인천지방법원 2025타경512748. 인천광역시 남구 도화동 412-1 소재 4층 410호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 129,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 강선자 씨이며, 경매 신청채권자는 한국자산관리공사입니다. 사건의 청구금액은 62,972,398원입니다.

그러나 채권자의 청구액이나 감정가만으로 이 물건의 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 임차인 정분철 씨는 2004.04.29 전입한 것으로 확인되며, 권리분석상 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 임차보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 위험입니다.

등기부에는 2022.11.02 설정된 채권최고액 69,000,000원의 삼성화재해상보험주식회사 근저당권이 있고, 2025.07.31 한국자산관리공사로 권리가 이전된 내역이 있습니다. 이 담보권의 존속과 말소기준권리 판단을 원본 등기부에서 대조해야 합니다. 경매개시결정일만으로 말소기준권리를 단정하지 않는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수위험과 현존 담보권 확인

등기부상 과거 가압류와 일부 근저당권은 이미 말소됐습니다. 다만 2022.11.02 설정된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권은 채권최고액 69,000,000원으로 기재되어 있고, 2025.07.31 한국자산관리공사로 이전된 내역이 확인됩니다. 채권의 이전은 그 자체로 근저당권이 말소되었다는 뜻이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 미상

임차인 정분철 씨는 전입일이 2004.04.29로 기재되어 있습니다. 이는 등기상 현존하는 2022.11.02 근저당권보다 앞선 날짜입니다. 권리분석 자료에서도 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있으므로, 임차보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 경우 매수인 인수위험을 우선 검토해야 합니다.

확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권을 단정할 수 없고, 배당요구 여부 역시 별도 확인이 필요합니다. 실제 점유 범위와 임대차계약 내용, 보증금 반환 여부까지 확인해야 인수액을 계산할 수 있습니다. 보증기관 대위·승계 임차인으로 분류된 사례는 아니지만, 그렇다고 매수인의 보증금 인수위험이 없어지는 것은 아닙니다.

③ 가격 및 실질취득액 — 최저가만으로 판단 금물

현재 최저매각가는 129,000,000원입니다. 다만 이 금액은 경매에서의 매각가격일 뿐, 매수인이 부담할 최종 취득비용을 뜻하지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금과 배당관계가 확정되지 않았으므로 실질취득액을 산출할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정 · 단순 계산 참고)

아래는 매각대금에서 집행비용과 잔여금을 산출한 단순 계산을 참고로 표시한 것입니다. 등기상 현존 근저당권의 배당과 대항력 임차인의 보증금 및 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로, 아래 금액을 실제 배당표나 확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용 2,606,000원과 소유자 잔여 126,394,000원은 매각가에서 집행비용을 차감한 단순 계산입니다. 현존 근저당권 및 임차인 관련 배당이 확정된 결과가 아니며, 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제 관련 사항도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 회차별 가격 시나리오 — 인수액은 별도

아래는 감정가에 적용된 회차별 가격 시나리오입니다. 유찰에 따른 최저매각가 하락은 입찰가격의 변화일 뿐, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 미추홀구보건소 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 410호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며 창호는 샷시 창호로 기재되어 있습니다.
• 설비 및 내부 확인. 기본적인 위생 및 급배수시설 등이 구비된 것으로 판단됐으나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 9필지 일단의 부정형 토지로 아파트 부지에 해당합니다. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 과밀억제권역 및 철도보호지구 관련 제한이 기재되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 소재지 표기와 도로명주소를 원본 서류에서 함께 대조하는 것이 안전합니다.
• 환금성. 실거래 가격 및 거래 추세를 기준으로 가격 경쟁력을 판단할 자료가 확인되지 않아, 환금성이나 시세 대비 할인 여부를 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 임차보증금 확인. 정분철 씨의 임대차계약서, 보증금, 차임, 실제 점유 범위 및 보증금 반환 여부를 확인하세요. 인수위험을 계산하는 가장 중요한 절차입니다.
• 배당요구 및 확정일자 확인. 배당요구 여부와 접수일, 확정일자, 우선변제권 관련 서류를 확인하고 실제 배당 가능액과 미배당 인수액을 구분하세요.
• 말소기준권리 확정. 2022.11.02 삼성화재해상보험주식회사 근저당권과 2025.07.31 한국자산관리공사로의 권리이전 내역을 등기부 원본과 대조하세요. 경매개시결정일을 기준으로 권리 소멸을 단정하지 마세요.
• 채권 및 배당관계 확인. 신청채권 청구액 62,972,398원과 근저당권 채권최고액 69,000,000원을 구분하고, 실제 채권잔액·배당요구·배당순위를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 현황조사상 임대관계가 미상이고 내부를 확인하지 못한 상태입니다. 현장 방문, 점유자 확인 및 인도 가능성을 검토하세요.
• 실질취득액 계산. 낙찰가에 인수되는 미배당 보증금과 별도 취득비용을 더해 총투입액을 산정하세요. 인수액을 확인하기 전에는 최저가만으로 입찰 상한을 정하지 않는 것이 안전합니다.
• 시세 검증. 동일 건물·유사 면적의 실제 거래와 현장 상태를 확인한 뒤 실질취득액과 비교하세요. 비교 근거가 확보되지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 권리·점유·주소 내용을 함께 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 인수액이 먼저다”

인천지방법원 2025타경512748은 감정가와 최저가가 129,000,000원으로 동일한 신건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 정분철 씨의 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자와 배당요구 여부도 확정할 수 없습니다. 등기상 현존 근저당권과 그 이전 내역 역시 원본 서류를 통해 권리순위와 배당관계를 확인해야 합니다.

이 물건의 핵심은 단순히 유찰을 기다리는 것이 아닙니다. 보증금 중 얼마가 배당되고 얼마가 매수인에게 인수되는지를 먼저 밝혀야 합니다. 인수액이 큰 경우 낙찰가가 낮아져도 실질취득액은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 실거래 기준의 시세 비교 역시 실질취득액이 산출된 이후에 해야 합니다.