광주지방법원 2026타경50010. 전라남도 여수시 율촌면 여동리 353-1, 율촌제1산업단지 안의 토지와 공장 관련 물건입니다. 토지는 5,357.3㎡의 공장용지이고 일반공업지역에 위치합니다. 감정요항상 기호2는 공장, 기호3은 공장 사무실로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2014.07.30 중소기업은행 근저당권이며, 이후 남아 있는 가압류·압류·근저당권 및 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
현재 회차 최저매각가는 2,352,933,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 이 물건은 주거용처럼 동일 평형 실거래 평균으로 가격을 바로 비교할 수 있는 자료가 없습니다. 따라서 단순히 유찰됐다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 오히려 산업용 부동산은 토지 입지, 공장 가동 적합성, 설비·기계 포함 범위, 매각 제외 물건, 산업단지 규제와 실제 수요층을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50010 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 율촌면 여동리 353-1 · 전라남도 여수시 율촌면 율촌산단2로 203-52 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호2 공장 · 기호3 공장 사무실 |
| 토지 | 공장용지 5,357.3㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 광대소각 |
| 소유자 | 한미프랜트주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,361,333,240원 / 2,352,933,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2014.07.30 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 근저당, 서정록·정선채·대주중공업주식회사·기술보증기금· 주식회사 이에프솔루션·주식회사디에스엠알·김병식·주식회사 케이엠이 등의 가압류, 주식회사더코·주식회사지스코·주식회사동양의 근저당, 국민건강보험공단 및 국 등의 압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 산업용 자산의 현물 확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가 3,361,333,240원에서 2회 유찰돼 2,352,933,000원까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,882,346,400원, 4회 유찰 시 1,505,877,120원입니다.
다만 동일 입지·동일 규모의 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 단정할 수 없습니다. 특히 본건은 토지와 공장 건물, 제시외 기계기구가 얽혀 있고 일부 기계기구는 중복되거나 소재불명으로 평가 제외됐으며, 이동식 컨테이너·이동식 화장실· 옥상 철파이프조 구조물은 매각에서 제외됩니다. 낙찰가 자체보다 실제로 취득하는 자산의 범위를 먼저 맞춰야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,352,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,929,330원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 327,003,670원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 서정록 | 645,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 정선채 | 4,741,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 대주중공업주식회사 | 49,345,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 14번 가압류 · 기술보증기금 | 2,316,200,000원 | 0원 |
| 8. 을구 5번 근저당권 · 주식회사더코 | 195,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 16번 가압류 · 주식회사 이에프솔루션 | 630,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 6번 근저당권 · 주식회사지스코 | 105,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 17번 가압류 · 주식회사디에스엠알 | 57,379,806원 | 0원 |
| 12. 을구 7번 근저당권 · 주식회사동양 | 45,925,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 20번 가압류 · 김병식 | 9,298,369원 | 0원 |
| 14. 갑구 21번 가압류 · 주식회사 케이엠이 | 39,270,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 7,297,659,175원 중 현재 회차 예상 배당은 2,327,003,670원, 미배당은 4,970,655,505원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 율촌면 여동리 소재 율촌제1산업단지 안에 위치하며, 주위는 공장과 공업나지가 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 위치합니다.
- 토지. 공장용지 5,357.3㎡, 일반공업지역, 평지, 세로장방, 광대소각 조건입니다. 공시지가는 166,400원/㎡입니다.
- 규제. 경제자유구역·일반산업단지·장애물 제한표면구역·가축사육제한구역·지구단위계획구역에 포함되고 대로2류·중로1류에 접합니다.
- 건물. 기호2는 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 공장, 기호3은 일반철골구조 슬라브지붕 2층 공장 사무실로 이용 중입니다.
- 설비. 기호2에는 화재발신기, 기호3에는 위생 및 급배수설비·천장에어컨설비·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 토지·건물·수목·휀스와 포함되는 제시외 기계기구를 현장에서 대조하고, 매각 제외 컨테이너·화장실·옥상 구조물을 명확히 구분하세요.
- 기계기구. 일부 기계기구는 서로 중복되고 일부는 소재불명으로 평가 제외됐습니다. 감정서의 일련번호와 실제 설비를 하나씩 대조해야 합니다.
- 점유·사용관계. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현재 공장 가동 주체와 사업자 점유관계를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부에 따라 배당이 바뀔 수 있으므로 체납세 성격과 법정기일을 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 회차는 감정가 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로 ‘유찰 = 저가’로 판단하지 말고 산업단지 내 토지·공장 거래와 임대수요를 별도 확인하세요.
- 회차 시나리오. 현재 2,352,933,000원, 3회 유찰 시 1,882,346,400원, 4회 유찰 시 1,505,877,120원에서 배당 부족 규모가 어떻게 커지는지 함께 보세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현물과 가격’이 어려운 물건
등기 권리만 보면 방향은 비교적 명확합니다. 2014.07.30 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 남은 가압류·압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 권리보다 산업용 자산의 실물 확인에서 올라갑니다.
현재 최저가 2,352,933,000원은 감정가의 70%이지만 시장 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트를 단정하기 어렵고, 현재 회차에서도 총채권 7,297,659,175원 중 4,970,655,505원이 미배당됩니다. 여기에 세금 압류의 배당순위, 일괄매각 범위, 중복·소재불명 기계기구와 매각 제외 시설까지 직접 확인해야 합니다. 등기 인수는 0원, 현물 확인은 필수. 이 물건은 그 구분이 핵심입니다.
