인천지방법원 2025타경512598. 인천 미추홀구 도화동 엘림빌라 2층 202호, 전용 57.84㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김선자는 2021년 5월 31일 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 강제경매를 신청한 채권자는 서울보증보험 주식회사이며 청구액은 127,519,095원입니다.
이 사건의 관건은 근저당권보다 선순위 임차권과 확약서입니다. 과거 설정된 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준으로 제시된 권리는 2025년 9월 22일 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2023년 8월 31일 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 이 권리는 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리이지만, 매각물건명세서에 말소동의 확약서 제출 사실이 명시돼 있습니다.
더 복잡한 부분은 임차인 표시입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 관계로 기재돼 있어 동일한 120,000,000원을 별도의 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인으로 확인되는 주식회사의 보증금은 120,000,000원이고, 별도로 표시된 주택공사는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 확약이 적용되지 않는 임차인까지 인수 위험이 사라진 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512598 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 58-6, 2층 202호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 염전로 235 |
| 건물명 | 엘림빌라 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.84㎡ · 4층 건물 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방 3개, 거실 겸 주방, 화장실 등 |
| 건물현황 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 개별난방 · 총 8세대 · 2001.01.19 준공 |
| 소유자 | 김선자 (2021.05.31 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 127,519,095원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.22 강제경매개시결정 (갑구 15번) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
핵심은 을구 7번 주택임차권등기입니다. 한국토지주택공사 명의로 2023년 8월 31일 등기됐으며, 임차보증금은 120,000,000원입니다. 임대차계약일은 2019년 8월 27일, 확정일자는 2019년 8월 28일, 전입신고일과 점유개시일은 2019년 9월 26일입니다.
전입과 임차권등기가 모두 강제경매개시결정보다 앞서 있으므로 말소기준권리보다 선순위입니다. 원칙적으로 배당되지 않은 보증금이 있다면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 다만 이 사건에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 확약이 적용되는 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 120,000,000원 중복 신고 주의
임차 관련 기록에는 한국토지주택공사, 주식회사, 주택공사가 나타납니다. 그러나 이들을 각각 독립된 보증금 채권자로 계산하는 것은 잘못입니다. 한국토지주택공사는 주식회사 보증금에 대한 대위·승계 관계의 중복 신고로 표시돼 있습니다.
실제 확인된 임차인은 1명(주식회사)입니다. 별도로 등장하는 주택공사가 같은 임대차관계의 다른 표시인지, 독립된 점유자인지는 확인되지 않았습니다.
| 임차인 / 지위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
주식회사 실제 확인 임차인 · 주거 |
전입 2019.09.26 확정 2019.08.28 배당요구 2025.09.19 |
120,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음 미배당 시 인수 위험 |
|
한국토지주택공사 을구 7번 · 대위·승계 |
전입 2019.09.26 확정 2019.08.28 임차권등기 2023.08.31 |
120,000,000원 중복 합산 금지 |
선순위 등기
말소동의 확약 해당 권리 실질 인수 0원 |
|
주택공사 별개 여부 확인 필요 |
미상 | 미상 |
대항력 가능·미상 보증금·점유 확인 필요 |
한국토지주택공사의 120,000,000원과 주식회사의 120,000,000원은 대위·승계 관계로 표시된 동일 보증금입니다. 독립된 보증금 240,000,000원으로 합산하지 않습니다. 다만 주택공사의 별도 임대차 여부는 확인이 필요합니다.
③ 예상배당과 실질취득 — 중복 계산을 바로잡아야 한다
신건 최저매각가 148,000,000원을 기준으로 집행비용 추정액은 2,872,000원입니다. 이를 제외한 배당 가능 금액은 145,128,000원입니다.
실제 확인된 보증금 120,000,000원을 하나의 채권으로 계산하면, 해당 보증금에 전액 배당이 가능하다는 가정 아래 25,128,000원이 남습니다. 다만 실제 배당 대상과 순위는 대위·승계의 법적 관계, 확약서의 효력, 조세채권과 다른 우선채권을 확인해야 확정할 수 있습니다.
| 배당 검토 항목 | 채권액 | 금액 / 상태 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,872,000원 |
| 1. 실제 확인 임차보증금 1건 | 120,000,000원 | 120,000,000원 전액 배당 가능 가정 |
| 2. 한국토지주택공사 승계 신고 | 중복 120,000,000원 | 별도 배당 합산 제외 |
| 3. 잔여 배당 가능액 | — | 25,128,000원 배당귀속 미확정 |
| 4. 신청채권자 · 서울보증보험 | 127,519,095원 | 배당순위 재확인 |
| 5. 소유자 교부 | — | 확정 불가 |
위 표는 중복 보증금을 제거한 조건부 배당 검토입니다. 25,128,000원은 확정 배당금이나 소유자 잔여금이 아닙니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당표는 선순위 임차권의 확약 효력과 채권자별 권리관계에 따라 달라집니다.
