213,500,000원
302,500,000원
전주지방법원 2026타경45. 전주시 덕진구 진북동 우성아파트 106동 505호, 전용 187.99㎡ 아파트입니다. 소유자는 하경훈이며 2007.02.01. 거래가 188,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 2010.08.27. 전주성가신용협동조합의 채권최고액 194,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정되거나 등기된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
가격 측면에서는 1회 유찰로 감정가 305,000,000원에서 최저가 213,500,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 300,000,000원과 305,000,000원으로 평균 302,500,000원이며, 최신 거래도 305,000,000원입니다. 따라서 최저가는 과거 전체 평균이 아니라 최근 시세를 기준으로도 70.6%입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 12.1% 높은 추세라는 점도 가격 비교에 긍정적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경45 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416 우성아파트 제106동 제5층 제505호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 태진로 101 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 187.99㎡ · 철근콘크리트조 17층 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 하경훈 (2007.02.01. 거래가 188,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 213,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주성가신용협동조합 / 169,480,777원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 매각 후 인수할 권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 말소기준은 2010.08.27. 전주성가신용협동조합 근저당권이며, 이후의 전주성가신용협동조합 추가 근저당권, 근로복지공단 가압류, 전북신용보증재단 근저당권, 진진옥 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 70.6%
우성아파트 동일 면적 187.99㎡의 실거래입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 302,500,000원과 최신 거래 305,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 187.99㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2025.11 | 187.99㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2024.11 | 187.99㎡ | 13 | 305,000,000원 |
| 2024.08 | 187.99㎡ | 13 | 305,000,000원 |
| 2023.11 | 187.99㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2023.04 | 187.99㎡ | 14 | 314,000,000원 |
| 2022.04 | 187.99㎡ | 13 | 295,000,000원 |
| 2021.11 | 187.99㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 187.99㎡ | 2 | 199,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 187.99㎡ | 2건 | 302,500,000원 |
현재 최저가 213,500,000원은 최근 12개월 평균의 70.6%입니다. 최신 2025.12 거래 305,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 최근 거래 평균은 이전 거래보다 12.1% 상승했으므로, 전체 평균 277,055,555원만을 근거로 한 가격 판단보다 최근 두 건의 300,000,000원·305,000,000원이 더 중요한 비교 기준입니다.
③ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 213,500,000원 | 272,389,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 149,450,000원 | 335,542,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 104,615,000원 | 379,749,610원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 증가하지만, 임차인과 인수권리가 없어 매수인의 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,789,000원 |
| 1. 근저당 · 전주성가신용협동조합 | 194,000,000원 | 194,000,000원 |
| 2. 추가 근저당 · 전주성가신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 18,100,000원 | 5,711,000원 |
| 4. 근저당 · 전북신용보증재단 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 진진옥 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 482,100,000원 중 예상배당 209,711,000원, 미배당 272,389,000원입니다. 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전주시 덕진구 진북동 덕진구청 남서측 인근으로, 중소규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인접 간선도로변에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 우성아파트는 2,102세대이며 사용승인일은 1995.10.21.입니다.
- 도로. 단지 4면이 도로와 접하고 동측 노폭 약 25미터 포장도로를 통해 주출입합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역을 중심으로 시가지경관지구, 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 559,100원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 302,500,000원과 최신 거래 305,000,000원을 응찰가 판단의 우선 기준으로 두세요.
- 실질취득 확인. 임차인과 인수권리가 없어 낙찰가 외 별도 인수금은 0원입니다.
- 대지권 원본 대조. 세 지번의 대지권 비율이 상이하므로 개별 산정 면적 약 78.40㎡와 등기 표시를 확인하세요.
- 대형 평형 수요. 대상 면적은 187.99㎡입니다. 최근 거래가격뿐 아니라 실제 매수층과 예상 매도기간을 확인하세요.
- 점유 및 명도 확인. 임차인은 없지만 현장 점유자와 인도 상태는 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 배당표 성격. 예상배당은 채권최고액과 청구금액을 사용한 추정이므로 실제 채권액과 세금에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 최근 시세 아래
이 물건은 임차인 0명, 매수인 인수액 0원이며 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하는 권리 안전형입니다. 1회 유찰된 최저가 213,500,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 302,500,000원의 70.6%이고, 최신 거래 305,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세가 +12.1%라는 점까지 감안하면 가격 메리트는 확인됩니다.
다만 전용 187.99㎡의 대형 면적이고 단지 경매 낙찰률이 25.0%이므로, 단순한 할인율만큼 빠르게 환금될지는 별도 판단이 필요합니다. 또한 세 지번의 대지권 비율이 상이하므로 감정평가서상 약 78.40㎡의 대지권 산정 내역을 원본으로 확인해야 합니다. 결론은 권리와 가격은 긍정적, 대지권 표시와 환금성은 확인 후 입찰입니다.
