전주지방법원 2026타경30107. 전주시 덕진구 만성동 다현법조타운 1층 108호입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 기준시점 현재 인접호수와 튼 상가로 이용 중인 공실입니다. 등기상 소유자는 주식회사다현법조이고, 2019.12.18. 설정된 호성신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며 2024.08.01. 전주시 압류와 2026.01.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 2020.11.20. 웰릭스캐피탈주식회사 근저당권 3,600,000,000원과 2021.04.29. 주식회사희영 전세권 20,000,000원도 있었지만 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매각으로 문제되는 핵심 권리는 2019.12.18. 호성신용협동조합 근저당권과 그 이후 권리들입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30107 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-2, 1265-3 다현법조타운 제1층 제108호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 3층 중 제1층 제108호 |
| 소유자 | 주식회사다현법조 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 510,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 329,924,736원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.12.18. 설정된 호성신용협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 전주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 정리돼 있고, 예상배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
② 가격 판단 — 비교 실거래 없이 신건 510,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 510,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 다만 동일·유사 상가의 실거래 평균이나 최신 거래 수치가 없어, 이 금액이 현재 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 510,000,000원 | 360,000,000원 | 0원 | 142,500,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 408,000,000원 | 360,000,000원 | 0원 | 41,520,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 326,400,000원 | 321,030,400원 | 38,969,600원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 가정은 408,000,000원이고 근저당 채권은 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 326,400,000원으로 내려가며 채권 예상배당이 321,030,400원, 미배당은 38,969,600원입니다. 그러나 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 510,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,500,000원 |
| 1. 근저당 · 호성신용협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,500,000원 |
현재 회차 510,000,000원 가정에서는 집행비용 7,500,000원, 호성신용협동조합 360,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 142,500,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 잔여는 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 남서측 인근으로 관공서, 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지, 주상나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 인접호수와 튼 상가 형태의 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층 중 1층으로 외벽은 돌붙임 등, 내벽은 내부인테리어 등, 창호는 강화유리창입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 가장형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 724.8㎡, 공시지가는 2,174,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 비교 실거래가 없으므로 감정가 510,000,000원을 곧바로 시장가로 간주하지 말고 별도 상가 시세 확인이 필요합니다.
- 경계 확인. 106호·107호와 호별 경계 구분 없이 이용된 상태이므로 실제 전유부분 위치와 경계 복원 상태를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 입찰 직전 현황을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 용도 확인. 현재 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 향후 사용계획과 건축·영업 관련 요건을 함께 점검해야 합니다.
- 배당 구조. 2회 유찰 시 근저당 채권 미배당 38,969,600원이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2019.12.18. 호성신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 신건 510,000,000원이 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 비교 실거래 자료가 없고, 현재 공실에 임대관계 미상, 인접호수와의 경계 미구분 상태까지 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 가격 검증과 현장 확인입니다.