유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득액은 따로 봐야 한다
대항력 있는 임차보증금이 매각대금보다 크면, 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금의 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다. 따라서 낙찰가 + 유효한 미배당 인수액을 함께 계산해야 합니다. 특히 이 사건의 확약은 해당 임차권에만 적용되므로, 확약 밖 임차인의 보증금 위험을 별도로 검토해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 148,000,000원 | 단일 보증금 전액 배당 가능. 확약 밖 권리와 배당순위 확인 필요 |
| 1회 유찰 (80%) | 118,400,000원 | 120,000,000원 보증금보다 낮아 미배당 인수 가능성 발생 |
| 2회 유찰 (64%) | 94,720,000원 | 미배당 보증금 인수 가능성이 더 커짐. 낙찰가만으로 저가 판단 금지 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천비즈니스고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 공업용부동산 등이 혼재하며 북측 인근에서는 도화4구역 주택재개발 정비사업 공동주택이 신축 중인 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 왕복 4차로의 염전로에 접해 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있으며 남동측 직선거리 약 900m에 도화역이 위치합니다.
- 건물. 2001.01.19 준공된 총 8세대 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 4층 건물로 개별난방과 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 외국인 등에 한정된 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 있으며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 30m 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평지이고 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 전체 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트와는 매수층과 환금성 측면에서 차이가 있습니다. 동일 조건의 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가의 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
- 내부 확인. 감정 당시 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사 등을 참고했습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사의 확약서에 기재된 대상 권리, 적용 조건, 말소 방법 및 이행 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 주식회사의 정확한 법인명과 임대차계약 당사자, 점유자, 보증금 반환채권자를 확인해야 합니다.
- 승계 관계 대조. 한국토지주택공사의 대위·승계 범위와 주식회사 보증금의 동일성을 확인해 중복 배당과 중복 인수를 방지해야 합니다.
- 주택공사 신원 확인. 별도로 기재된 주택공사가 동일 임차관계인지 독립된 임차인인지 확인해야 합니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 배당표 재검토. 보증금 120,000,000원을 한 번만 계산하고, 확약 적용 결과를 반영해 예상배당과 매수인 인수액을 다시 산정해야 합니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 118,400,000원, 2회 유찰 94,720,000원은 낙찰가일 뿐입니다. 선순위 보증금 인수가 남는 경우 실질취득액이 낙찰가보다 크게 높아질 수 있습니다.
- 시세 검증. 동일 지역·동일 면적의 최근 실거래를 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
- 점유 및 명도. 관계인 부재로 조사된 내부 상태와 실제 점유관계를 확인하고, 임차권 말소 후 명도 가능 여부를 검토해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 금액과 당해세·최우선변제 등 배당 선순위 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록과 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있다 ≠ 모든 인수 위험이 사라졌다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 148,000,000원의 신건 다세대주택입니다. 하지만 실제 입찰 판단을 어렵게 만드는 것은 가격보다 선순위 임차권과 중복 승계 관계입니다.
한국토지주택공사 명의의 선순위 주택임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이는 해당 권리의 인수 부담을 실질적으로 0원으로 볼 수 있는 중요한 근거입니다. 그러나 확약이 실제 임차인 주식회사의 권리 전부에 미치는지, 별도로 등장하는 주택공사가 독립된 점유자인지는 추가 확인이 필요합니다.
무엇보다 120,000,000원 보증금은 중복 합산하면 안 됩니다. 이 원칙을 무시하면 배당액과 매수인 인수액이 잘못 산출됩니다. 반면 실제 대항력 임차인의 보증금이 미배당 상태로 남는 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
현재 동일 조건의 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 148,000,000원이 적정한 가격인지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 소규모 다세대주택의 환금성과 권리관계 미확정 위험까지 고려하면 현재 단계에서는 보수적인 접근이 필요합니다.
결론은 “확약은 긍정적, 중복 보증금은 정정 필요, 잔여 임차권과 가격 판단은 보류”입니다. 실제 임차인의 권리와 확약 범위, 최종 배당구조를 확정하기 전에는 신건은 물론 유찰 이후에도 낙찰가만 보고 입찰하는 것을 권하기 어렵습니다.
