전주지방법원 2026타경87. 완주군 이서면 갈산리 케이빌딩 5층 504호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 사무실입니다. 소유자 최서빈은 2016년 9월 23일 매매를 원인으로 144,000,000원에 취득했고, 같은 해 10월 10일 대야농업협동조합 앞으로 채권최고액 218,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 국세·지방세 압류가 이어졌고, 일부 압류는 해제로 말소됐습니다. 2026년 2월 5일 대야농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 145,040,000원으로 감정가 대비 49% 수준이지만, 실거래 자료 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 곤란합니다. 특히 사무실·근린시설은 개별 호실의 임대수익과 공실 가능성에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로 이 사건에서 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경87 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 664-2 케이빌딩 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 사무실 이용 · 철근콘크리트구조 5층 중 5층 504호 |
| 소유자 | 최서빈 (2016.09.23 매매, 거래가액 144,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 145,040,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대야농업협동조합 / 229,789,922원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2014년 수산업협동조합중앙회 근저당은 같은 해 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2016.10.10 대야농업협동조합 근저당입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년 김종천 명의 근저당도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 확인상 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 루아(대표 전봉근) | 504호(184㎡) | 2021.02.22 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장공열 | 504호(190.48㎡) · 주거 | 2018.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 말소기준권리인 2016.10.10보다 뒤에 전입해 확인자료상 대항력은 없습니다. 유한회사 루아는 2021.02.22, 장공열은 2018.10.10 전입입니다. 장공열은 보증금이 확인되지 않았고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없는 것으로 정리돼 있어 현재 계산상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.
③ 가격 — 49% 유찰가지만 시세 비교는 불가
현재 회차 최저매각가는 145,040,000원으로 감정가 296,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 101,528,000원(감정가 34.3%), 그다음은 71,069,600원(감정가 24.01%)입니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”라는 결론은 낼 수 없습니다. 권리상 실질취득은 현재 최저가와 같은 145,040,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 확인할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,560원 |
| 2. 근저당 · 대야농업협동조합 | 218,400,000원 | 142,209,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 대야농업협동조합 채권최고액 218,400,000원 중 142,209,440원이 배당되고 76,190,560원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전기안전공사 북측 인근으로 각종 상업·업무용 빌딩과 근린생활시설이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 5층 504호이며 감정평가 당시 사무실로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 25m, 남측 약 12m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 2,476,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 기본 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 판단. 최저가 145,040,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요. 비교 실거래가 확인이 선행돼야 합니다.
- 점유 확인. 유한회사 루아와 장공열의 실제 점유 상태, 사용 부분, 인도 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 장공열 보증금. 보증금이 미상입니다. 대항력 없음으로 정리돼 있지만 최신 매각물건명세서에서 변동 여부를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세의 당해세 해당 여부는 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 최신 배당요구·교부청구 내용을 대조하세요.
- 상업용 환금성. 사무실·근린시설은 실제 임대수익, 공실, 관리비와 매수층에 따라 가치가 달라질 수 있으므로 현장 임대시세 확인이 중요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”
이 사건은 말소기준권리 이후 임차인 2명이 있고 두 사람 모두 확인상 대항력이 없어 현재 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다.
그러나 투자 판단의 다른 축인 가격에서는 보수적으로 봐야 합니다. 2회 유찰로 최저가가 145,040,000원까지 낮아졌지만, 이 자료에는 최근 실거래 비교값이 없습니다. 게다가 감정상 사무실로 이용 중인 근린시설입니다. 따라서 “49%까지 내려왔으니 싸다”가 아니라, “권리상 인수는 없지만 현재 가격이 시세보다 싼지는 추가 확인이 필요하다”가 이 사건의 결론입니다. 여기에 점유자 2명, 보증금 미상 임차인 1명, 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성까지 감안하면 가격 확인 없이 적극적으로 가점을 줄 사건은 아닙니다.
