46,454,000원
광주지방법원 2025타경52527. 여수시 화양면 이목리 1036-2의 단독주택 + 토지 물건입니다. 토지는 400.0㎡, 지목은 대이고 건물은 치장 벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가 82,953,750원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 46,454,000원입니다. 등기부상 현재 말소기준권리는 2025.01.22. 설정된 여수참조은신용협동조합 근저당권 채권최고액 12,000,000원입니다.
이보다 앞선 화양농업협동조합 근저당권과 엘지카드·서울보증보험 가압류는 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후의 신한카드 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 청구가 모두 충족되고 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52527 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 화양면 이목리 1036-2 · 전라남도 여수시 화양면 이목길 27-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 400.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 54,200원/㎡ |
| 건물 | 치장 벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택 |
| 소유자 | 오순관 |
| 감정가 / 최저가 | 82,953,750원 / 46,454,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 6,452,202원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리 뒤는 소멸
과거 권리 중 엘지카드 가압류는 2004.01.03., 서울보증보험 가압류는 2009.10.26. 말소됐고, 2002년에 설정됐던 화양농업협동조합 근저당권도 2019.10.16. 해지로 말소됐습니다. 현재 살아 있는 담보권은 2025.01.22. 여수참조은신용협동조합 근저당권 12,000,000원이고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.30. 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 현재 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 56%
현재 회차 최저매각가는 46,454,000원입니다. 감정가 82,953,750원에서 2회 유찰된 상태로, 시나리오상 감정가의 56% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준금액도 46,454,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 46,454,000원 | 0원 | 26,765,626원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 32,517,799원 | 0원 | 13,080,277원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 22,762,459원 | 0원 | 3,500,533원 |
유찰이 더 진행되더라도 제공된 시나리오 범위에서는 여수참조은신용협동조합 근저당권과 신청채권자 신한카드 청구액이 모두 배당되는 구조입니다. 따라서 가격 하락이 곧바로 매수인의 권리 인수 증가로 이어지는 유형은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,454,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,236,172원 |
| 2. 근저당 · 여수참조은신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 6,452,202원 | 6,452,202원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,765,626원 |
현재 최저매각가 46,454,000원 가정 시 채권자 총 청구 18,452,202원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 26,765,626원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 매각조건 — 이 물건의 핵심 리스크
- 일괄매각. 토지·건물은 일괄매각되고 제시외 건물도 포함됩니다.
- 우물 포함. 목록 1 지상의 우물은 매각에 포함됩니다.
- 타인토지 점유. 제시외 건물 중 목록 1-1, 1-3 일부가 타인토지 일부를 점유하고 있습니다.
- 옥상 구조물 제외. 목록 2 옥상의 조립식 철제 구조물은 매각에서 제외됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이목마을회관 북동측 인근이며, 마을과 전·답 등이 혼재한 해안가 주거지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량진입이 가능하고 인근에 콘크리트 포장도로와 아스팔트 포장도로가 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 400.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이고 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 54,200원/㎡입니다.
- 건물. 치장 벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택으로 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설과 기름보일러 난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 목록 1-1, 1-3 제시외 건물의 타인토지 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
- 매각·제외 대상 구분. 우물과 제시외 건물은 포함되지만 옥상 조립식 철제 구조물은 제외됩니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차 유무를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2025.01.22. 여수참조은신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 강제경매개시결정은 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역의 이용 제한을 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현물 확인’이 더 중요하다
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 현재 말소기준은 여수참조은신용협동조합 근저당권이고, 후순위 강제경매개시결정은 소멸하며 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 46,454,000원, 감정가의 56% 회차입니다.
하지만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 저가 주택’으로만 보면 안 됩니다. 제시외 건물 일부의 타인토지 점유, 우물 포함, 옥상 조립식 철제 구조물 매각 제외, 그리고 임대관계 미상이 모두 실제 인수 후 사용과 명도에 영향을 줄 수 있는 확인사항입니다. 결론은 등기상 인수는 낮고, 현물·경계 확인은 필수입니다.
