전주지방법원 2025타경83. 전북특별자치도 고창군 아산면 성산리 314-1 일대의 창고시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 저온저장고·선별장 등을 포함한 창고시설로 이용 중이며, 토지는 창고용지, 생산관리지역입니다. 최저매각가는 감정가 777,126,500원에서 1회 유찰된 543,989,000원입니다.
금전적인 인수액만 보면 0원으로 계산됩니다. 그러나 목록 6의 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 목록 7·8·14에는 1999.11.03. 제15786호 선순위 지상권설정등기가 존재하되 2026.05.22. 말소동의서가 제출돼 있습니다. 또 목록 7·8·9·14는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 이 사건의 권리분석은 인수금액보다 토지 이용관계와 매각조건 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경83 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 고창군 아산면 성산리 314-1 · 전북특별자치도 고창군 아산면 봉산길 69-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고시설(저온저장고·선별장 등) |
| 토지 | 2,095㎡ · 창고용지 · 생산관리지역 · 전창고 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임성규네고구마영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 777,126,500원 / 543,989,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 116,496,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 성산리 255-5번지 지상 건물은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 비금전 리스크는 남는다
말소기준은 2021.11.01. 고창군 압류로 정리되어 있습니다. 해당 압류는 2021.11.02. 해제로 말소됐고, 이후 신용보증기금·중소기업은행·중소벤처기업진흥공단· 농업협동조합중앙회·농협은행주식회사의 가압류와 2025.01.23. 임의경매개시결정, 2025.07.24. 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
임차인 없음. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차보증금 인수액은 배당표에 반영되어 있지 않고 매수인 인수액 역시 0원이지만, 실제 점유·사용관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 비교 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저가는 543,989,000원으로 감정가 777,126,500원의 70% 수준입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 판단을 보류해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 543,989,000원 | 27,079,946원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 380,792,300원 | 188,567,848원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 266,554,609원 | 301,206,212원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각가가 내려가더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 측 미배당은 27,079,946원에서 188,567,848원, 301,206,212원으로 커집니다. 2회·3회 유찰 시 신청채권자 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 543,989,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,839,890원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 9,998,797원 | 9,998,797원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 68,156,475원 | 68,156,475원 |
| 갑구 9번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 162,096,287원 | 162,096,287원 |
| 갑구 10번 가압류 · 농협은행주식회사 | 154,372,270원 | 154,372,270원 |
| 갑구 11번 가압류 · 농협은행주식회사 | 28,605,227원 | 1,525,281원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 563,229,056원 중 536,149,110원이 배당되고 27,079,946원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 금전 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고창군 아산면 성산리 “봉산마을” 동측 인근으로, 전·답 등 농경지와 자연취락, 임야가 주를 이루는 농촌지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있으며, 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 창고시설(저온저장고), 창고시설(선별장), 창고시설, 창고시설(저온저장고 및 선별장) 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 저온저장고에는 기본적인 전기설비와 유니트쿨러·콘덴싱유닛 등 필요한 제반설비가 되어 있으며, 일부 건물에는 기본적인 위생설비와 전기설비가 있습니다.
- 토지규제. 생산관리지역·가축사육제한구역에 해당하며, 공시지가는 10,800원/㎡입니다.
- 환금성. 농촌지역의 창고시설·토지 일괄매각이고 별도 실거래 비교가 없어, 실제 매수수요와 적정가격을 현장·인근 거래사례로 추가 확인하는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 목록 6에서 매각 제외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 토지 사용·처분에 미칠 영향을 입찰 전에 확인하세요.
- 선순위 지상권. 목록 7·8·14의 1999.11.03. 제15786호 지상권설정등기는 2026.05.22. 말소동의서 제출 상태이므로 실제 말소 여부를 원본으로 확인하세요.
- 농지취득자격증명. 목록 7·8·9·14는 증명서 미제출 시 보증금 몰수 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 제시외·제외 건물. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되지만 성산리 255-5번지 지상 건물은 매각에서 제외됩니다. 경계와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 토지 제한금액. 목록 6은 7,992,000원, 목록 13은 13,860,000원, 목록 14는 23,800,000원의 토지소유권 제한금액이 기재되어 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 자료가 없으므로, 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 확인 끝”
이 사건의 배당표만 보면 매수인이 떠안을 금전은 0원입니다. 하지만 창고시설과 토지가 함께 매각되고, 목록 6에는 법정지상권 성립 여부가 불분명한 매각 제외 건물이 있으며, 목록 7·8·14의 선순위 지상권은 말소동의서 제출 상태입니다. 목록 7·8·9·14에는 농지취득자격증명까지 필요합니다.
현재 최저가는 543,989,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 이 수치만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 금전 인수는 낮지만 권리·이용조건 확인 난도는 높은 편. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰률보다 법정지상권·농취증·제외건물 관계를 입찰 전에 얼마나 명확하게 정리하느냐에 있습니다.
