전주지방법원 2026타경30153. 김제시 신풍동 301-1의 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 홍문선희이며, 2013.07.15. 홍이순 명의로 소유권이전된 뒤 2019.10.30. 개명에 따라 2020.02.14. 홍문선희로 명의표시가 변경됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 2024.03.15. 설정된 주식회사에이치모기지론솔루션대부의 채권최고액 10,500,000원 근저당입니다. 그 뒤 삼성카드와 KB국민카드 가압류, 2026년 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 39,217,600원에서 두 차례 유찰돼 현재 19,216,000원입니다. 비율로는 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 권리 안전성과 가격 적정성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30153 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 신풍동 301-1 · 남북로 30-9 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 홍문선희 |
| 감정가 / 최저가 | 39,217,600원 / 19,216,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에이치모기지론솔루션대부 / 8,823,298원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정평가서 ㄱ~ㄹ) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 말소기준 근저당 자체와 그 이후의 가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 산정상 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저가’는 확인 불가
현재 최저매각가는 19,216,000원으로 감정가 39,217,600원의 49%입니다. 유찰이 한 번 더 진행되는 시나리오에서는 13,451,200원(감정가 34.3%), 네 번째 유찰 시에는 9,415,840원(감정가 24.01%)까지 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 19,216,000원 | 16,416,474원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 13,451,200원 | 22,077,508원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 9,415,840원 | 26,040,231원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 19,216,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 745,888원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이치모기지론솔루션대부 | 10,500,000원 | 10,500,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 3,866,744원 | 3,866,744원 |
| 4. 갑구 15-1 가압류 경정 | 3,999,447원 | 3,999,447원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 16,520,395원 | 103,921원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 34,886,586원 중 18,470,112원이 배당되고, 16,416,474원이 미배당되는 산정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 갑구 15-1은 갑구 15번 가압류의 경정등기이므로 실제 배당관계는 원등기와 경정 내용의 관계를 원문에서 대조할 필요가 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 토지·이용 메모
- 토지. 지목은 대, 토지면적 117.8㎡이며 토지이용상황은 단독입니다. 지형은 평지, 형상은 가로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 공시지가는 119,200원/㎡입니다.
- 지역·지구. 가축사육제한구역·상대보호구역·침수위험지구·준주거지역에 포함되고, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물(감정평가서 ㄱ~ㄹ)도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.03.15. 을구 3번 근저당권이 기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조를 등기 원본과 대조하세요.
- 임차인. 확인된 임차인은 없고 인수권리도 해당 없음으로 기재돼 있어 보증금 인수액은 0원입니다.
- 제시외 건물. 감정평가서 ㄱ~ㄹ이 매각에 포함되므로 현황과 실제 이용상태를 확인하세요.
- 토지 제한. 침수위험지구·상대보호구역·가축사육제한구역 등 포함 여부가 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 별도의 현장 가격조사가 필요합니다.
- 배당관계. 갑구 15번 가압류와 15-1 경정등기의 관계는 실제 배당 시 중복 여부를 원문으로 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 강점은 명확합니다. 임차인 없음, 명시 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 매수인 인수 0원. 말소기준 이후의 권리도 매각으로 소멸해 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 반면 가격은 감정가 39,217,600원에서 19,216,000원까지 내려와 49% 수준이지만 이미 2회 유찰됐고, 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리는 양호하나 가격 메리트는 확인 전까지 보수적으로 판단하는 쪽입니다. 특히 연립/다세대와 토지가 함께 매각되고 제시외 건물까지 포함되는 만큼, 현황과 이용가치 확인이 최종 응찰가를 좌우합니다.
