전주지방법원 2024타경25600. 군산시 나운동 나운1차서호아파트 104동 8층 801호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 현 소유자 전현철은 2021.02.15 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 123,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 77,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리가 되고, 이후 신한카드 가압류·강제경매개시결정과 국민은행 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 핵심은 권리보다 가격과 점유 확인입니다. 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 최저가 66,640,000원이 곧 실질취득 기준이 됩니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 116,428,571원, 최신 거래는 2026.05의 119,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 57.2%로 시세보다 낮습니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세도 1.9%로 하락 추세가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경25600 · 강제경매 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 의료원로 188, 104동 8층 801호 (나운동,나운1차서호아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 13층 중 8층 |
| 소유자 | 전현철 · 2021.02.15 소유권이전 · 거래가액 123,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 · 2회 유찰 |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 22,459,396원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.15 을구 11번 · 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 77,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.02.15 국민은행 근저당권입니다. 이후 2024.06.19 신한카드 가압류 21,683,101원, 2024.08.21 신한카드 강제경매개시결정, 2024.08.23 국민은행 가압류 22,478,006원은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 57.2%
서호아파트 동일 면적 84.99㎡의 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 115,541,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 116,428,571원, 최신 거래는 2026.05 119,000,000원이고, 최근 거래군과 그 이전 거래군의 가격 추세는 1.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.99㎡ | 2 | 119,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 10 | 149,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 14 | 124,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 15 | 120,500,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2025.04 | 84.99㎡ | 15 | 108,000,000원 |
| 2025.01 | 84.99㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2025.01 | 84.99㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 7건 | 116,428,571원 |
실거래 범위는 98,000,000원~149,000,000원이고, 현재 최저매각가 66,640,000원은 최근 12개월 평균 116,428,571원의 57.2%입니다. 최신 2026.05 거래가 119,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 최저가와 실질취득 기준이 동일하며, 권리 인수 때문에 가격 메리트가 사라지는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,599,520원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 77,000,000원 | 65,040,480원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 21,683,101원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 22,478,006원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 121,161,107원 중 예상 배당은 65,040,480원, 미배당은 56,120,627원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 66,640,000원 | 65,040,480원 | 56,120,627원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 46,648,000원 | 45,408,336원 | 75,752,771원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,653,599원 | 31,665,834원 | 89,495,273원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산서해초등학교 북서측 인근이며, 주위는 중·소규모 아파트단지와 학교가 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 13층 건물의 8층 801호이며 기본 위생·급배수·전기·화재탐지·경보·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동서남북 4면이 접하고 남서측 폭 약 20미터 아스팔트포장도로를 통해 주출입합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며 공시지가는 597,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지 거래. 서호아파트 490세대, 사용승인일 1995.06.30이며 동일 면적 84.99㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.02.15 국민은행 근저당권이 기준이고 이후 가압류·강제경매 권리가 매각으로 소멸하는지 등기부 원본을 최종 확인하세요.
- 점유·전입 확인. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사서·전입세대열람 등 실제 점유관계를 확인하세요.
- 현재 가격의 의미. 최저가 66,640,000원은 최근 12개월 평균 116,428,571원의 57.2%입니다. 인수액이 0원이므로 이 가격이 실질취득 기준입니다.
- 유찰 원인 점검. 이미 2회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다. 현장 상태와 매수수요를 확인해 할인폭의 원인을 구분하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 56,120,627원은 채권자 측 부족액이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·명도. 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 명도 조건은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 매력적이지만 유찰 원인을 확인해야 한다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.15 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 신한카드와 국민은행의 가압류·강제경매 관련 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 최저가 66,640,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 116,428,571원의 57.2%이고 최신 거래 119,000,000원보다 낮아 분명한 할인 구간입니다. 최근 거래 추세도 1.9%로 하락 흐름이 확인되지 않습니다. 다만 이미 2회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다. 감정평가서의 임대관계 역시 미상이므로, “권리 인수는 낮고 가격 차이는 크지만, 유찰 이유와 실제 점유를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
