광주지방법원 2026타경50121. 광양시 중동 수하임1차 9층 903호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중인 물건입니다. 20층 건물 중 9층이며 주위에는 학교·공원·아파트단지·근린생활시설이 분포합니다. 현재 말소기준권리는 2022.01.03 우리은행 근저당권입니다. 이후 최소연의 전입신고와 임차권등기, 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
권리분석의 핵심은 보증금 137,000,000원의 임차권입니다. 임대차계약은 2021.11.19 체결됐지만 점유개시는 2022.02.03, 주민등록은 2022.03.14로 모두 2022.01.03 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 매각으로 임차권등기도 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 9층 903호 · 도로명 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 이용 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 112,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 137,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.03 우리은행 근저당권설정 · 채권최고액 815,040,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 보증금 1.37억이 있어도 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.01.03 우리은행 근저당권입니다. 최소연의 점유개시일 2022.02.03과 전입신고일 2022.03.14가 모두 그 이후라 대항력이 성립하지 않습니다. 확정일자는 2022.03.31이고 2024.12.09 임차권등기명령을 통해 보증금 137,000,000원의 임차권이 등기됐지만, 이 임차권 역시 말소기준권리보다 후순위라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최소연 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 137,000,000원 | 2022.03.14 | 2022.03.31 | 2024.12.09 | 없음 | 후순위 | 없음 |
임차인은 확정일자와 배당요구 사실이 있으나, 현재 매각가 112,000,000원 가정에서는 집행비용 2,368,000원을 제하고 남는 109,632,000원이 우리은행 근저당 배당으로 배분됩니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 구조의 핵심은 임차인의 보증금 미회수 위험과 매수인의 인수 위험을 구분하는 것입니다. 전자는 존재하지만, 후자는 현재 분석상 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
감정가 200,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 112,000,000원, 감정가의 56%입니다. 다음 회차 시나리오는 78,400,000원, 그 다음은 54,880,000원으로 제시되어 있습니다.
하지만 수하임1차의 동일면적 실거래 가격과 현재 물건을 직접 비교할 수 있는 가격 근거는 확인되지 않습니다. 비교 기준 면적 83.3505㎡ 역시 동일면적 매칭이 성립하지 않았습니다. 따라서 “감정가 대비 44% 할인”이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 가격 메리트는 실제 같은 용도·면적·층·상태의 거래 사례를 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 815,040,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,003,152,282원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 137,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,955,192,282원, 채권자 배당액은 109,632,000원, 미배당액은 1,845,560,282원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 1,845,560,282원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 1,878,603,482원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 1,901,700,122원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 보지 않는 것이 맞습니다.
- 입지. 광양시 중동 수하임1차 내에 위치하며 주변은 학교·공원·아파트단지·근린생활시설 등으로 구성됩니다.
- 교통. 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐고, 단지 서측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 9층 903호이며 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 지목은 대, 토지면적 1,834.0㎡, 공시지가 793,300원/㎡이며 중로1류에 접합니다.
- 규모. 수하임1차는 105세대이며 완료일은 2021.12.15입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회로 집계되어 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 최소연의 임차권등기명령, 전입 2022.03.14, 점유개시 2022.02.03, 확정일자 2022.03.31을 매각물건명세서·등기부 원본과 대조하세요.
- 근저당 변경기재 확인. 우리은행 근저당 채권최고액 815,040,000원과 같은 날 변경기재 101,880,000원·공동담보 해제의 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 관리비. 2026.02.05 기준 미납관리비 2,227,890원이 명시되어 있습니다. 입찰 전 현재 잔액과 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 비교. 감정가의 56%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 용도·유사 면적의 최신 실거래를 별도로 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 112,000,000원, 3회 유찰 시 78,400,000원, 4회 유찰 시 54,880,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계와 실제 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.37억 ≠ 매수인 인수 1.37억”
이 사건에서 가장 쉽게 오해할 숫자는 임차보증금 137,000,000원입니다. 현재 최저가 112,000,000원보다 보증금이 더 크지만, 최소연의 점유와 전입은 말소기준권리 이후이므로 대항력 인수형 사건이 아닙니다. 매수인의 실질취득 기준은 현재 최저가 112,000,000원이고 법정 인수액은 0원입니다.
다만 권리 인수가 없다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 이미 2회 유찰됐고, 동일면적 실거래 비교가 성립하지 않아 감정가 대비 56%라는 비율만으로 시세 메리트를 확인할 수 없습니다. 미납관리비 2,227,890원과 우리은행 근저당 변경기재까지 원본 확인이 필요한 만큼, 권리는 비교적 명확하지만 가격과 서류 대조는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
