광주지방법원 2025타경52510. 광양시 중동 성호2차아파트 212동 22층 2211호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사케이라클이고, 2020.07.01. 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 74,000,000원입니다. 표면상 감정가 64,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 35,840,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다.
임성목은 2022.07.26. 전입했고 확정일자는 2022.07.11., 점유개시는 2022.07.29.입니다. 임차보증금은 80,000,000원이며, 2024.10.14. 주택임차권등기가 접수됐습니다. 경매개시결정은 2025.12.29.이므로 임차인의 전입이 앞섭니다. 매각물건 관련 내용도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조임을 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52510 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 212동 22층 2211호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.79㎡ · 24층 건물 내 22층 · 남향 · 복도식 |
| 소유자 | 주식회사케이라클 (2020.07.01. 소유권이전, 거래가액 74,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,000,000원 / 35,840,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임성목 전유부분 건물 전부 · 주거 | 80,000,000원 | 2022.07.26 2022.07.11 | 2024.10.14 | 대항력 有 우선변제 有 인수 45,205,120원 |
임성목은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 최저매각가가 보증금보다 낮아 배당만으로 보증금 전액을 회수할 수 없습니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 단순히 매수인이 싸게 취득하는 것이 아니라, 미배당 보증금 인수액이 커지는 방향으로 움직입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 35,840,000원 | 45,205,120원 | 81,045,120원 |
| 3회 유찰 시 | 25,088,000원 | 55,763,584원 | 80,851,584원 |
| 4회 유찰 시 | 17,561,600원 | 63,154,509원 | 80,716,109원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일면적 전용 59.79㎡ 최근 12건의 평균 거래가는 56,316,666원입니다. 최신 거래는 2026.04. 62,500,000원, 최근 표본 최고가는 70,200,000원, 최저가는 45,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
최저매각가 35,840,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 63.6%입니다. 하지만 이 수치는 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 기준으로 쓰면 안 됩니다. 현 회차 인수액까지 합친 실질취득 부담은 81,045,120원으로 최근 평균 56,316,666원은 물론, 최신 거래 62,500,000원과 최근 최고 거래 70,200,000원보다도 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,045,120원 |
| 1. 임차인 임성목 보증금 | 80,000,000원 | 34,794,880원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임성목 보증금 80,000,000원 중 예상배당 34,794,880원을 제외한 45,205,120원이 매수인 인수 예상액입니다. 주택도시보증공사 청구액 80,000,000원은 현 회차 예상배당이 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 광양중진초등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 입지한 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량출입이 용이하고 대중교통 여건은 보통입니다. 단지 서측 및 북동측으로 공도와 연계되는 단지 내 도로가 정비돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 내 22층 2211호로, 남향·복도식입니다. 급배수·위생·난방·소방·공용승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·광양중진초등학교 절대보호구역·상대보호구역과 관련됩니다. 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지 거래. 성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003.11.07. 준공이며 동일면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 35,840,000원이 아니라 인수액 45,205,120원을 합친 총 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임성목의 전입 2022.07.26., 확정일자 2022.07.11., 임차권등기 2024.10.14. 및 보증금 80,000,000원의 현재 효력을 입찰 직전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 3회 유찰 시 매각가 25,088,000원이나 인수액은 55,763,584원, 4회 유찰 시 매각가 17,561,600원이나 인수액은 63,154,509원으로 증가합니다.
- 최근 실거래와 비교. 최근12개월 평균 56,316,666원, 최신 거래 62,500,000원, 최고 70,200,000원과 실질취득 부담을 함께 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 10-1에는 2022.11.25. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 현재 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등 실제 배당변동 요소가 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금을 본다”
이 사건의 표면 가격은 분명 낮습니다. 감정가 64,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 35,840,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 대비 최저가 비율도 63.6%입니다. 그러나 대항력 있는 임성목의 보증금 80,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어옵니다.
현 회차 기준 예상 인수액은 45,205,120원, 최저가와 합친 실질취득 부담은 81,045,120원입니다. 이는 최근12개월 평균 56,316,666원, 최신 거래 62,500,000원뿐 아니라 최근 표본 최고 거래 70,200,000원보다도 높습니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총 부담은 계속 8,000만원 안팎에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 가격 메리트로 착각하면 안 되는 대항력 인수형 사건입니다. 권리와 가격을 함께 보면 결론은 보수적입니다.
