인천지방법원 2025타경512649. 인천광역시 동구 만석동 9-362, 힐타운103동 3층 302호로 표시된 전용 49.42㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 김정애이며, 등기상 2016년 10월 6일 매매를 원인으로 거래가액 62,500,000원이 기재되어 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 80,000,000원으로 신건입니다.

등기부에는 2023년 서울보증보험의 가압류 2건과 2025년 강제경매개시결정, 세무서 및 지방자치단체의 압류 등이 확인됩니다. 다만 이 물건을 단순히 가압류 이후 권리가 모두 소멸하는 사건으로만 보면 안 됩니다. 2000년에 설정된 근저당의 회복등기가 별도로 확인되고, 매각물건명세서에는 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있기 때문입니다. 이 두 쟁점의 확인이 가격 검토보다 먼저입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 회복 근저당과 임차권부터 확인

2023.05.24. 서울보증보험 가압류는 기준권리로 표시되어 있지만, 개별 등기에는 그보다 앞선 근저당 설정 및 회복등기가 인수 대상으로 기재되어 있습니다. 두 기록을 함께 검토해야 하며, 회복 근저당의 법적 효력과 현재 권리관계를 확인하지 않은 채 2023년 가압류를 기준으로 모든 선행 권리가 정리되었다고 판단해서는 안 됩니다.

서울보증보험의 2023년 가압류는 청구금액 76,000,000원과 75,000,000원으로 각각 기재되어 있습니다. 이 두 금액은 가압류 청구금액이지 임차보증금 77,000,000원에 더해 매수인이 부담하는 별도 임차보증금이 아닙니다. 2025년 강제경매개시결정의 신청채권자 청구액은 102,815,040원입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 중복 합산 금지, 확약 적용 범위 확인

* 서울보증 신고분의 77,000,000원은 중복 신고된 보증금 표시액이며 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 대항력·우선변제 관련 표시는 임차 관련 자료에 기재된 내용을 반영한 것이며, 회복 근저당과의 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

임차 관련 기록에는 계약일 2017.03.16., 확정일자 2017.03.20., 전입 및 점유개시일 2017.04.28., 임차권등기 접수일 2022.03.10.이 나타납니다. 확정일자와 배당요구가 기재되어 있어 우선변제권 행사가 가능한 것으로 표시되지만, 회복 근저당이 선순위로 존속하는 경우 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 따라서 확약서 원문, 임차권등기 말소 여부, 실제 점유자 및 보증금 귀속을 함께 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최신 거래의 2배

감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 비교 대상은 힐타운103동의 전용 49.42㎡입니다. 확인된 최근 12개월 거래는 2026.02. 거래 1건, 40,000,000원입니다. 최저매각가 80,000,000원은 해당 최신 거래 및 최근 12개월 평균의 200%입니다. 최근 거래 추세도 -43.9%로 하락 방향이므로, 전체 거래 평균만을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

최근 12개월 거래는 1건뿐이고, 그 거래는 층이 -1로 기재되어 있어 3층인 경매 대상과 층 조건이 다릅니다. 따라서 40,000,000원을 대상 호수의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다. 그렇더라도 최신 거래가와 최저가의 차이가 크고 최근 거래 추세가 하락 방향이라는 점은 분명한 가격 경고입니다. 전체 4건 평균 63,500,000원에는 과거 거래가 포함되므로, 이를 기준으로 신건 가격을 정당화하지 않는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정 · 단순 산술)

위 표는 매각가 80,000,000원에서 집행비용 1,840,000원을 차감하고, 보증금 77,000,000원을 중복 없이 한 번만 반영했을 때의 산술 예시입니다. 실제 배당순위나 배당액이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 선순위 회복 근저당의 존속 및 채권잔액, 임차권의 권리관계, 확약서의 적용 범위에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등도 별도 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 위치. 만석행정복지센터 북측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택·다세대주택·근린생활시설·공원 등이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다. 제반 환경 여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·난방설비가 기재되어 있습니다. 위반건축물은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 174.4㎡, 제3종일반주거지역, 지목 대, 사다리형·완경사로 기재되어 있습니다. 서측으로 공도와 접하며, 공시지가는 821,000원/㎡입니다.
• 환금성. 힐타운103동의 세대수는 10세대로 기재되어 있습니다. 최근 12개월 실거래 표본은 1건이고, 최신 거래가 40,000,000원과 신건 최저가 80,000,000원의 차이가 큽니다. 거래 표본과 층 조건이 제한적이므로 가격 산정에 주의해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 회복 근저당 원본 대조. 을구 3·4번의 회복등기와 근저당권 이전등기의 현재 효력, 권리자, 채권잔액 및 실제 말소기준권리를 등기사항전부증명서 원본으로 확인하세요.
• 말소동의 확약서 확인. 서울보증보험의 말소동의 확약서 원문에서 대상 권리, 수익자, 효력 발생 조건과 실제 말소 절차를 확인하세요. 해당 확약이 LH 및 원임차관계 전체를 해소한다고 추정해서는 안 됩니다.
• 실제 임차인·점유자 확인. 한국토지주택공사와 서울보증보험의 77,000,000원 신고는 중복 대위·승계로 처리하고, 별도 보증금으로 합산하지 마세요. 전입·확정일자·점유 및 보증금 귀속이 미상으로 표시된 주택공사 항목은 매각물건명세서와 현황조사서로 보완해야 합니다.
• 시세 상한 재검토. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 40,000,000원이고 추세는 -43.9%입니다. 최저가 80,000,000원은 최신 거래의 200%이므로 신건 가격을 그대로 수용하기보다 실거래 원본과 대상 호수의 층·상태 차이를 대조하세요.
• 배당표 재검산. 중복된 보증금 신고를 분리해 합산하지 말고, 회복 근저당의 순위와 임차권의 배당 순서를 반영해 예상배당 및 인수액을 다시 산정하세요.
• 현장·관리비 확인. 실제 점유 상태, 인도 가능 여부, 관리비 체납 및 내부 상태를 확인하세요. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현장 확인이 필요합니다.
• 입찰 전 최종 검증. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 확약서 원본을 대조하기 전에는 입찰가 또는 실질취득액을 확정하지 마세요.

맺으며 — “낮은 가격보다 먼저, 인수 권리부터”

인천 만석동 302호는 감정가와 최저가가 80,000,000원인 신건입니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래 40,000,000원과 비교하면 최저가는 2배이고, 거래 추세도 하락 방향입니다. 가격 측면에서 신건 입찰의 메리트는 확인되지 않습니다.

더 중요한 것은 권리입니다. 한국토지주택공사와 서울보증보험의 77,000,000원 신고를 중복 합산해서는 안 되지만, 서울보증보험의 말소동의 확약만으로 확약 범위 밖의 임차권 인수 위험까지 없어진다고 볼 수도 없습니다. 2002년 회복된 선순위 근저당 역시 현재 효력과 잔액을 확인해야 합니다.

결론은 입찰 보류입니다. 회복 근저당의 존속 여부, 실제 임차관계, 확약서의 적용 범위 및 말소 절차를 확인하고 실질 인수액을 재산정한 다음 가격을 판단해야 합니다. 최저가가 낮아질 것이라는 기대만으로 응찰하기보다, 권리 위험과 최신 거래 수준을 모두 반영한 취득원가를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.