광주지방법원 2026타경50029. 순천시 매곡동 115-18 소재 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택으로 조사됐습니다. 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 4층 건물 중 3층이며, 소유자 차삼엽은 2010.07.26 매매로 거래가액 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리 구조는 표면적으로 단순합니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2025.10.20 주식회사모든자산투자대부 근저당권 30,000,000원이고, 그 뒤의 2025.10.30 근저당권 15,000,000원, 2025.11.03 주식회사에이원철강 근저당권 150,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 염국인의 전입일은 2015.10.01로 말소기준보다 앞서기 때문에, 등기상 후순위 권리가 모두 지워져도 임차보증금 문제는 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50029 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 매곡동 115-18 3층302호 |
| 등기부 표시 | 전라남도 순천시 매곡동 115-18, 115-21, 115-22 · 전라남도 순천시 매곡3길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 대상면적 | 122.92㎡ |
| 소유자 | 차삼엽 (2010.07.26 매매 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 104,720,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 20,695,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 승계
말소기준권리는 을구 5번, 2025.10.20 주식회사모든자산투자대부 근저당권입니다. 이 권리와 이후 설정된 을구 6번·7번 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 1999년과 2009년의 가압류·근저당권·가등기 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 염국인 | 302호 전부 | 2015.10.01 | 미상 | 5,000,000원 / 250,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 5,000,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 염국인이 302호 전부를 점유하는 것으로 확인되며, 말소기준권리보다 약 10년 앞선 전입으로 대항력을 갖습니다. 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 권리 판단에서는 현황조사와 매각물건명세서상 임차내역을 기준으로 인수 위험을 반영해야 합니다.
③ 가격 검증 — 56%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 회차는 2회 유찰 상태이며, 시나리오상 감정가의 56%인 104,720,000원에서 진행됩니다. 다음 회차는 3회 유찰 시 73,304,000원, 4회 유찰 시 51,312,800원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건에는 최근 실거래 가격을 직접 대조할 수 있는 거래 표본이 제시되어 있지 않습니다. 성도빌라는 8세대, 준공일은 1999.06.09이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 그러므로 감정가에서 많이 떨어졌다는 사실만으로 현재 최저가 또는 실질취득 부담이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,266,080원 |
| 인수 · 임차인 염국인 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사모든자산투자대부 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사모든자산투자대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 주식회사에이원철강 | 150,000,000원 | 57,453,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 195,000,000원 중 예상배당은 102,453,920원, 미배당은 92,546,080원입니다. 임차보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되는 항목이 아니라 매수인에게 승계됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 104,720,000원 | 102,453,920원 | 92,546,080원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 73,304,000원 | 71,584,528원 | 123,415,472원 | 5,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 51,312,800원 | 49,989,170원 | 145,010,830원 | 5,000,000원 |
유찰이 더 진행되어 매각가격이 낮아져도 이 자료상 임차보증금 인수액은 5,000,000원으로 동일합니다. 따라서 다음 회차를 검토할 때도 법원 최저가만 비교하지 말고 각 회차 매각가에 이 인수액을 더한 실질 부담으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천의료원 북측 인근에 위치하며, 주위는 노변상가와 후면 단독주택 등이 섞인 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 동측 중앙로에 버스정류장이 소재해 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 4층 건물이며 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 토지이며 연립주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 224.0㎡, 공시지가는 484,100원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역 등이 적용되며 상대보호구역과 소로3류 저촉 사항이 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 성도빌라는 8세대이며 준공일은 1999.06.09입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 승계 확인. 염국인의 보증금 5,000,000원이 배당받지 못하고 매수인에게 승계되는 구조를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 302호 전부를 임차인이 점유하고 있어 보증금 반환과 인도 시점이 명도 협의에 직접 연결됩니다.
- 가격은 실질부담 기준. 현재 최저가 104,720,000원만 볼 것이 아니라 인수 보증금 5,000,000원을 함께 계산해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 순천 매곡동 유사 연립주택과 122.92㎡ 수준 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린주택, 감정 이용상태는 연립주택으로 표기되므로 실제 건축물대장·현황과 금융 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2025.10.20 을구 5번 근저당권이며 이후 근저당권의 소멸 여부와 임차인의 대항력·배당관계를 등기부와 명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 선순위 임차인부터”
이 물건은 감정가 187,000,000원에서 두 차례 유찰돼 104,720,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2025.10.20 근저당권이 말소기준이고 이후의 근저당권은 모두 소멸하므로 복잡하지 않습니다. 하지만 실제 승부처는 2015.10.01 전입한 염국인의 대항력입니다.
현재 배당구조에서는 임차인에게 보증금이 배당되지 않고 5,000,000원 전액이 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현재 회차는 최저가 104,720,000원이 아니라 실질취득 부담 109,720,000원으로 봐야 합니다. 여기에 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 대비 56%라는 할인율만으로 가격 매력을 판단하기도 어렵습니다. 등기권리는 정리되지만 임차보증금은 남고, 가격은 시세 검증이 먼저. 이 사건의 핵심입니다.
