인천지방법원 2025타경512398. 인천광역시 서구 심곡동 동신테크빌 시동 2층 201호로, 전용면적 53.47㎡의 다세대주택입니다. 사용승인일은 2001.05.30이며, 등기상 소유자는 민경덕 씨입니다. 2017.05.11 소유권이전 당시 거래가액은 103,000,000원입니다.

이 사건은 등기부상 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정 및 압류가 함께 나타납니다. 그러나 보증기관의 대위·승계 신고를 별개의 보증금으로 단순 합산하면 매수인 인수액을 과대평가할 수 있습니다. 반대로 서울보증의 확약서가 제출됐다는 이유만으로 한국토지주택공사 명의 임차권과 실제 임차인의 권리까지 모두 해소됐다고 판단해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소와 임차권 인수를 구분해야 한다

제공된 권리분석 기준상 갑구 10번의 주식회사 케이비국민카드 가압류는 2021.01.19 접수됐으며 청구금액은 18,115,828원입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다.

다만 을구 8번 주택임차권등기는 별도로 검토해야 합니다. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 임차보증금은 103,000,000원입니다. 임대차계약일자는 2017.03.22, 주민등록일자는 2017.03.30, 확정일자는 2017.03.24, 점유개시일자는 2017.04.22로 기재돼 있습니다. 임차권등기일만 보고 대항력과 인수 여부를 단정하지 말고, 기존 임대차의 권리관계와 실제 배당 결과를 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 2건

임차관계는 실제 임차인으로 분류된 한국토지 1명과 보증기관의 대위·승계 신고를 구분해서 읽어야 합니다. 한국토지주택공사와 서울보증에 기재된 103,000,000원은 중복 신고된 동일 기초보증금으로 취급하며, 두 건을 합산해 206,000,000원의 별도 보증금이 있다고 판단하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없다

건물군 자료에는 동신테크빌C동, 총 8세대, 사용승인일 2001.05.30, 대상 전용면적 53.47㎡가 기재돼 있습니다. 다만 대상 면적과 매칭된 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 거래 추세를 기준으로 가격을 검증할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

아래 표는 기초보증금 103,000,000원을 한 번만 반영한 개략적인 배당 구조입니다. 보증기관의 중복신고를 별개의 보증금으로 합산하지 않았으며, 후순위 채권의 실제 배당액은 확정하지 않았습니다.

현재 최저가에서 집행비용 추정액 2,564,000원을 차감하면 123,436,000원이며, 이는 단일 기초보증금 103,000,000원을 충당할 수 있는 금액입니다. 남는 20,436,000원은 후순위 채권의 실제 배당액이 아니라 채권별 배당 전 산술상 잔액입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 실질취득비용 — 유찰돼도 보증금 위험이 사라지는 것은 아니다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 전액 변제되지 않으면, 매수인은 낙찰가뿐 아니라 미배당 보증금의 인수 가능성도 고려해야 합니다. 이때 낙찰가만 내려다보면 실질취득비용을 과소평가할 수 있습니다.

* 현재 회차의 0원은 기초보증금 103,000,000원 한 건이 추정 배당재원으로 충당된다는 계산입니다. 확약 밖 임차권과 보증금 미상 실제 임차인의 위험까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다. 회차별 미배당액은 비용 추정과 배당 가정에 따른 값이며 확정된 매수인 인수액이 아닙니다.

⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모

• 입지. 인천광역시 서구 심곡동의 양지초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 근린공원 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 인천지하철 2호선 서구청역과 노선버스정류장이 소재하는 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕의 4층 건물이며, 위생·급배수시설 및 난방설비를 갖춘 것으로 기재돼 있습니다. 건축물 위반사항은 없는 것으로 평가돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 201.1㎡, 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지이며 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,352,000원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 지구단위계획구역, 도로 접합, 과밀억제권역 등으로 기재돼 있습니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 기재는 적용기간과 매각기일 기준 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 8세대 규모의 다세대 건물군으로, 동일 면적의 매칭 실거래를 통한 가격 검증이 어려운 상태입니다. 아파트 시세를 그대로 적용하지 말고 실제 거래와 개별 물건 상태를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 원본 확인. 을구 8번 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기의 존속 여부, 말소 대상 및 실제 말소 이행을 확인하세요.
• 확약서 범위 확인. 서울보증보험의 말소동의 확약서 원문에서 대상 권리, 적용 범위, 이행 조건을 확인하세요. 확약이 다른 임차인이나 다른 권리까지 자동으로 적용된다고 판단하지 마세요.
• 실제 임차인 확인. 한국토지로 기재된 실제 임차인의 보증금, 전입신고일, 확정일자, 점유 상태 및 배당요구 내용을 원본 서류와 대조하세요.
• 보증금 중복 제거. 한국토지주택공사와 서울보증의 대위·승계 신고가 동일 기초보증금에 관한 것인지 확인하고, 동일 보증금을 별개 채권으로 합산하지 마세요.
• 배당 관계 확인. 케이비국민카드 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 서울보증보험의 청구금액과 실제 배당순위를 확인하세요. 당해세 및 최우선변제 가능성도 별도로 검토해야 합니다.
• 실거래 검증. 전용 53.47㎡와 비교 가능한 최근 거래, 최신 거래가 및 거래 추세를 확인하기 전에는 가격 메리트를 부여하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자와 점유 범위, 인도 가능 여부 및 명도 절차를 확인하세요. 등기상 임차권의 존재만으로 현재 점유 상태를 단정하지 마세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약서 원본을 대조한 뒤 인수금액을 다시 산정하세요.

맺으며 — “중복 보증금은 하나로, 확약은 해당 기관에만”

이 사건의 핵심은 가압류 숫자 자체보다 임차권과 보증기관의 관계를 정확하게 분리하는 데 있습니다. 한국토지주택공사와 서울보증의 신고에 나타난 103,000,000원은 중복신고를 제거해 하나의 기초보증금으로 검토해야 합니다. 현재 최저가 126,000,000원에서는 이 단일 보증금이 추정 배당재원으로 충당되는 계산이지만, 이것만으로 권리 위험이 모두 해소됐다고 볼 수는 없습니다.

서울보증의 말소동의 확약은 해당 기관에 한정되며, 한국토지주택공사 명의 임차권과 보증금 미상 실제 임차인의 권리는 별도 확인 대상입니다. 또한 동일 면적의 실거래 비교 근거가 없어 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리 확인 전에는 인수액 미확정, 가격 메리트 판단 보류가 합리적인 결론입니다.