149,100,000원
전주지방법원 2026타경30028. 전주시 완산구 삼천동1가 안행현대아파트 103동 5층 507호입니다. 감정가는 213,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 149,100,000원입니다. 권리의 기준점은 2013.01.22. 설정된 전북지리산낙농농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 129,600,000원입니다. 이후 등기된 양현섭 가압류와 강제경매개시결정, 부안수산업협동조합 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자와 인도 조건은 입찰 전에 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30028 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 740-3 안행현대아파트 103동 5층 507호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김병균 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 71,636,717원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2013.01.22. 전북지리산낙농농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 129,600,000원이며, 이후 2025.12.01. 양현섭의 70,000,000원 가압류, 2026.01.13. 양현섭의 강제경매개시결정, 2026.02.26. 부안수산업협동조합의 20,015,919원 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 71.2%, 다만 거래 편차는 크다
안행현대 동일 면적 84.96㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 보면 평균은 209,462,500원입니다. 현재 최저매각가 149,100,000원은 이 최근 평균의 71.2%입니다. 최신 거래는 2026.08. 245,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 14 | 213,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 5 | 227,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 10 | 208,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 11 | 213,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 11 | 201,550,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 11 | 221,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 209,462,500원 |
실거래 범위는 150,000,000원~245,000,000원으로 편차가 큽니다. 감정가 213,000,000원은 최근 12개월 평균 209,462,500원과 가까운 수준이지만, 현재 최저가는 한 차례 유찰을 거치며 149,100,000원까지 내려왔습니다. 평균과 최신 거래 대비로는 가격 여유가 생겼지만, 2026.07.에는 150,000,000원 거래도 있어 개별 거래 조건과 물건 상태 차이를 무시한 채 평균 할인율만으로 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 |
| 2. 근저당 · 전북지리산낙농농업협동조합 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 3. 가압류 · 양현섭 | 70,000,000원 | 16,612,600원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 양현섭 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 부안수산업협동조합 | 20,015,919원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 149,100,000원 가정 시 채권자 총 청구액 219,615,919원 중 146,212,600원이 배당되고 미배당액은 73,403,319원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 삼천동1가 곰솔나무길공원 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·빌라·공원 등이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 서측 인근으로 버스승강장이 있는 백제대로, 남측 인근으로 안행로가 진행합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중 5층 507호이며, 위생 급·배수설비, 도시가스 난방, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 12미터, 남측 및 북측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접하며 103동은 북부 출입구를 활용합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,070,000원/㎡입니다. 토지는 사다리형이고 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 단지. 안행현대는 296세대이며 준공일은 1998.04.28.입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래는 12건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 조건을 현장에서 확인하세요.
- 실거래 편차 확인. 최근 동일 면적 거래가 150,000,000원부터 245,000,000원까지 넓게 분포합니다. 평균가 하나만으로 호수별 가치를 단정하지 마세요.
- 현재 회차 가격. 최저가 149,100,000원은 최근 12개월 평균의 71.2%입니다. 권리상 인수액은 0원이므로 실질취득 기준도 현재 최저가와 같습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 104,370,000원, 3회 유찰 시 73,059,000원 시나리오가 제시되어 있습니다. 현재 회차와 다음 회차의 가격 차이를 함께 비교하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 미배당액 73,403,319원이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수부담을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 1회 유찰 뒤의 가격과 현장
이 사건의 말소기준은 2013년 전북지리산낙농농업협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석 자체는 단순한 편입니다.
가격은 한 차례 유찰로 213,000,000원에서 149,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 209,462,500원의 71.2%입니다. 최신 거래 245,000,000원과 비교해도 현재 회차 가격은 낮습니다. 다만 같은 기간 150,000,000원 거래도 있어 거래 편차가 매우 큽니다. 따라서 이 물건은 권리는 긍정적이고 평균 시세 대비 가격도 내려왔지만, 실제 낙찰가 판단은 내부 상태와 점유 확인이 마지막 변수인 사건입니다.
