광주지방법원 2026타경50018. 여수 웅천동 웅천트리마제벨마레 6층 1동 611호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 황상문이고, 2023.03.13. 여천신용협동조합 근저당권 236,400,000원이 설정돼 있습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 여천 농업협동조합 가압류 25,405,035원, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 292,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 163,520,000원입니다. 감정가 기준으로는 56% 수준이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50018 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 웅천동 1869-1 웅천트리마제벨마레 6층 1동 611호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 황상문 · 거래가액 315,265,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 163,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여천신용협동조합 / 194,558,884원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.03.13. 여천신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 여천 농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.04.28. 염지혜 명의 근저당 60,000,000원은 2024.09.24. 이미 말소됐습니다. 등기상 매수인이 승계할 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정미선 | 2024.07.29 | 2026.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
정미선의 전입일은 2024.07.29.로 말소기준권리인 2023.03.13.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 대항력이 없는 만큼 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%, 그러나 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 163,520,000원으로 감정가 292,000,000원의 56%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 114,464,000원(39.2%), 4회 유찰 시 80,124,800원(27.44%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,089,280원 |
| 1. 근저당 · 여천신용협동조합 | 236,400,000원 | 160,430,720원 |
| 2. 가압류 · 여천 농업협동조합 | 25,405,035원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 261,805,035원 가운데 160,430,720원이 배당되고 101,374,315원이 미배당으로 남는 추정입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 웅천동 이순신공원 서측 인근. 생활숙박시설·오피스텔·아파트·상업용 건물이 소재하는 해안 주변지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 중 6층입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역 등에 포함되고, 공시지가는 2,857,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가 163,520,000원을 최근 동일·유사 오피스텔 거래와 반드시 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 정미선의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당 및 명도 절차 판단을 위해 원본 확인이 필요합니다.
- 명도. 실제 임차인 1명이 확인돼 있으므로 낙찰 후 점유 이전 및 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 114,464,000원, 4회 유찰 시 80,124,800원으로 내려가지만 시세 확인 없이 할인율만으로 적정가를 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 2023.03.13. 여천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 정미선의 전입도 말소기준 이후라 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 두 차례 유찰돼 감정가의 56%가 됐다는 사실만으로 투자 매력을 높게 평가할 수는 없습니다. 최근 실거래 시세가 없어 실질취득 163,520,000원이 시장가격보다 싼지 확인되지 않았기 때문입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 추가 검증이 필요한 사건입니다.
