광주지방법원 2026타경50221. 광양시 중동 수하임1차 7층 701호, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 184,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 103,040,000원입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
권리의 핵심은 2022.01.03 우리은행 근저당과 문미경의 140,000,000원 임차권의 선후관계입니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2019.12.09, 확정일자 2021.12.27, 주민등록일자·점유개시일 2022.01.06으로 적혀 있습니다. 주민등록과 점유가 모두 말소기준 2022.01.03보다 늦어, 이 사건에서는 임차권이 말소기준보다 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50221 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 7층 701호 |
| 도로명주소 | 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 용도 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 20층 중 7층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 103,040,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권은 말소기준 뒤
갑구에는 2022.01.03 소유권보존과 민간임대주택등기가 있고, 같은 날 을구 1번 우리은행 근저당이 설정되었습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.18 문미경의 주택임차권이 등기됐고, 2026.02.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 임차권과 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문미경 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 없음 주민등록·점유 2022.01.06, 말소기준 2022.01.03 이후 | 후순위 확정일자 2021.12.27 · 배당요구 2025.03.18 | 0원 |
문미경은 보증금 140,000,000원의 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2019.12.09, 확정일자 2021.12.27, 주민등록일자와 점유개시일이 모두 2022.01.06으로 기재돼 있습니다. 말소기준 근저당은 2022.01.03이므로 대항요건이 뒤에 갖춰진 구조입니다.
③ 가격 판단 — 56%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 184,000,000원의 56%인 103,040,000원입니다. 3회 유찰 시 72,128,000원(39.2%), 4회 유찰 시 50,489,600원(27.44%)으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
다만 이 물건은 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 56%라는 숫자는 경매 회차의 할인율일 뿐, 현재 시장가격 대비 할인율은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 100,797,440원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 미배당은 8,373,802,560원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근이며, 주변에 아파트단지·학교·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 7층 701호이며 기본 위생·급배수설비, 승강기, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 단지 서측 도로와 진출입로를 이용합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 단지. 수하임1차 105세대, 사용승인일 2021.12.15입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경 원문 대조. 을구 1번 8,334,600,000원과 같은 날 변경기재 80,760,000원·공동담보 해제 내용을 등기 원문에서 확인하세요.
- 임차권 날짜 재확인. 문미경의 주민등록일자·점유개시일 2022.01.06과 말소기준 2022.01.03의 선후관계를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구에 2022.01.03 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 법적 효과와 말소 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 미납관리비. 2026.02.24 기준 미납관리비 964,050원이 기재돼 있으므로 공용부분 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 56%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 최근 동일 단지·인근 거래를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격은 시세 확인 후
이 사건의 가장 중요한 결론은 두 가지입니다. 첫째, 문미경의 임차보증금은 140,000,000원이지만 주민등록·점유개시일이 말소기준 근저당보다 뒤여서 매수인이 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 둘째, 현재 최저가는 감정가의 56%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 우리은행 근저당 변경기재와 민간임대주택등기, 미납관리비 964,050원을 원문으로 확인한 뒤 실제 시장가격과 비교해 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
