인천지방법원 2025타경512760. 인천 남동구 간석동에 위치한 롯데산장빌라 2층 202호, 전용 39.51㎡의 다세대주택입니다. 서울보증보험 주식회사가 청구금액 75,134,382원으로 강제경매를 신청했습니다. 소유자는 이정용이며, 2021년 11월 19일 거래가액 52,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 등기된 임차권과 보증기관의 승계 관계입니다. 등기부에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있으며, 매각물건명세서에는 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 다만 확약에 따른 권리 정리와 실제 임차인의 대항력은 별개로 검토해야 합니다. 여기에 최근 실거래가의 하락까지 겹쳐 입찰 판단에 각별한 주의가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임대차에 주목

이 사건의 말소기준권리는 2023년 11월 15일 남동구 압류입니다. 그 이후 설정된 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정됐던 근저당권과 경매 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다.

하지만 한국토지주택공사와 서울보증의 승계 관련 기록에는 2021.11.22 전입신고와 2021.11.19 확정일자가 기재되어 있습니다. 이는 말소기준권리보다 앞선 날짜입니다. 실제 임차인 한국토지의 전입신고일과 보증금은 별도로 확인되지 않아, 이를 곧바로 실제 임차인의 확정된 대항력으로 단정할 수는 없습니다.

② 임차인·보증기관 분석 — 3건의 기재, 실제 임차인은 1명

임차관계에는 한국토지주택공사, 서울보증, 한국토지가 등장하지만, 이들을 각각 독립된 임차인으로 보아 보증금을 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 한국토지 1명이며, 한국토지주택공사와 서울보증은 동일 보증금에 관한 대위·승계 신고 관계입니다.

한국토지주택공사·서울보증의 69,000,000원은 동일 보증금에 연결된 대위·승계 신고액으로, 독립된 보증금 2건이 아닙니다. 실제 임차인의 보증금 및 대항력은 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 4,700만원

동일 면적 39.51㎡의 실거래 기록은 총 3건입니다. 전체 평균은 61,000,000원이지만, 과거 거래가격이 포함되어 있어 현재 시세 판단에는 한계가 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026년 6월의 47,000,000원 1건으로, 가격 판단에서 우선 확인해야 할 기준입니다.

신건 최저가 73,000,000원은 전체 실거래 평균 61,000,000원 대비 119.7%입니다. 그러나 더 중요한 것은 최근 시세입니다. 최근 거래가 47,000,000원과 비교하면 26,000,000원 높고, 최근 시세의 155.3%에 해당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)

매각대금에 대한 집행비용 추정액은 1,714,000원입니다. 보증금 관련 신고액 69,000,000원을 동일한 채권으로 한 번만 반영하면, 단순 계산상 2,286,000원이 남습니다. 다만 이 계산은 보증금 전액의 우선배당이 인정된다는 조건부 가정이며, 실제 배당순위와 잔여금의 귀속을 확정한 것은 아닙니다.

위 표는 동일 보증금의 중복 산입을 제거한 조건부 검토입니다. 2,286,000원의 실제 배당 대상과 순위는 확정되지 않았으며, 당해세·최우선변제·배당요구의 적법성 및 확약 효력은 별도로 검토해야 합니다. 배당액만으로 실제 임차인의 인수 위험이 해소되었다고 볼 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 할인율만으로 판단하면 위험

1회 유찰 최저가 58,400,000원도 최근 실거래가 47,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 최저가 46,720,000원은 최근 거래 수준에 가까워지지만, 이는 인수액을 전혀 포함하지 않은 가격입니다. 실제 임차인의 선순위 보증금 인수가 발생하면 실질취득원가는 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어났다는 이유만으로 가격 메리트가 확보됐다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 간석3동행정복지센터 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·임야 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 1996.07.09 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 2층 202호입니다. 기본적인 위생설비·급배수설비·도시가스설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 4미터 내외의 도로에 접하며, 토지는 완경사지의 부정형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
• 토지규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 제한도 기재되어 있으므로, 실제 적용 여부는 입찰 시점에 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요성은 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 10세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 동일 면적 실거래는 총 3건입니다. 최근 12개월 거래도 1건에 그쳐 시세 표본이 적고, 거래 추세가 -30.9%인 점은 환금성 판단에 불리합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 서울보증 확약서 원본. 말소동의 확약의 적용 대상, 조건, 유효성, 등기 말소의 이행 방식과 범위를 반드시 확인하세요. 서울보증 관련 인수액 0원 판단의 핵심 근거입니다.
• 실제 임차인 한국토지. 임대차계약서, 보증금, 전입일, 실제 점유, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
• 보증기관 승계 범위. 한국토지주택공사와 서울보증의 대위변제·채권승계 관련 서류를 대조해 동일 보증금이 중복 청구되었는지, 실제 권리자가 누구인지 확정해야 합니다.
• 배당표 검증. 보증금 69,000,000원의 배당순위와 배당요구 적법성을 확인하세요. 기존 인수 추정액 66,714,000원은 중복신고와 확약의 영향을 반영해 재검토해야 합니다.
• 가격 판단. 현재 최저가 73,000,000원은 최근 거래가 47,000,000원의 155.3%입니다. 전체 거래 평균 61,000,000원만 근거로 가격이 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 유찰 이후에도 실질취득 기준. 낙찰가가 낮아지더라도 선순위 미배당 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다. 입찰 판단은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합한 금액을 기준으로 해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 점유자와 점유 권원을 확인해야 합니다. 대항력이 인정되는 임차인이 남아 있다면 단순 인도명령만으로 명도 문제가 해결되지 않을 수 있습니다.
• 체납 세금·관리비. 남동구 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 배당관계와 공용부분 관리비 체납 여부를 관련 기관에서 확인하세요.
• 최신 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록 및 확약서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약서가 있어도 가격과 권리는 별개”

이 사건에서 긍정적인 요소는 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점입니다. 해당 확약이 적용되는 서울보증 관련 인수액은 실질 0원으로 판단할 수 있습니다. 하지만 이것만으로 전체 임차관계가 깨끗하다고 결론 내리기는 어렵습니다.

한국토지주택공사와 서울보증의 보증금 신고는 동일 채권의 대위·승계 관계이므로 중복 합산할 수 없습니다. 반면 실제 임차인 한국토지의 보증금·대항력은 아직 확정되지 않았습니다. 확약으로 정리되는 권리와 확약 밖에 남는 임차인 위험을 구분해야 합니다.

가격 측면도 불리합니다. 신건 최저가 73,000,000원은 최근 실거래가 47,000,000원보다 26,000,000원 높고, 최근 거래 추세는 -30.9%입니다. 다세대주택의 제한적인 거래량까지 고려하면 신건 가격에 응찰할 근거가 부족합니다.

결론은 신건 입찰 보류입니다. 말소동의 확약서의 효력, 실제 임차인의 대항력, 미배당 보증금 인수 여부를 모두 확인한 뒤 실질취득원가를 다시 산정해야 합니다. 이후에도 최근 거래가격과 하락 추세를 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다. 권리 미확정·시세 대비 고가·환금성 부담이 겹친 고위험 물건으로, 현재 단계에서는 보수적인 접근이 타당합니다.