현황 주소 확인. 현장에 표시된 '8호 1동'과 등기상 '1동 402호'가 동일 매각 대상인지 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자, 임차권등기 이후 거주 현황, 미납 관리비와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰돼도 보증금이 사라지는 것은 아니다”

이 사건은 단순한 후순위 권리 소멸형 경매가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인이 존재하고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 매수인 인수 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 임차보증금 105,000,000원의 배당과 인수 여부가 권리분석의 출발점입니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 124,000,000원은 최근 실거래 기준 115,000,000원보다 높습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 임차인에게 지급되지 않은 보증금을 매수인이 인수한다면 실질취득 부담은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 더구나 18세대 규모의 다세대주택으로 실거래 표본이 적고, 최신 거래도 오래되어 환금성과 가격 검증에 신중해야 합니다.

특히 현재 예상배당에서는 임차인의 105,000,000원 보증금이 반영되지 않았습니다. 이 상태에서 매수인 인수액 0원이나 소유자 잔여금 101,689,524원을 확정된 배당 결과로 믿는 것은 위험합니다. 신탁 이력과 임차인의 권리 성립, 배당순위를 재검증해야 합니다.

결론은 권리 재확인, 신건 가격 보류입니다. 입찰을 검토한다면 낙찰가 자체보다 임차보증금의 실제 배당액과 인수 잔액을 우선 확정해야 합니다. 그 결과로 산출한 실질취득 부담을 최근 시세와 비교했을 때 충분한 여유가 있는지 확인하는 것이 핵심입니다. 현재 자료만으로는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.