광주지방법원 2026타경50194. 광양시 중동 수하임1차 20층 2005호 아파트입니다. 감정가는 194,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 108,640,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.01.03. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄졌고, 이후 조길현의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 143,500,000원입니다. 현재 최저가보다 34,860,000원 크지만, 보증금 크기만 보고 낙찰자가 그 차액을 인수한다고 보면 안 됩니다. 조길현의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.01.11.로 말소기준권리보다 늦습니다. 사건 자료의 대항력 판정도 대항력 없음이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50194 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 20층 2005호 · 도로명주소 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.5627㎡ · 지하3층 지상20층 중 20층 |
| 단지 | 수하임1차 · 105세대 · 2021-12-15 준공 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 108,640,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 보증금보다 ‘순서’가 중요하다
말소기준은 2022.01.03. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 8,334,600,000원으로 등기돼 있고 같은 날 1번 근저당권 변경등기도 존재합니다. 조길현의 임대차계약일은 2019.12.13., 확정일자는 2021.12.29.이지만 주민등록 및 점유개시는 2022.01.11.입니다. 대항요건을 갖춘 시점이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조길현 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 143,500,000원 | 2022.01.11 | 2021.12.29 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
조길현은 2024.12.27. 주택임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수된 상태입니다. 다만 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 보증기관 명의의 중복 임차인 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 위치 — 56%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 108,640,000원으로 감정가 194,000,000원의 56%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 76,048,000원, 그 다음은 53,233,600원입니다. 하지만 이 사건에는 동일 평형의 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰돼 평균보다 유찰 횟수가 많습니다. 따라서 ‘감정가 대비 많이 내려왔다’는 점은 확인되지만, 실제 매수 적정가는 주변 실거래와 개별 호수의 상태를 별도로 확인해 결정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,320,960원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 106,319,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 143,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 108,640,000원 가정 시 집행비용 2,320,960원을 제외한 106,319,040원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 청구 143,500,000원에는 예상배당이 없습니다. 총 채권액 8,478,100,000원 중 미배당은 8,371,780,960원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남서측 인근에 위치하며 주변에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 왕복4차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상20층이며 위생·급배수·소화전·도시가스·난방·화재탐지·스프링클러·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 단지 규모. 수하임1차는 105세대, 2021-12-15 준공입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 재확인. 조길현의 전입·점유개시일 2022.01.11과 말소기준권리 2022.01.03의 선후관계를 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본으로 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1의 민간임대주택등기 내용과 매각 후 효력·말소 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 미납관리비. 2026.2.24. 기준 미납관리비 1,077,980원이 있습니다. 공용부분 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 56%라는 이유만으로 저평가라고 단정하지 말고 주변 유사 면적 실거래를 별도로 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 매각가 가정에서 주택도시보증공사 예상배당은 0원이며 우리은행 채권에도 대규모 미배당이 남습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행 기준일은 2026.08.05입니다. 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 더 크다 ≠ 낙찰자가 인수한다”
이 사건은 숫자만 보면 오해하기 쉽습니다. 임차보증금 143,500,000원이 현재 최저가 108,640,000원보다 크기 때문에 겉으로는 ‘낙찰가 외에 보증금을 더 떠안는 것 아닌가’라는 의문이 생깁니다. 하지만 권리분석의 핵심은 보증금 크기가 아니라 말소기준권리와 대항요건의 선후관계입니다.
조길현의 주민등록·점유개시는 2022.01.11, 우리은행 근저당은 2022.01.03입니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리상 핵심 위험은 상당 부분 정리되지만, 갑구의 민간임대주택등기와 미납관리비 1,077,980원은 별도 확인이 필요합니다. 또한 현재 가격이 감정가의 56%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 근거는 없습니다. 이 물건은 권리순서는 비교적 명확하지만 가격 검증과 등기 특약 확인이 필요한 사건입니다.
