광주지방법원 2026타경50188. 광양읍 덕례리 ‘흥한에르가’ 105동 12층 1201호, 전용 71.857㎡ 아파트입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 70%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 임차인 이혜정은 2019년 5월 20일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 우리은행 근저당권은 2020년 2월 4일 설정됐으므로, 임차인이 말소기준권리보다 선순위입니다.
현재 최저가 137,200,000원에서 집행비용 2,720,800원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 134,479,200원입니다. 보증금 141,075,000원 중 부족한 6,595,800원은 매수인이 인수하므로, 현재 회차 실질취득가는 143,795,800원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조여서 총 취득부담은 보증금 수준인 1.43억 원 안팎에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 제105동 제12층 제1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 71.857㎡ · 19층 건물 내 12층 · 남향·계단식 |
| 단지 | 흥한에르가 · 420세대 · 사용승인 2019.06.14 |
| 소유자 | 흥한산업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 137,200,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이혜정 / 141,075,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 특별매각조건 | 전세사기피해자 우선매수권 행사는 1회로 제한 · 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2020년 2월 4일 우리은행 근저당권입니다. 이후의 이혜정 가처분과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025년 5월 16일 등기된 주택임차권도 등기 순위만 보면 근저당권보다 뒤지만, 임차인의 전입·점유·확정일자가 2019년 5월 20일이므로 대항력과 우선변제권의 기준시점은 근저당권보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 배지 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이혜정 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 141,075,000원 | 전입 2019.05.20 확정 2019.05.20 배당요구 2025.05.16 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 없음 | 6,595,800원 |
임대차계약일자는 2016년 8월 9일과 2021년 5월 4일이며, 2021년 5월 4일 보증금이 6,075,000원 증액돼 총 141,075,000원이 됐습니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아니므로 보증금을 다른 신고와 중복 합산할 사안은 아니며, 실제 임차인은 이혜정 1명입니다.
③ 유찰돼도 실질취득가는 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 137,200,000원 | 6,595,800원 | 143,795,800원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 96,040,000원 | 47,163,720원 | 143,203,720원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 67,228,000원 | 75,457,104원 | 142,685,104원 |
최저매각가가 137,200,000원에서 96,040,000원, 67,228,000원으로 크게 내려가더라도 미배당 보증금이 47,163,720원, 75,457,104원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득가는 세 회차 모두 약 1.43억 원입니다. 따라서 이 물건을 감정가의 70%, 49%, 34.3%에 사는 물건으로 해석하면 안 되고, 보증금과 집행비용을 포함한 실질취득가로 시세를 비교해야 합니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 143,795,800원으로 본다
흥한에르가 동일 면적 71.86㎡의 최근 12개월 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 196,250,000원, 최신 거래는 2026년 4월 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 71.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 71.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 71.86㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 71.86㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 71.86㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 71.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.12 | 71.86㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2025.10 | 71.86㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2025.10 | 71.86㎡ | 6 | 186,000,000원 |
| 2025.07 | 71.86㎡ | 17 | 195,000,000원 |
| 2025.05 | 71.86㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 2025.05 | 71.86㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 71.86㎡ | 12건 | 196,250,000원 |
최저가 137,200,000원은 최근 12개월 평균의 69.9%지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 실질취득가 143,795,800원을 기준으로 하면 최근 12개월 평균의 73.3%, 최신 거래 190,000,000원의 75.7%입니다. 인수액을 반영한 뒤에도 실거래보다 낮아 가격 여지는 남습니다.
다만 최근 12개월 평균에는 238,000,000원 거래 2건이 포함돼 있습니다. 가격 판단은 평균만 보지 말고 최신 거래 190,000,000원과 2026년 3월 180,000,000원 거래까지 함께 보는 것이 보수적입니다. 그 기준에서도 실질취득가 143,795,800원은 낮지만, 우선매수권과 별도등기 위험을 감수할 만큼의 차이인지는 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.0% 추정) | - | 2,720,800원 |
| 1. 임차인 이혜정 보증금(우선변제) | 141,075,000원 | 134,479,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 30,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 이혜정 | 141,075,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 중 6,595,800원은 배당되지 않아 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 이혜정의 임차보증금과 경매신청 청구금액은 동일인·동일금액으로 표시돼 있으므로 별개의 보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕례초등학교 서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 12층 남향·계단식 세대로, 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수·옥내소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측·동측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선 도로에 접하고 남동측에 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류 접함, 소로1류·소로2류 저촉, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역에 해당합니다.
- 토지. 완경사지에 조성된 사다리형 아파트 부지이며 공시지가는 313,500원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 420세대 아파트이고 동일 면적 최근 거래가 12건 확인됩니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 28.57%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 총액 기준 입찰. 입찰가에 미배당 임차보증금을 더한 실질취득가를 기준으로 상한을 정해야 합니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총액은 약 1.43억 원으로 유지됩니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 여부와 행사 절차를 매각기일별 기록에서 확인해야 합니다. 외부 일반입찰자는 최고가를 써도 최종 취득하지 못할 수 있습니다.
- 임대차 진정성 대조. 임차권자·가처분권자·경매신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 확정일자부, 전입세대열람과 집행권원을 함께 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 을구 1번에는 채권최고액 30,000,000,000원, 같은 날 1-1 변경등기에는 채권최고액 74,400,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 개별 물건의 피담보채권 범위를 등기 원문과 공동담보목록에서 대조해야 합니다.
- 금지사항등기. 임차인의 동의 없이 제한물권이나 압류·가압류·가처분 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 갑구 1-1 금지사항등기가 있으므로 매각 후 정리 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기. 특별매각조건에 토지 별도등기가 명시돼 있습니다. 별도등기의 권리자, 부담 내용과 매각 후 존속 여부를 매각물건명세서 및 토지등기부에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 집행비용은 2,720,800원으로 추정됐고 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 인수액은 배당표 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 관리비·인도. 체납 관리비와 실제 점유 상태, 임차권등기 이후 이사 여부, 인도 협의 가능성을 관리사무소·현황조사·전입세대열람으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 낮지만, 낙찰 가능성과 권리 난도는 낮지 않다
이 물건은 최저가 137,200,000원만 보면 감정가와 최근 실거래보다 크게 낮아 보입니다. 그러나 선순위 임차보증금 미배당액을 합친 실질취득가는 143,795,800원입니다. 추가 유찰이 진행돼도 인수액이 늘기 때문에 총 취득부담은 약 1.43억 원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
그럼에도 실질취득가는 최신 거래 190,000,000원보다 낮아 가격 차이는 분명합니다. 문제는 전세사기피해자 우선매수권입니다. 일반 입찰자가 최고가를 제시해도 최종 취득이 제한될 수 있고, 임차권자·가처분권자·신청채권자가 동일하며 토지 별도등기와 금지사항등기도 존재합니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리와 낙찰 가능성은 보수적으로 접근입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 우선매수권 행사 여부, 임대차의 진정성, 토지 별도등기의 내용입니다.
