전주지방법원 2026타경30100. 전주고속버스터미널 북동측 인근의 금암동 764-5, 기타 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 2층 규모의 여인숙으로 이용돼 왔으나 현재는 장기간 미사용 상태입니다. 감정가 278,053,120원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 136,246,000원, 감정가의 49%입니다.
권리 측면에서는 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있고 임차인도 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 건물 상태와 활용성입니다. 전체 공실에 장기간 미사용, 출입문·천정·벽체 훼손이 확인되고 위생·급배수·난방설비 역시 재사용이 어려울 것으로 판단됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30100 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 764-5 · 전북특별자치도 전주시 덕진구 용산2길 12-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 2층 규모 여인숙 · 장기간 미사용 |
| 토지 | 대 204.3㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 |
| 소유자 | 주식회사삼오 |
| 감정가 / 최저가 | 278,053,120원 / 136,246,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 187,564,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 현 매각에서 인수액은 0원
과거에는 근저당·전세권·가압류·경매개시결정 등이 반복됐지만, 2001년 및 2012년 경매 매각과 개별 해제·취하 과정에서 다수 권리가 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 주식회사삼오이고, 이후 2025년 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사의 200,000,000원 가압류, 2026년 이은희의 강제경매개시결정이 등기돼 있습니다. 이 두 권리는 현 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 없음. 별도 임차보증금이나 대항력·우선변제·승계 문제는 확인되지 않습니다. 따라서 임차보증금 때문에 낙찰가 외의 금액을 추가 인수하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 136,246,000원으로 감정가 278,053,120원의 49% 수준입니다. 다만 이 사건은 일반 주거용 아파트처럼 동일 평형의 최근 실거래를 바로 대입할 수 있는 유형이 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리는 것은 위험합니다.
특히 감정평가상 건물은 장기간 미사용된 여인숙이며, 건물 전체가 공실 상태이고 출입문·천정·벽체 등의 훼손이 확인됐습니다. 위생·급배수·난방설비도 장기간 미사용으로 재사용이 어려울 것으로 판단됐습니다. 낙찰가 외에 수선·철거·재활용 여부에 따른 추가 비용이 거래성 판단의 핵심이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,246,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,707,444원 |
| 2. 가압류 · 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사 | 200,000,000원 | 133,538,556원 |
| 3. 경매개시결정 · 이은희 | 187,564,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 387,564,780원 중 133,538,556원이 배당되고, 미배당액은 254,026,224원입니다. 신청채권자 이은희의 청구액 187,564,780원은 현재 시뮬레이션에서 배당 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 136,246,000원 | 133,538,556원 | 254,026,224원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 95,372,200원 | 93,255,500원 | 294,309,280원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 66,760,539원 | 65,158,849원 | 322,405,931원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주고속버스터미널 북동측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 통과해 교통상황은 보통인 편입니다.
- 용도. 조적조 알.씨 평슬래브지붕 2층 건물이며 이용상태는 여인숙입니다. 현재 장기간 미사용 상태입니다.
- 토지. 204.3㎡의 대지, 일반상업지역·방화지구이며 평지·가로장방 형태입니다.
- 도로. 토지 조사상 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 586,800원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 출입문·천정·벽체 등 훼손이 있고 위생·급배수·난방설비는 장기간 미사용으로 재사용이 어려울 것으로 판단됐습니다.
- 공부상 유의점. 등기사항전부증명서상 건물 1층 62.88㎡는 현황상 2층으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 훼손 확인. 출입문·천정·벽체 훼손 범위와 구조체 상태를 직접 확인해 수선비를 산정해야 합니다.
- 설비 재사용 여부. 위생·급배수·난방설비가 재사용이 어려울 것으로 판단된 만큼 교체 범위를 확인해야 합니다.
- 층 표시 대조. 등기상 건물 1층 62.88㎡가 현황 2층으로 조사된 차이를 건축물대장·현황과 함께 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되는 물건이므로 각 목록의 위치·면적·경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가의 49%라는 할인율만으로 시세차익을 전제하지 말고, 여인숙 건물의 현 상태와 활용비용을 반영한 상한가를 정해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 1999년 전주시 압류의 말소기준 표기와 2001년 말소 이력이 함께 존재하므로 최신 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 건물을 다시 쓸 수 있느냐다
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 임차인 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 두 차례 유찰로 최저가도 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건은 아파트가 아니라 장기간 방치된 2층 여인숙입니다. 공실·훼손과 설비 재사용 곤란이 동시에 확인됐고, 등기상 층 표시와 현황의 차이도 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 정리돼 있지만, 물건 자체의 재활용 비용과 환금성이 핵심”입니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 공격적으로 평가하기보다 현장 상태와 활용계획을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 역산하는 접근이 적절합니다.
